| 位於瀋陽市太原街的大型商業項目——瀋陽萬達商業廣場在今年年初經歷先後兩次開業後，仍無法聚攏人氣。感受到風險的中小投資者一度不斷上訪，並把開發商大連萬達集團(以下簡稱大連萬達)告上法庭。7月，大連萬達耗資約1.8億元將300多戶商鋪全部整體返租，重新對整個商區實行統一規劃管理。
但是，這一努力能否改變萬達廣場的蕭條處境，業內專家不持樂觀態度。專家認爲，這個案例反映了我國產權商鋪開發行業存在的普遍問題。
繁華商區的“清靜地”
總投資十幾億元的瀋陽萬達商業廣場是集休閒、購物、娛樂爲一體的大型商業購物廣場，主要業態有沃爾瑪、燦坤、歐倍德等世界知名企業組成的主力店和354家精品店組成的精品購物廣場。
2003年12月23日瀋陽商業廣場首次開業後，由於客流量稀少，僅僅13天，精品街的大部分商鋪就已經停業。
2004年2月1日，業主經過與開發商斡旋，在萬達同意出資提供三個月租金的情況下，116家精品店又重整鑼鼓開業了。然而市場的殘酷遠遠出乎人們的意願，再次開張的萬達商業廣場依然沒有引來太多的關注。半個月後，這些商鋪不得不重新關起大門。
記者當時在現場看到，精品街上的絕大部分商鋪店門緊鎖，有的在門外還貼着招租或轉讓的廣告。精品街上零星的行人也都步履匆匆，這種景象與臨近的中興商業大廈及其主力店沃爾瑪、百盛等商場人頭攢動的場面，形成強烈反差。
業主胡新金介紹，當初以每平方米6萬元的價格購得近27平方米的商鋪，一心只以爲“撿了個便宜”，就等着“一鋪養三代”。眼看兩次開業市場不見起色，心裏急得跟“着了火似的”。
現實市場與預期設想的巨大反差，讓這些花費了一輩子積蓄，貸款買商鋪的業主們感覺到了產權商鋪帶來的威脅。大夥兒反覆與開發商大連萬達交涉，起初只是要求萬達採取措施改善經營環境、加強物業管理，慢慢地有人提出了“退鋪"”的要求。爲得到政府有關部分的“援助”，業主們還組成專門團體不斷到瀋陽市信訪辦、遼寧省信訪辦上訪。
業主們提出，萬達“以租金養商戶”、“一鋪旺三代”、“零風險”、“每個商鋪每平方米至少可以出租500元”等廣告宣傳對他們的投資行爲起了很關鍵的作用。而其事先承諾的商業氣氛卻並沒有營造起來，廣告宣傳承諾的7個主力店也沒有如期到位，開發商應該爲此負責。
誰爲“超預期”市場風險買單
今年7月，大連萬達提出將所有精品商鋪實行整體返租，以業主所購商鋪全部款項的8%作爲每年年租金。在今後三年內由萬達統一對外出租，並對整個商區實施統一的物業管理和整體商業規劃。這一決定得到了絕大部分業主的認可，目前70%以上的業主已經從法院撤訴。
然而，商業廣場的形象和價值已無可挽回地受到了損害，大連萬達至少爲此支付了大約1.8億元的租金。業主們也大都覺得很無奈：折騰了大半年，手裏商鋪能否從此走上良性發展還是未知數。業主王紅梅說：“打官司畢竟是下下策，希望萬達的統一經營最終可以挽回整個商圈的命運。”
雙方出現糾紛後，開發商究竟該爲商業廣場面臨的僵局負多大責任一度引起爭議。大連萬達一位中層管理人員認爲，投資項目失利的板子不能全部打到開發商身上。他說，商鋪本身也是商品房的一種，作爲開發商，萬達已經完成了《商品房買賣合同》中的所有約定。同時由於產權商鋪不同於一般門市房，決定了其需要統一的規劃和管理。但買賣合同是標準文本，無法明確規定規劃和管理的具體內容，國家也沒有出臺相關的法律法規對此進行規範，一旦潛在的市場風險露頭，極易引起糾紛。
瀋陽萬達商業廣場開發有限公司營銷部經理馬俊浩介紹，爲了完善商區的硬件設施，不久前萬達加建了總面積6000平方米的地下停車場，並給每個商鋪安裝了中央空調。
業主們認爲，萬達在銷售商鋪時承諾的商業氛圍並沒有真正營造出來，而商鋪的地段正是產權商鋪的核心價值所在。業主胡新金說：“根據商業廣場營銷人員的計算方法，商鋪租金足以保證投資者在10年內收回全部投資。而事實上除了沿街的少數商鋪，多數商鋪很難租得出去。這種狀況當然和開發商脫不了關係。”
開發商則認爲，部分業主盲目投資、不能理性看待投資風險給產權商鋪的良性發展設置了障礙。大連萬達的曲曉東說：“東北有的投資者法律概念淡薄，甚至連合同都不看。一旦出現問題就開始鬧，上訪、打官司，把原本通過溝通可以解決或者可以降低損失的問題擴大至難以收拾的局面”。據瞭解，大連萬達共投入約500萬元作爲瀋陽萬達商業廣場的宣傳費用。其營銷人員介紹，許多投資者並不熟悉項目本身，看到廣告宣傳就投資，一方面廣告雖然發揮了“最大功效”，使得商鋪前期的銷售工作異常順利，另一方面最終也給項目增添了許多麻煩。
商鋪開發尚待繼續探索
上世紀90年代後期開始，商鋪投資逐漸成爲國內房地產的投資熱點，業內還有人稱2004年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發商深陷於項目經營不盡如人意的苦惱中。
大連萬達在全國共投資了15個同樣的產權商鋪項目，目前已經開業了9個。據萬達介紹，長春、瀋陽、天津的三個項目都面臨了嚴峻的局面。在長春，甚至出現激烈衝突，導致了所謂的“流血”事件。而在濟南、南昌、長沙的產權商鋪項目也不同程度地出現了投資者與開發商之間的衝突。
專家分析，出售產權商鋪帶來的經營權、管理權、產權分離是導致問題產生的根源。美國KAMICO購物中心創始人庫珀先生擁有全美600家購物中心，他曾經指出，對於一個商業地產商而言，把物業出售給分散的所有者不是通行的做法，這樣做的結果難以控制，需要開發商投入很大的精力管理，否則就會影響商業物業的投資價值。
產權分散與商圈統一經營的矛盾已使得許多知名開發商交付了昂貴的“學費”。目前國內除非是地段非常好的商鋪項目，大都面臨着失敗的風險。記者瞭解到，2003年年底瀋陽萬達商業廣場首次開業，當時的硬件設施並不具備開業條件，且其中約一半左右的業主並沒有參與此次開業。緊跟其後的第二次開業又未免匆促。業內專家認爲，單單依靠業主的單打獨鬥不可能塑造整個商區，萬達商業廣場失利的深層次原因是缺乏專業的商業管理統一運營。
目前國內大開發商在統一經營權的認識上基本達成共識，並通過對所有商鋪實行整體返租的方式來化解“三權”分離帶來的可預見風險。廊坊一位不願透露姓名的房地產開發商介紹，整體返租在保證產權人的收益基礎上，取消了其“話語權”，可以達到統一經營的目的。但由於國內開發商並不精於商業經營，整體返租能否如願解決行業面臨的普遍問題還存在爭議。
整體返租的另一個阻力來自於商鋪購買者。大連萬達在哈爾濱的產權商鋪項目尚未交房，由於個別業主堅決不同意，整體返租工作一度陷入癱瘓，大商家無法入場。曲曉東說，一個理性、成熟的中小投資者羣體的缺位，也是行業發展的大障礙。來自萬達內部的消息表明，大連萬達正在減少其商鋪出售的數量，到2005年，將停止向中小投資者出售商鋪。
首都經貿大學侯家魁教授說，我國也缺乏相關的法規爲產權商鋪樹立防範風險的籬笆。尤其是對於出售商鋪的模式，如何界定、約束開發商的經營行爲，減少廣大中小投資者的盲目投資等都是尚待研究的問題。
侯家魁同時建議，產權商鋪的發展還有待規範，對於中小投資者來說，投資行爲不可過於輕率，不能對市場存有依賴僥倖心理，同時注意選擇經營能力較強、信譽較好的開發商。
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