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今年8月,上海外灘地區第一家五星級酒店———上海威斯汀大飯店及威斯汀公寓即將開門營業,加上此前不久已經迎來首批3家客戶入住的外灘中心超甲級辦公樓,投資超過4億美金、坐擁上海外灘地區第一高度的標志性建築群———上海外灘金融中心正式撩開神秘面紗。
八年引來議論紛紛
從1994年4月27日,上海市黃浦區計委發文批准項目立項之日算起,外灘金融中心建設期歷時八年之久。很長一段時間裡,這裡都是人們好奇和關心的議題之一,尤其在1999年之前,每天大批經延安路進入外灘的觀光客,幾乎都會對這樣一片偌大的空地浮想聯翩。畢竟,在外灘寸土寸金的地方,這樣大一塊空地長期閑置,這多少顯得有那麼幾分不尋常,更何況,在它周圍,幾年間飛速矗起的高樓實在不勝枚舉。情況極其類似於一江之隔的環球金融大廈,只是在那裡,一片裝飾性的綠地多少還能打消一些不明就裡的人的疑慮。
當然,種種猜測在1997年那場席卷東南亞的金融危機過後,似乎都因為外灘中心前面的『金光』兩字而得到了釋然。也許從那時起,人們關心的焦點便已經轉化為金光集團如何收拾這個攤子,政府方面對外灘這樣一塊『臉面』上的缺損又能容忍多久?
商業世界的波譎雲詭,對於不諳水性的普通人來說,總是不斷能給他們制造難題。1999年之後,伴隨著金光集團的每況愈下,外灘中心卻突然變臉,節節高昇。在乾淨漂亮地用事實回擊人們的擔心之餘,卻又把另一個更大的謎團拋給了大家。
逝者如斯夫,站在項目公司窗前靜靜觀賞一街之隔的外灘中心,金光外灘置地有限公司的公關主任陳樂從小姐多少不願再去談及過去的事情,『其實在1999年之前,外灘中心的地下工程就一直在進行,只是出於當時房地產市場不景氣的原因,我們有意放慢施工進度。一俟時機好轉,你也看到了,建設進度就非常快了。』
記者感到難以滿足,決定單刀直入:『金光集團狀況不妙已是公開的秘密,外灘金融中心作為集團在華投資,歷時八年方始建成,是否也有這方面的原因?』
陳小姐對此問顯然非常敏感,一再澄清外灘中心系由AFP(A鄄SIAFOODANDPROPRETIES)投資建設,作為一家在新加坡上市的獨立公司,AFP與集團除被持股以外,並無其他關聯。
銀行中途走馬換將
由於疑團未消,記者在繼續調查中獲悉,1995年11月,金光置地與新加坡發展銀行為牽頭行的13家銀行所組成的海外銀團簽訂過一項1.75億美元的項目貸款合同,當時約定的提款結束日為2000年6月30日,還款日為2000年12月31日,金光置地曾提款4000萬美元用以前期投入。1999年11月4日,金光置地經董事會批准,轉向農行申請項目貸款2.05億美元,其中包括償還海外銀團借款的4000萬美元。
按照比較正式的說法,金光置地中途更換貸款行的原因有三:一是地塊拆遷時遇到困難,最終交地時間比計劃晚了一年多;二是金光集團對項目市場前景產生觀望,要求地下工程施工放緩;三是業主將一幢公寓改作酒店,致使投資有所提高。鑒於三點原因,業主認為2000年底項目尚未完工,無法還款,而申請展期並增貸需13家銀行一致同意,手續較為復雜,因此,金光置地調整資金籌措計劃,終止海外銀團貸款合同,改向所在地銀行借款。
關於這節事實,發展商與農行均表示屬於正常商業行為。但有業內人士認為,單以手續麻煩程度而論,展期固然要費一番周折,但相比整個籌資計劃推倒重來,仍屬上算。對於這樣巨額的項目來說,由於牽涉到評估、匡算、抵押、層層報批等諸多環節,僅此一說似難令人信服。與此相反,國內籌資成本高於海外水平,加上匯率、利率風險,從情理上來說,除非迫不得已,金光置地此舉難以說通。
記者就此致電新加坡發展銀行上海分行,接電話的小姐推說不了解情況,未作評論。
記者注意到一個情況,外灘金融中心原貸款合同還款日僅定在2000年底,按照發展商的說法,由於種種原因,整個工期推遲了三年時間,照此推算,原計劃的還款期距項目竣工也就一兩年時間,而現計劃從2003年起還款,償還期長至10年。兩者差別耐人尋味。
任何人都清楚,2億美元借款,單靠項目本身收益絕無可能在兩年還清。捨此途徑,必須要有外部資金注入。作為新加坡上市企業,AFP正是長於資本市場運作的行家裡手。由於AFP下屬恆源公司佔有金光置地96.79%的股份,AFP完全可以通過股權置換、出讓股權等方式使企業獲得現金收入來償還銀行貸款。
此外,AFP也可以將該項目融入上市公司資產,以增資擴股方式在資本市場取得現金。由於持股比例高,上述運作方式都不會影響AFP對項目的控股經營權。從這個意義上來說,原融資計劃並非無的放失,只可惜一場突如其來的金融危機使得這一切變得有些飄渺難測了。
實際上雖然在新加坡上市,但AFP一直以來,其股票價格在市場中表現欠佳,1999年以後更是江河直下。在這種情況下,增資擴股就根本不可能,素來勢利的銀行也很有可能就此上演『逼宮』好戲,展期更是不用再談了。
國內銀行施以援手
現在回過頭來看整個過程,1999年底金光轉向農行貸款應該是峰回路轉的關鍵一步,當然,也有消息說,當時,金光高層人士已經與某些政府部門達成默契,後來的一些技術性步驟不過是走走形式。也就是說,在金光董事會作出轉貸決定之前,已經得到了某種程度的承諾。聯想到國內銀行間流行的『戴帽子』一詞,上述說法也未見得就是空穴來風。
毫不誇張地說,當時擺在AFP面前的處境實在是凶險不過。從項目本身來說,6700萬美元的資本金已經投了進去,4000萬美元的貸款每天都在生息,財務上的負擔不堪重負。更要命的是,海外銀團貸款只剩半年提款期,由於項目貸款的發放通常需要按施工進度和股東貸款資金(當時的預算在1億3000萬美元左右)同比例投放。
從工期來說,半年完工絕無可能,而股東貸款方面,按照AFP當時的財務狀況,籌集1.3億美元無異於空手套白狼,更何況任何銀行一算便知,項目貸款已經不可能足量投放,既然這樣,誰還會在這樣一個錯誤的時間,以錯誤的方式(股東貸款憑借款人信用發放,對項目不享有抵押權),向一個錯誤的項目投錢呢?AFP當時完全走入了兩難處境:沒有股東貸款,項目貸款不會發放,項目貸款不落實,股東貸款又從何而來?
AFP的麻煩不僅於此,由於還款期近在眼前,看得到的結果就是大樓剛破土,銀行已經上門逼債,這對風雨飄搖中的金光集團來說,無異於雪上加霜。可以說,AFP當時的情況,和它的同門兄弟APP堪稱半斤八兩。更有甚者,由於金光集團內部相互持股比例高達60%以上,一個環節出了問題,難保不出現多米諾骨牌似的連續崩盤。
值得慶幸的是,根據國際上頗具權威的專業公司怡高物業的評估預測,外灘中心的市場前景值得謹慎地看好。從這一點來說,農行接過海外同行的接力棒無可厚非。同樣因為這一點,新計劃根據項目本身的收入測算重新確定還款期為10年也顯得順理成章。可以這樣說,危機時刻農行拉了金光一把,而項目本身不錯的底子和國內銀行缺乏長期穩定的收入來源這一大背景又推了農行一把。
可以想象,新的貸款合約對金光來說意味著什麼。迫在眉睫的還款壓力煙消雲散,大機構大資金的堅強後盾又大大帶起了其他金融機構參與的熱情與信心。無米之炊就此作成一鍋熟飯。AFP貌似鎮靜的外表下,難免冷汗淋漓。追撫往昔,外灘中心從1994年乘勢而起時的樣板工程,到1999年母公司落難時的定時炸彈,再到2002年金光集團安身立命的救命稻草,個中滋味,實在讓人慨然不已。
眾所周知,現代技術條件下,單以資金到位情況已經足以決定大型樓宇的施工進度。外灘中心的建設過程就是一部資金的落實、落空、再落實的三步曲。籍借農行關鍵時刻的援助,AFP有驚無險逃過一劫。但願這外灘第一高樓的豎起,能給金光帶來些許轉機。
金光集團成立於1972年,開始時只有印尼泗水一家小型化工廠,經過短短20多年的發展,APP已走在世界漿紙業前列,擁有固定資產110億美元,年銷售額20多億美元。APP-亞洲漿紙業總公司屬於印尼金光集團,於1994年10月成立,總部設在新加坡,並於1995年4月在美國紐約股票交易所掛牌上市。
2001年金光集團欠外債高達120億美元,其中有37億美元於今年到期,債務危機使得金光集團的企業股票全面下挫。金光集團擁有65%股份的亞洲漿紙業集團(APP)在紐約證券交易所的跌幅走勢甚至可以和在美國納斯達克市場交易的網絡公司相媲美。
金光集團旗下的亞洲紙漿紙業股份有限公司(APP)中國公司在中國的債務高達10億美元以上,中國銀行為主要債權銀行之一。中國銀行等4家銀行與APP中國公司於2001年7月達成協議,同意在未來6個月內不要求APP中國公司償還貸款,它們還將向APP提供信用證額度以使其能夠從購買原材料並進行國際交易。公司利潤的80%將用於償還銀行債務,其餘用作流動資金,同時APP同意不用中國業務的收入償還中國之外的債務。
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