| 新聞提示：針對中國人民銀行15日發佈的《2004中國房地產金融報告》中取消現行房屋預售制度的建議，新浪房產網上最新的調查結果顯示，88.33%的市民支持取消房地產預售制度，76.37%的市民認爲取消該制度後不會導致北京房源短缺，87.43%的市民認爲北京應該取消預售制度。業內分析人士認爲，這一建議如果實行，將對房地產市場和買房人心理產生重大影響。
消費者減少期房風險降低貸款壓力
記者在隨機採訪中瞭解到，除了贊成取消預售制度外，市民最擔心的是取消期房預售後房價會上漲。有關人士表示，取消預售，開發商資金鍊拉長，會導致成本增加。但是，房價終究還是由供求關係決定的。取消預售，並未導致市場供應總量和供應結構發生大的變化，所以對房價上漲的擔心大可不必。相反，取消預售還會對抑制房地產市場過熱起到重要作用。
專家認爲，從總體上來說，取消預售制度，對消費者而言是重大利好：縮短貸款壓力，減少期房風險。在預售制下，購房人一般要提前10到15個月，白白爲開發商融資埋單。通常情況下，從預售到正式交房尚有一年左右的時間差，這意味着購房人在既不能控制更不能使用物業的情況下，卻要爲在建中的水泥塊支付貸款利息、保險費用，而開發商卻可以不付、少付成本，使用購房人的購房款去完成後續工程。在現行利率標準下，以一套按揭50萬元的期房爲例，購房人一年就要支付3萬多元的利息和保費。而在預售制下，這筆錢被開發商合法地“榨取”了。
此外，預售期房還爲很多非市場風險和交易問題留下了制度漏洞。預售房時，購房人只能看到房屋的主體框架，具體配套、細節只能看模型想象。而一旦改爲現房銷售，這些漏洞將有望得以堵塞。購房人所額外承擔的10個月左右的貸款利息和非市場性風險將不存在。
開發商中小開發商將出局
取消期房銷售制度，影響最大的將是房地產開發商。取消房屋預售將加速房地產開發企業重新洗牌，一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業或項目公司將被淘汰出局，中等開發商也將發生整合，擁有大筆資金的大開發商時代將來臨。
長期以來，房地產企業以銀行貸款爲主進行開發建設。房產開發中，開發商只是在拿地、規劃等少數環節上動用自籌資金，其他環節如土建，成本完全轉嫁給了建築承包商帶資墊付。而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證，開發商即可先後收取定金、預收款、首付款和整個房款。
房地產開發的低資金門檻在客觀上造成了兩方面的負面影響：一是房地產開發企業魚龍混雜，僅北京、上海的大小房地產開發企業就有數千家；二是因爲投入的自有資金少，開發商回籠資金的壓力不夠大，傾向於“時間換金錢”，將房價越拉越高。
而一旦改期房銷售爲現房銷售，對開發商的自有資金要求將空前提高，現有格局會隨之改變：開發商羣體將發生整合，淘汰“蝦米”，留下“大鱷”。此外，開發商的生存模式將由此前拎着錢袋找項目轉變爲打着燈籠找錢，其贏利模式也將由土地贏利向產品贏利轉變。此前拿到地就能賺錢的神話將不復存在。
銀行緩解金融風險積澱
央行報告指出,2004年全國房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上,較往年仍有所提高;“房地產開發商貸款質量較差,農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上,工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。”
一方面,開發商自有資金比例逐年下降,房地產貸款潛在風險增加;另一方面,同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下,以上海爲例,2001年爲38.12%,2002年達到86.36%,2003年爲74.24%,自有資金的利潤率爲同期社會平均利潤率的10倍以上。
這說明開發商在追逐暴利中,將銀子裝進口袋,把風險留給銀行。當開發商只能賣現房不能預售期房時,其資金成本,尤其是自有、自籌資金必然增加。開發商不再能夠通過預售提前使用銀行貸款,去完成房屋的建設、配套;銀行也將不再被綁縛在房地產“戰車”上讓房貸風險越積越大。
房地產市場有助於理性迴歸
專家認爲，取消預售制度，可以從房地產開發源頭推動樓市理性迴歸。房屋預售制度最初確立於1994年，當初的目的是爲了拉動內需，降低房地產開發的資金進入門檻。
10多年的發展表明，這一制度對培育房地產市場的確起到了重要作用。但不容置疑的是，由於房地產企業良莠不齊，一些不講誠信的企業將“預售經”越念越歪：預售時，以廣告和宣傳資料欺詐消費者；所建項目延期甚至停工比比皆是……在金融風險之外，商品房預售也給購房人帶來風險。
分析人士認爲，眼下樓市儘管經歷了宏觀調控的校正，但離持續健康發展的要求仍有距離。在這樣的背景下，取消房屋預售制應是一項政策利好。
從制度層面看，在樓市已過熱的情勢下，這種開發商和購房人不對等的制度理應廢除；從內容上看，房產開發商預售合同對購房者形成不利約束，絕不應有繼續存在的空間；從實際需要來看，今天的開發商已與當初不可同日而語，已到了整合期。
在當前房價仍然虛高、房地產市場秩序失去規範的現實條件下，取消房屋預售制度將加速房產市場的整合，有助於整個房產市場的理性迴歸。
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