| 『北京第一高樓』銀泰中心可能胎死腹中！昨天下午傳出的這則消息讓業內為之一驚。觀察人士的普遍猜測是，政府開始對開發商囤積的土地動真格的了。
8月初，北京市國土資源局一紙公文，解除了包括『朝陽區建國門內大街4號銀泰中心A座』在內的38宗土地的出讓合同。隨後『38宗土地被收回』的報道見諸報端。土地收回，那麼已經動工的建築怎麼辦？包括有『北京第一高樓』之稱的銀泰中心在內的一些樓盤已經動工，收回令會否直接導致樓市一大片『半截子工程』？
開發商急忙否認 稱不會收回土地
雖然銀泰中心的兩幅地塊赫然列在38宗廢止轉讓合同的土地名單中，但是項目開發商北京銀泰置業公司卻不願意過多談及此事。『不可能成為半截子工程。』北京銀泰置業一位不願透露名字的中層說。該人士只是簡單地表示，房子已經蓋出來了，收回肯定是不可能的。
『這是外界誤讀了。』北京萬年花城房地產開發公司副總經理黃璽慶首先澄清。與銀泰中心一樣，位於豐臺區花鄉樊家村的萬年花城11號地也在出讓合同被廢止的名單中。對於外界的猜測，黃璽慶解釋，政府廢止土地出讓合同，只代表土地的協議出讓方式終止了，此後開發商還可以通過公開市場的招(標)拍(賣)掛(牌)拿下該地塊，『不意味著地塊被收回。』黃璽慶說。
北京市國土資源局局長安家盛解釋了其中原委：這次被廢止出讓合同的土地，都是去年『8·31』時獲准協議出讓的地塊。根據協議出讓合同，上述地塊的受讓方要求在規定期限內付清全部地價款。『因為違約，所以政府解除這些土地的出讓合同，收回土地使用權。』安家盛向記者表示。
政府稱開發商違約 將收回土地使用權
記者獲悉，此次廢止出讓合同的38宗土地，大多位於北京城八區核心區域，比如海淀、東城、朝陽、宣武等『黃金地段』。其中，面積最大的一宗是東城區平安大街東四十二條危舊房改造區一期工程，土地受讓方是北京市王府井房地產綜合開發公司，面積是8.5公頃，用途為住宅。從土地用途來看，這批出讓合同被廢止的土地中包括商業、辦公、地下車位和住宅、公寓。其中，又以商業配套用途佔多數，大部分是某個項目中的一部分。
至於在公開市場上拿地，黃璽慶認為，原來的土地受讓方摘牌的可能性非常大。他以萬年花城的地塊為例解釋說，原因之一，萬年花城房地產公司是該地塊的一級開發商，與其他後來開發商相比，他們更了解該地塊的情況；原因之二是，此次廢止出讓合同的地塊規模都不大，是『大社區中相當小的一部分』，其他接手的開發商操作、獲利的空間很有限。
收回土地如何避免出現爛尾樓？政府新規將為開發商『量身定做』
如何保證在被收回的地塊上不出現爛尾樓？安家盛稱，將為開發商『量身定做』工作細則。記者進一步了解到，總體來說，細則包括的情況分兩大類：合同被廢止的土地還沒有動工；二是類似銀泰中心這樣的已經在工程期間的。前者的處理方案比較簡單，直接由國土資源局收回，再重新入市供應，按照招拍掛的方式進行再交易；後者因為牽涉到原受讓方已經發生了建設投入等問題，安家盛表示，如果原受讓方要繼續做開發的話，則將根據重新審定的價格，再次拿地。但是具體的價格審定標准，以及38宗土地的不同分類情況，安家盛表示，待到細則出來後見分曉。
政府整肅土地信號漸強
業內認為，這一次收回土地應該是政府較真的開始。市國土資源局的一位工作人員感慨，以前協議出讓的土地，雖然要求交納土地出讓金，但真正『中規中矩』執行的卻是少數，因為種種原因，相關主管部門也未能和開發商較勁。自去年『8·31』開始，協議出讓土地的出讓金交納訂出了時間表；在時隔一年後，北京市國土資源局開始真刀真槍，對違約者處以懲罰。
『其實大家都知道，過去我們在土地管理上存在著一些不完善的地方。』中國社會科學院倪鵬飛教授說。關於閑置土地的處理，很早就有法律法規涉及，北京也專門出臺了具體的處理辦法，但是執行情況卻不樂觀。『我們國家的國情是，土地資源很緊缺，所以政策上應該限制炒賣地皮，開發商買了就應該及時利用。』
不交土地出讓金 開發商真的缺錢嗎？
實為缺乏成信 開發商玩慣了『空手套白狼』
此次土地出讓合同被廢止的直接原因，是『未能按期及時清繳土地出讓金』，但是開發商卻不認為是因為企業缺錢。『這其中有很多都是一線開發商，像王府井、金融街、萬年花城，大家會是缺錢的嗎？』一房地產公司的中層說。
『如果說缺錢，所有的開發商都缺。』北京萬年花城房地產開發公司副總經理黃璽慶認為，房地產公司為擴大規模，需要保持積極的拿地狀態，這其中就存在戰略分配、機會成本的問題。他認為，多數房地產公司出於『公司發展需要』，會選擇延緩某些土地出讓金的交納。據黃璽慶介紹，萬年花城正著手在南城再拿兩塊地，『我們是在以延期交納11號地的土地出讓金，換取拿新地塊的資金，算是一種「以小博大」吧。』
北京市國土資源局局長安家盛卻不這樣認為：『如果不是缺錢，就是開發商缺誠信。』他認為，根據市場的游戲規則，違約就要受到懲罰，這次對開發商的懲罰，就是不能再這麼便宜地拿地了。安家盛解釋，這些廢止出讓合同的土地，如果開發商想繼續開發，就需要付出新的代價，『說白了，就是要花更多的錢』。
不斷宣揚『地荒論』 開發商真的缺地嗎？
實為推高房價 開發商囤積土地夠用15年
『不是缺錢，就是缺乏誠信』，北京市國土資源局局長安家盛的潛臺詞，業界其實是心知肚明的。中國土地學會的一份調查報告顯示，全國有400萬畝的閑置土地，其中掌握在開發商手裡的就有40萬畝。現在即便是一塊新地也不批給地產商，其手裡的土地還可以開發15年。
就北京而言，根據北京國土資源管理局2004年土地交易的統計資料，去年一年開發商從北京市國土局拿走了437.71公頃的土地；同時，中國土地學會的調查報告顯示，在這437.71公頃土地中，只有62%的土地進行了二級開發，也就是說，去年一年開發商就囤積了166.3公頃的土地。國土資源部副部長鹿心社曾直言，某些利益集團宣揚『地荒論』是為了推動房價上漲。
可見，此次廢止土地出讓合同，無非是在用強制手段將這些『沈睡』在開發商口袋中的土地激活，並趕向市場。
雖然政府意欲『動真格』，但是爛尾項目是誰都不願看見的。安家盛肯定地表態，不會讓這些被廢止出讓合同的地塊上出現『半截樓』項目。目前北京市國土資源局正在加緊制定後續的實施細則。這些地塊被收回後，將不再與原受讓方形成合同要約關系，土地會從其他渠道重新投入市場。這樣一來，項目原有規劃整體性以及利益分割是原受讓方與後來者共同所要面對的問題。『後續的實施細則主要是解決這些問題。』安家盛說。
專家觀點：土地收回有利於地產市場的正常發展
『收回土地是很正常的事情，很早以前就在深圳開始實施了，這個有利於北京房地產市場的健康發展。』中國國土資源網土地市場顧問服務中心總經理馮暉，就北京市國土局收回38宗國有土地使用權一事接受記者采訪時說。
由於未按《北京市國有土地使用權出讓合同》約定的期限付清全部土地出讓金，北京恆遠房地產開發有限公司隆豐公寓等38宗土地，近日被收回國有土地使用權。到目前為止這批土地走向問題上，官方仍然沒有進一步的說法。38宗地究竟何去何從？開發商是否還能像以往一樣，交納滯納金及利息後再拿回土地使用權？局面不明朗，『失地』開發商面臨巨大壓力。
記者從北京市國土資源局了解到，這批土地使用權的受讓方共涉及31家房地產開發企業。其中最多的，一家企業有三塊用地皆被收走。從土地的開發狀態來看，38宗地中至少有1/3屬於毛地，涉及拆遷等一系列問題。有關人事指出，這些開發商只有很小的一部分是由於開發資金不足而未進行土地開發的，而大多數全是想囤積土地等著地價上漲後在進行開發。
有數字顯示?去年一年開發商就囤積了166.3公頃的土地。而這次國土局收回的只有54公頃土地，還有大面積的土地掌握在開發商手裡，盤活這些土地對北京的房地產市場有著積極的意義。馮暉說，這次北京市開始收回土地，是在給開發商一個信號，是在重申《土地法》的精神。今年6月份，國務院『新八條』提出加大土地供應調控力度，嚴格土地管理，其實也是在強調土地法。看來政府在花大力氣，盤活掌握在開發商手裡的土地。
同時馮暉指出，這樣將對北京市場帶來很大影響。首先，土地收回是對開發商開發土地的一個督促，加快開發商的融資速度，提高北京市場的供應量，對平易房價起到直接的作用。其次，被收回土地可能進入拍賣市場，對盤活土地、平易房價起到根本的作用。最後，對於樹立地產商的品牌形象也有很好的昭示作用。
中國房地產業面臨三大困境
上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅認為，目前中國房地產業主要面臨宏觀經濟的調整、金融資本的波動以及政策調控三個困境。中國房地產業目前正面臨非常重要的變革時期，人民幣基本匯率的上調，與今年三月份中央人民銀行提出個人按揭貸款利率下限幅度的調整，是利率變動的最新情況。利率的變動對中國房地產業影響波及房地產開發商、房地產投資方、住房消費者、土地市場四個方面。
如果利率進一步昇高，資金成本對開發商來說會上昇，同時也會進一步加大整個市場價格的風險。由於市場的價格下跌使投資方所承受的投資收益會下降，所以對投資方的影響，是投資收益率下降。而很多購房者存在著持幣觀望或者是准備想買房但是又面臨著種種市場價格會下調的預期。在利率上調的情況下，土地價格會進一步上昇。
中國房地產泡沫如果從金融的角度考察，面臨四個方面的主因。首先是銀行的過度參與，銀行在放貸的審批上過於松散，影響了整個市場，導致房地產泡沫增長的一個主因。其次是寬松的金融環境，很多國家的房地產泡沫都是因為當時泡沫時期，這個國家的金融產業政策所制訂的低利率政策所導致的。第三，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱主要體現在：一個是利率和匯率調節工具利用不合理，大幅度上調或者猛然上調，都會導致整個房地產泡沫，或者是國際投資熱錢急劇地進入或者急劇地抽逃。第四是國際資本流動影響，國際炒家投資中國房地產市場，為的是投資收益，為了房地產價格的昇值，為了匯兌昇值導致的影響。
房地產的投融資渠道單一問題、價格泡沫問題、利率匯率風險問題是當前房地產行業、房地產金融行業投資商的共難。他建議用理清宏觀形勢、拓寬融資渠道、收購兼並、資產配置等辦法來解決困境。
潘石屹：『政府做的對』
剛從法國度假回來的SOHO中國總裁潘石屹，在聽說北京市國土局收回了38宗土地後，公開表示：非常支持政府的這種行為，鼓勵收回一些存在問題的土地。
潘石屹說，對房地產宏觀調控的政策前一段時間主要是調控稅收，增加了流通環節的稅。現在開始實施的是土地政策，公布土地供應計劃，回收閑置土地。有一部分是沒有交土地出讓金的土地，這些土地政策的出臺，一是讓房地產市場透明，知道未來會有多少供應量，這些供應量在什麼地方；其次是收回這些土地可以讓土地真正落到能夠建出房子的人的手中。但對這些被收回土地的房地產發展商是一個非常大的打擊。之前在房地產界一致認為政府說收回土地只是說一說，這38塊土地的收回，打破了這些幻想。希望政府能夠嚴格地執行土地政策，定期公布土地供應計劃，對不交出讓金或者不合法的土地收回。
同時，潘石屹指出：在收回土地時要采取統一的評判標准，不要存在私下討價還價的現象。
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