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幾年前房地產主管部門『物業管理企業向中海學習,中海的管理模式代表了物業管理未來發展的趨勢』的號召至今還被很多人記得,然而就在去年年底和今年初,北京房地產領域卻傳出了『中海全面退出北京市場』的消息,高級管理人員紛紛出走,在京所管理的項目部分改旗易幟,兩者的反差自然成為業內人士議論的焦點。近日,北京中海總部有關負責人接受了本報記者的獨家采訪,披露了中海內部發生變動的內幕以及對所轄小區的影響,並表示將在近期向有關媒體發表嚴正聲明,對中海發生的變故向所有業主進行澄清。
■中海退出北京?
新春剛過,業內人士便『驚聞』全國物業管理行業知名企業——中海物業管理公司要退出北京的傳言。爆出此新聞的是一家與中海簽訂了物業管理合同的房地產項目,據該項目有關人員介紹,正當業主等待中海公司進駐社區時,卻傳來了中海退出該項目的消息。業主們紛紛找開發商討說法,認為是開發商違反了合同,開發商自然找中海要說法,誰知中海的答復卻是『中海將退出北京市場……』
記者隨即與前中海物業北京地區總經理耿萬嶺取得了聯系,已經擔任另一物業管理公司『開元國際』北京區總經理的耿萬嶺雖然對中海退出北京問題諱莫如深,但他告訴記者,中海內部的確出現了一些問題,但由於職業要求,他沒有透露具體細節。記者還從側面了解到,中海物業管理部門許多核心管理人員已經紛紛出走,另謀他就,主要原因是中海內部人事問題的變動。
■中海披露嘩變內幕
正當人們對中海發生的問題紛紛猜測時,中海北京總部正式站出來闢謠。中海北京區總經理郝一斌接受了本報記者的獨家采訪。
『中海的確發生了一些變化,主要原因不是因為管理上的問題,而是內部發生問題。但問題已經初步得到解決,我要聲明的是中海不會退出北京市場,不僅不退出,而且還有好幾個新項目要簽。』郝一斌否認了中海退出北京的傳言。
據郝一斌介紹,中海最近在北京出現的問題是『受到不公正競爭』所導致。在去年年底到今年年初,不少中海下轄項目的開發商頻頻發文給中海,問為什麼突然提高物業管理費,弄得中海總部一頭霧水,郝一斌給記者出示了一份某房地產項目發給他們的信函,稱收到中海私漲物業管理費的通知,業主紛紛反對。但郝一斌稱,中海根本就沒有提高物業管理費。
『我們經過調查,原來是深圳中海總部物業管理公司老總李立新辭職,一些隨之多年的手下紛紛隨之出走,另行成立了一家物業管理公司,原中海的一些管理人員仍然在該公司任職。但想不到的是,在這些管理人員還沒有正式向中海提出辭職的前提下,仍然利用中海的名義向所管轄小區的開發商以及業主提出增加物業管理費,當開發商與業主提出異議時,項目負責人會適時地提出,他們已經和中海分道揚鑣,如果小區仍然任用他們管理的話,物業管理費還按照原來的標准計價。』
記者從兩個中海管轄的項目處得到兩份『中海』給開發商的通知書,要求將物業管理費由原來的2.5元/每月每平方米提高到4元/每月每平方米(據郝一斌講中海公司根本不知道此事),受到了開發商的嚴厲指責。目前中海已經向這些項目進行了解釋,重新調整了人員,現在的狀況已經得到了解決。另據了解,中海原來下轄項目13個,有兩個項目被另立山頭的『開元國際』挖走,其餘11個仍然由中海管理,由此可見,中海已經基本穩定了北京地區的局勢。
■中海內部嘩變管轄小區受影響
早些時候,原中海總部物業管理公司總經理、現開元國際總經理李立新在接受媒體采訪時表明了自己離開中海的立場,主要原因有兩點:一是已經羽翼豐滿的中海物業管理公司得不到總部『中海外』的公平對待,二是李推行的一套改革方案沒有得到總部的認可,進而提出辭職,並且帶走了部分高級管理人員,成立開元國際物業管理公司。
但郝一斌認為,企業人員的變動是正常的,但如果仍然利用原公司名義承接項目就顯然違反了業內的游戲規則。郝一斌拿出有力的證據顯示,一位原中海北京公司的負責人在向管轄小區下達物管費漲價通知不到一個星期,辭職報告便呈上了中海總部的桌面。
中海內部嘩變對其本身的影響自然很大,但對其所管轄小區也造成一定程度的影響。據了解,中海所管轄項目裡,有幾個是馬上面臨入住的項目,但由於物業管理公司的歸屬不明確,幾乎影響到入住。北京東三環某項目就因此受到業主多方問詢。但從目前的情形看,中海已經逐漸控制局面。該小區的開發商隋先生在接受記者采訪時表示,他們會一如既往地選擇中海,主要原因還是看重中海的管理模式以及它在中國物業管理行業中的地位。『一個企業發生變故是正常的,我相信中海作為一個名牌企業會妥善地對待以及處理變故。』
據悉,中海已經與有關方面取得聯系,准備在近期有所動作,中海有關負責人稱,連中海在114聲訊臺注冊的號碼也被開元國際搶走(後經記者核實屬實)。記者從中海擬訂的一份聲明中看到,他們已經和律師商討怎樣利用法律武器討回公道。
■中海問題啟示
中海作為中國知名的物業管理企業,在深圳起家,經過多年的歷練,發展到了在中國許多城市設立分支,開荒拓土,其發展歷程可以說代表了中國物業管理行業由無到有並逐步成熟的一個過程,但目前中海遇到的問題無疑也是對當前市場的一種困惑。
據業內一位資深人士介紹,在中國,物業管理行業仍然是勞務性的工作,是替政府代辦一些維護社會秩序的一種簡單工作。這樣的行業狀態,勢必使人們認為物業管理不過如此,誰都可以乾,這也就是僅北京就有各種各樣4000多家物業管理公司的主要原因。而在國外,物業管理公司的職能首先是要保證物業的增值與保值,其次纔是服務。這樣一來,不具有先進管理經驗的公司很難接到項目,門檻的提高,自然使得整個行業的水平提高。如果北京乃至全國的物業管理行業能夠發展到這個階段,就很少會出現管理人員紛紛跳槽的現象。
此外,往往大規模的物業管理公司為了贏得更多的市場佔有率,必然不斷地承接項目,但往往內部培訓的速度遠遠趕不上擴張的速度,這就造成了發展不平衡的局面。僅以中海為例,該公司在北京有十幾個管理項目,部分項目發生糾紛從根本上看主要的原因是,『中海作為一家知名企業,往往為業主提供的是定制性服務,各個項目管理模式基本一樣,很少根據不同項目進行針對性的服務(一位業內資深物業管理公司老總語)』。中海和許許多多國內物業管理企業一樣,仍然把物業管理停留在以勞務性的工作為基礎的簡單工作,而缺乏在這麼多年的發展當中,真正走出一條和國際接軌的路來。
中海內部嘩變,不僅對於中海是一個啟示,對整個物業管理行業也敲響了警鍾。
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