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7月7日早晨,家住廣州市廣州大道南米蘭苑君南閣902房的陳小勇一覺醒來,驚奇地發現自己的家已經被貼上了封條———很快他被告知,他的房子要被拍賣,去抵償別人欠下的債。
當天在小區管理處的公告欄上貼出的『拍賣通告』向業主證實,小區內有60套住宅及21個車庫被廣州市中級人民法院查封,並進入了拍賣程序。這對於用血汗錢購房並交清房款的業主來說,無異於晴天霹靂。
按照公告的說法,事件起因是米蘭苑的開發商廣東省華僑房產開發公司(簡稱華僑房產)與某銀行發生借款合同糾紛,華僑房產未能履行中院的判決書,導致中院對米蘭苑的房產進行查封,並委托南方拍賣行拍賣。
面對公告,業主們一片嘩然。這些被拍賣房產中的大部分,是他們分別於1997年至2001年先後向華僑房產開發公司購買的,有正式的訂購書、購房合同及發票,全部付清房款,但華僑房產公司一拖再拖,未給他們辦理房產證。
『我買的房子不是我的』
大驚失色之餘,業主們開始調查事情的來龍去脈。原來,華僑房產在售出物業後,並沒有將與業主簽訂的預售合同拿到有關部門辦理合同鑒證手續,在有關部門關於米蘭苑住宅的產權記錄上,這些住宅仍然屬於開發商。所以,當開發商拖欠銀行貸款時,這些房子、車庫作為開發商物業被查封,隨後成為拍賣標的物。
那麼,開發商為什麼不辦預售合同鑒證?又為什麼不為業主辦理房產證呢?據華僑房產內部人士暗中透露,由於經營的原因,開發商無力支付到期的地價款,造成『商品房預售許可證』無法年審,已售出房子、車庫不能合法辦理監證備案。另外,由於項目建設時,需辦理《建設工程規劃許可證》和《建設工程報建審核書》,當時房地產商將半地下室車庫寫成首層車庫,建成後,實物與報建不符,有關部門不予辦理『商品房預售契約』監證。
事實上,在被貼封條之前,業主們沒少找開發商,但得到的答復是:正委托中介公司辦理,請耐心等待。法院查封房子後,開發商還書面告知業主:你在我公司購買的某某房,被法院查封一事,我公司表示歉意,這是我公司與其他債權人的問題,與您無關。我公司現正積極與法院協商解封的手續。另外,還將加緊辦理您所購房產的產權手續,請您諒解。今年4月,開發商還在小區管理處貼公告:米蘭苑有若乾套房子被封與業主無關,是公司內部的事。我公司正與法院協調房子被封事宜。
調查還發現,早在1998年,米蘭苑的一批住宅就因為開發商華僑房產的原因被市中院查封。2000年,市中院再次查封了一批住宅。兩批被查封的70套住宅和21個車庫,至今沒被解封。然而這些被查封的事實,業主們一無所知。核對過日期以後,購買單位廣州甘蔗糖業研究所和一些業主發現,原來自己當年買房子的時候,房子已經被查封了!
令業主們憤怒的是,在他們毫不知情的情況下,米蘭苑的這些房子已經被拍賣過5次,只是由於拍賣底價等原因,未能賣出。而這5次拍賣,業主們沒有看到任何公告,也沒有收到任何通知。
誰來監督開發商
購買商品,一手交錢,一手交貨,雙方銀貨兩訖,這本是最正常不過的程序。但在廣州的房地產交易中,像米蘭苑事件這樣,開發商有意無意地采用各種『技巧』,使得不少業主雖然簽訂了預售合同,支付了房款,並入住了好幾年,但是房子的產權仍然歸開發商名下的案例並不少。
廣州市房管局房產交易處處長蔣福金在接受記者采訪時說,在米蘭苑案例中,開發商存在著明顯的違規行為。《廣東省商品房預售條例》第22條規定,預售商品房時,預售人與預購人應當簽訂書面的商品房預購銷合同,在該合同簽訂30日內持該合同到項目所在房地產交易登記機構辦理登記手續。但是,華僑房地產公司的一拖再拖,使得這60多名業主的房子被拖到了『拍賣席』上。
現有的情況表明,開發商搞『產權把戲』
的方式多種多樣,但其核心都是利用業主付款購房後,故意推遲辦理登記鑒證手續,從而雙重套現。更有甚者,個別開發商因為陷入債權債務糾紛,房產被查封或者扣押,但只要開發商能夠在業主不知情的情況下賣出房產,用種種借口拖延登記鑒證的時間,就可以一直掩蓋這種情況。
廣東省律師協會房地產法律會的一位律師指出,法律法規已明確規定,辦理售房登記手續的主體是開發商,但在實際操作中,部分開發商出於自身私利故意拖延登記甚至不登記,這樣就損害了業主的利益。由於在這一環節上沒有監管主體,使得許多開發商有空子可鑽。
事實上,被套進開發商圈套的絕不僅僅是購房的個人業主,重復抵押、出售,將形成連環的糾紛,開發商的債主即使通過法院查封、拍賣,拿到手的也是一堆有產權糾紛的房產。開發商一走了之,這些歸屬權尚不清楚的房產的處置將給房主和債權人造成巨大的損失。
法律解決之途並不平坦7月17日,廣東南方拍賣行對米蘭苑房產進行拍賣。由於在此之前業主上訪了許多相關部門,多名業主遞交了中止執行申請書,並獲成功,他們暫時避過了自家房子被拍賣的殘酷事實。盡管如此,拍賣會上仍有20套房子和部分車庫被香港某企業買走。目前米蘭苑內多名業主仍然惶恐不安。
業內人士表示,事件涉及債權債務的民事糾紛,業主最好通過法律途徑尋求問題的根本解決。根據米蘭苑的實際情況,對於預售合同尚未登記的房層,業主可以督促華僑房產公司盡快將合同送廣州市房地產交易所登記,同時可以向人民法院提起訴訟,請求法院判令華僑房產公司履行義務,辦理合同登記的手續;同時,對於已出售又被法院查封的房屋,建議業主向人民法院反映有關情況,請求暫緩處分這部分房屋。
但是,法律解決之路似乎並不平坦。一位業主向記者出示了最高人民法院公布的《關於審理企業破產案件若乾問題的規定》。按照這個規定,『尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產』不屬於破產財產。根據這個規定,如果房地產開發商破產的話,購房人已經購買的房屋,即便購房人沒有取得房屋產權證,但只要房屋已經實際交付給購房人的,房屋就不再屬於破產財產,業主仍然擁有對所購房屋的所有權。但這個規定並沒有給米蘭苑的業主帶來什麼希望。這位拿著『尚方寶劍』的業主告訴記者,他們已經被有關部門告知,高院的《規定》針對的是破產的開發商,而他們小區的開發商並非破產,只是經營出現問題。業主們困惑了:開發商破產了,業主的權益都不受損,難道開發商不破產,業主權益倒要受損了?
8月3日,兩名米蘭苑業主起訴開發商一案正式在廣州市海珠區法院開庭審理。業主向法院提出訴訟,請求法院依法判令開發商立即履行《預售合同》,完成有關手續,辦理房產證。
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