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地產市場面臨調整
在全國經濟增長放緩,國內城鎮居民消費價格指數和社會商品零售價格指數不斷下降的情況下,以全國住房制度改革為契機,我國的房地產市場從1998年開始進入新一輪增長階段,房地產開發投資和商品房銷售同時出現了快速增長的勢頭,房地產業演繹著『冬天裡的童話』。
但是,房地產開發投資額的快速增長,特別是商品房價格的不斷攀昇,讓人們感覺到房地產市場出現了某種不正常的現象,人們不由自主地會想起1992年那一輪橫掃全國、最後在南方留下大量後遺癥的房地產泡沫。
去年,有著名經濟學專家預言2002年將是房地產行業的冬天。這一斷言曾經引起不小的爭論。認同這一觀點的地產開發商可謂少之又少。房地產開發商們繼續用他們的行動——加大投資表示對『冬天』論的不贊同,全國房地產開發投資速度繼續高速增長。2001年全國房地產開發投資額6245億元,比上年增長25.30%。今年1-8月,全國房地產開發投資4144億元,同比增長30%。
到目前為止,爭論中誰勝誰負似乎還難下結論。因為從統計數據顯示,全國商品房的銷售增長速度依然呈現快速增長的局面。如2001年商品房銷售面積達20779萬平方米,商品房銷售額4626億元,銷售額同比增長29.4%;今年1-8月,商品房銷售面積9300萬平方米,銷售額2157億元,銷售額同比增長25.3%。
然而,房地產市場的很多方面情況已經不得不讓人擔心市場泡沫的存在。
從宏觀方面看,近兩年房地產業對國民經濟的貢獻過大。據有關部門測算,今年1-9月,房地產業對GDP的貢獻達到1.6個百分點左右。另據有關資料,在美國房地產市場繁榮時期,房地產業對美國GDP的貢獻也只有0.6個百分點。相比較,我國房地產業對GDP的貢獻是如此之大,要讓這種局面長期下去是難以想象的。
近期政府管理部門針對房地產業的一些措施明顯地反映出其對當前房地產業出現過熱的擔心。2001年下半年,央行開始規范銀行對房地產業的貸款,降低了按揭貸款的比例,之前一些八成按揭、九成按揭甚至零首付的做法被禁止了;同時,銀行貸款時對房地產公司自有資金的要求也相應地提高了。這一措施反映出銀行對房地產業貸款開始謹慎。今年8月份,建設部聯合國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部委發布了《關於加強房地產市場宏觀調控,房地產市場健康發展的若乾意見》,指出近年來在局部地區出現了房地產投資增幅過大、土地供應過量、市場結構不盡合理、價格增長過快等問題,強調房地產開發建設的規模要與當地經濟發展、市場需求相適應,加強宏觀調控,防止出現新的房地產過熱。
從微觀方面看,近年來商品房價格上昇的速度快於城鎮居民可支配收入的增長速度。這種狀況最終將使商品房價格脫離城鎮居民的購買能力。而大量商品房購買者的投機性購房行為最終將加劇房地產市場的劇烈波動。商品房雖然可以作為一種投資性商品,但它的第一屬性應該是消費性商品。商品房的可流通性是有限的,多數情況下,一套商品房被一個普通投資者購買後,很可能就意味著它已經貶值了。因為商品房轉到普通居民手中以後,商品房的流通性比在開發商手中時下降了。因此,近兩年來在上海、杭州等城市出現的房價成倍上昇,一些投資者炒房獲暴利的情況可以說是不正常的。就目前普通城鎮居民的經濟實力而言,他們並沒有能力以他們對房地產市場的投資行為長期支持房地產市場的增長。
快速增長的商品房積壓規模無疑已向人們傳出了商品房市場需求跟不上市場供給的強烈信號。去年以來,房地產開發投資規模大大高於商品房銷售規模,導致商品房積壓量不斷攀昇,目前全國積壓商品房數量已達約1.2億平方米。我國商品房的空置率已高於國際公認的15%的空置率警戒線。種種跡象顯示,房地產市場的局部過熱已是不爭的事實,房地產市場的調整恐怕是難以避免的。然而,市場調整的方式有可能會有別於1992年那一次劇烈的調整。隨著房地產市場消費性購房比例的上昇,市場增長的慣性已得到增強。因此,市場高位盤整的時間也會相應延長。然而,理智的投資者不能放松對房地產市場調整的警惕。
冬日的陽光並不溫暖
多數房地產上市公司並沒有在全國房地產市場快速增長過程中提昇自己的業績,相反還在近兩年出現了業績大幅下降的情況。對於它們來說,全國房地產市場的一片火熱就像是照在它們身上的冬日的陽光,絲毫沒有令人溫暖的感覺。
2001年,房地產上市公司業績比上年同期有較大幅度下降,2002年中期,同比業績繼續下降,主營業務收入僅增長了1.14%,而營業利潤、利潤總額、稅後利潤、每股收益、淨資產收益率指標都有較大幅度下降,多數指標下降25-30%。
盡管房地產上市公司業績與全國房地產市場狀況相背離的原因有很多。如房地產上市公司老化現象嚴重是『背離』狀況出現的原因之一。在1995年以後的相當長一段時間內沒有新房地產公司在證券市場上市,2000年房地產企業上市解凍後到現在也僅有天鴻寶業、金地集團、天房發展、棲霞建設等4家房地產企業新上市,造成目前兩市多數房地產上市公司都是老面孔。近年來,全國房地產行業民營化的趨勢發展很快,目前全國房地產企業中國有和集體企業所佔份額大大下降,民營企業已佔到全國房地產企業中的半壁以上的江山,而且盈利能力較強。在上市房地產公司中,國有背景的房地產企業仍佔到2/3左右。因此,上市公司房地產企業的行業代表性大大下降,總體市場競爭能力不強。另外,八項計提等會計政策變化也是『背離』現象出現的一個重要原因。近兩年,為了消除企業資產和盈利泡沫,財務會計政策重拳出擊,房地產企業受到的影響比較大。尤其是去年下半年,財政部出臺新四項計提政策使房地產企業的在建工程、無形資產等減值准備增加,對企業利潤的影響較大。
但是,上市房地產公司業績在全國房地產市場快速增長的過程中表現如此之差,與房地產市場的『虛火』不無關系。全國房地產市場看上去一片紅火,但積壓的商品房數量卻不斷攀昇,這樣的市場狀況勢必要影響企業的商品房銷售環境,相應地會對一些房地產企業的盈利狀況產生較大影響。可以想象到,大量積壓的商品房免不了有上市房地產公司的很多物業。
控制風險與賺錢一樣重要
如果房地產市場在接下來的幾年中出現調整,那麼投資者該如何選擇可投資的房地產上市公司呢?
從經營風險角度衡量,目前的房地產上市公司主要可以分為三類:
第一類是有大量在開發項目和土地儲備的上市公司。這一類公司主要有深萬科、北京城建、金融街、深振業、陸家嘴、中華企業、陽光股份、外高橋、浦東金橋(行情預警,查看該股運行軌跡)等。總體上說,它們是房地產上市公司中規模較大的公司(參見2001年度收入前十大房地產上市公司一覽表)。這類公司由於有規模優勢,有較強的抗市場風險能力,同時正是由於有較大規模的開發項目和土地儲備,如果遇到房地產市場調整,它們面臨的風險也較大。要具體衡量各公司的市場風險,必須具體分析這些公司所儲備土地的成本和在建項目的市場適應性和開發進展。如果所儲備的土地成本很低,在建項目適應當前的市場需求而且進展較快,能夠在房地產市場進入困難狀況之前銷售大部分在建項目,則風險相對較小。反之,經營風險就很大。
第二類是有較大的在建規模但土地儲備數量並不是很多的公司。如深物業、金地集團等房地產公司。對它們來說,主要的經營風險來自於現有房地產項目,如果現有項目適應市場需求,開發進度把握較好,則經營風險較小。因為目前的房地產市場還處於相對繁榮的時期,還有一定的時間讓開發商們進行開發戰略的調整。相反,如果這些開發商目前的項目不適應市場需求,或者說銷售預期不理想,又無法在房地產市場進入真正調整之前完成現在項目的建設和銷售,轉移大部分經營風險,那麼,房地產市場的調整對這類公司就意味著是真正的『冬天』。
第三類房地產上市公司是那些既沒有多少在開發項目又沒有土地儲備的上市公司。這類公司多數是一些規模較小的房地產公司,往往某個項目就是公司的全部內容,某個項目的失敗就可能使公司陷入困境。這類公司抗市場風險的能力很弱,是投資者回避房地產市場調整風險時需要重點回避的對象。
重點地產類個股簡評:
深萬科(000002)(行情預警,查看該股運行軌跡):該公司依然是房地產上市公司中當之無愧的龍頭企業。2001年主營收入達到44.55億元,淨利潤增長30%。今年中期主營收入20多億元,淨利潤1.7億元,比上年略有下降。公司管理層認為中期業績的下降主要是利潤確認因素導致。萬科曾向市場表述過,上半年該公司實際出售商品房60多萬平方米,比上年同期有大幅增長,而確定收入的商品房只有20多萬平方米。因此,2002年萬科的房地產業務還將保持較快的發展速度。但是,萬科高達900多萬平方米的土地儲備是投資者需要關注的一個重點。如果房地產市場良性發展,其大量的土地儲備會成為公司利潤增長的保證。而如果遇上房地產市場調整,儲備土地不能正常投資開發並產生利潤,儲備土地所需巨額資金就會給萬科帶來很大的資金壓力。
陸家嘴(600663):該公司主要從事陸家嘴金融貿易區土地批租業務,近兩年房地產開發業務比重有所上昇。但土地批租業務仍然是決定其未來發展狀況的主要業務。該公司的土地批租業務主要受全國經濟及國際經濟的影響,業績容易出現大幅波動。1997年亞洲金融危機以後,其土地批租業務受到較大影響,業績滑坡明顯。近兩年,隨著全國房地產市場的回昇,其土地批租業務回暖,業績明顯回昇,2002年中期主營業務收入4億多元,主營業務利潤8200多萬元,淨利潤6800多萬元。由於該公司在上海陸家嘴金融貿易區土地批租業務上有很強的壟斷性,而且目前仍然掌握著大量的優質可開發土地,因此,抗房地產市場的風險較強。
深振業(000006):該公司的房地產業務發展狀況一直比較好。目前在開發中的兩個項目———星海名城和翠海花園銷售狀況都比較好。尤其是總規劃面積達88萬平方米的星海名城曾經獲得『人居經典綜合獎』和『規劃環境金質獎』,而且盈利能力很強,將為其保持利潤穩定和回避市場整體風險提供重要支橕作用。今年上半年,因為發生了1000多萬元的對客戶賠償款,利潤有較大幅度下降,預計其全年利潤依舊比較穩定,抗風險能力較強。
北京城建(600266):2001年公司在大股東城建集團的支持下,與大股東進行了總額高達20多億元的資產置換,從一個建築企業變成了一個房地產開發企業。今年上半年,商品房開發開復工面積131.5萬平方米,其中,新開工20.4萬平方米,竣工31.2萬平方米;商品房銷售面積23.4萬平方米;北京地區現房銷售額79160萬元,佔北京市市場份額的5.83%。通過資產置換,北京城建還獲得了大量的優質土地儲備,公司本部開發的北苑家園總面積達200多萬平米,緊臨奧運商圈,有較高的盈利能力。公司控股的子公司還有大量的土地儲備。由於城建集團『軍轉民』的特殊發展歷史,其儲備土地的成本受各種因素的影響,較難評估。但是總的感覺風險相對較低。對北京城建來說,加緊完成大量在建項目的開發和銷售是回避房地產市場調整風險的當務之急。
中華企業(600675):該公司是上海房地集團控股的房地產開發企業,2000年在大股東支持下收購了大股東下屬企業———古北房地產公司以後,公司年經營收入達到15億元,經營實力得到大大提高,成為上海市房地產業的龍頭企業。收購古北集團後,中華企業獲得了大量優質低成本的土地儲備,目前總土地儲備面積達300多萬平米,其中絕大部分土地儲備在古北地區。該地區成為近年來上海市房地產市場熱銷的地區之一。這些土地成為中華企業穩健經營的重要保障,有利於其控制經營風險和應對房地產市場調整的風險。中華企業目前不足主要表現在兩個方面:一是近兩年開發的大量商品房,可能集中在明年推出,如果房地產市場在近期遇到幅度較大的調整,其商品房可能存在著較大的銷售風險;二是該公司資產負債率較高,對銀行的負債規模較大,存在資金短缺的現象,要防止由資金風險引發系統的經營風險。
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