7月26日至8月7日，中證REITs全收益指數實現9連漲，盡管近期市場有所回調，但仍吸引了眾多投資者的關注。截至8月27日，中證REITs全收益指數今年整體漲幅達10.82%，成為年內表現較好的一類公募產品。

　　高分紅受關注

　　公募不動產投資信托基金（REITs）為何會受到投資者關注？東源投資首席分析師劉祥東表示，REITs通過將資金集中投資於不動產，並將利潤分配給投資者，為投資者提供了一種較為穩定的收入來源，其穩定的分紅機制吸引了大量尋求穩定回報的投資者。與傳統不動產投資相比，公募REITs的流動性更高，投資者可以像交易股票一樣進行買賣，從而大幅降低投資門檻，通過模式創新提昇了不動產投資的便利性。

　　博時基金相關負責人表示，今年公募REITs有不錯的表現，尤其在近期全球動蕩的市場環境中受到投資者的青睞，主要得益於以下幾點原因：首先，較高的歷史分紅比例。隨著無風險利率的持續下行，有望提供高息的資產變得稀缺。從2023年各REITs分紅情況看，27只REITs平均現金分派率達6.39%，這使得公募REITs在低利率環境下更具吸引力。其次，公募REITs本身的風險收益特征定位介於股票和債券之間，具有適中的風險水平。此外，REITs與股票、債券等傳統資產的相關性較低，能夠幫助投資者實現資產配置的多樣化，降低投資者投資組合的風險水平。

　　8月以來，多只公募REITs密集發布收益分配公告。截至8月14日，已上市的40只公募REITs產品中，32只產品今年以來共計分紅50餘次，累計分紅超44億元。劉祥東認為，在權益市場偏弱勢、無風險利率持續下行的背景下，公募REITs的高分紅優勢有望進一步放大，吸引增量資金流入。

　　興業研究宏觀團隊在研報中表示，分紅即收益分配，是公募REITs投資者的核心收益來源。相較於公司分紅和封閉式基金分紅，公募REITs分紅差異主要體現在以下幾方面。一是公募基金和公司分紅均基於利潤進行，公募REITs分紅基礎為年度可供分配金額，不僅包含利潤，還包含折舊與攤銷、調整項；二是公募REITs分紅為現金形式，分配比例在90%以上，與封閉式基金一致，而公司分紅可采用現金或股票股利形式，除上市公司外，一般公司尚未對分紅比例作出要求；三是公募REITs分紅由基金管理人決策，與封閉式基金一致，而公司分紅由董事會和股東大會決策。

　　據了解，公募REITs的基金合同通常設置每年不少於1次的分紅頻率，基金合同生效不滿6個月可不進行收益分配。從實際分紅情況來看，大多數公募REITs都“超常發揮”。例如，作為國內首批上市的公募REITs之一，中金普洛斯REIT自2021年6月21日上市以來，截至目前已派發了8次現金紅利。今年8月5日和8月7日，該基金實施了今年以來場外和場內的第二次分紅。

　　迎來穩步發展

　　對於許多投資者來說，公募REITs是一種較為陌生的新興金融工具。實際上，REITs在資本市場已有60多年的發展歷史，如今已有40多個國家和地區建立了不同類型的REITs制度。無論是在國外相對成熟的市場還是在國內的新興市場，REITs都展現出了巨大的潛力。

　　2020年4月，我國的基礎設施REITs試點正式啟動；2021年6月，首批9個基礎設施REITs試點項目掛牌上市。近年來，我國公募REITs市場快速發展，制度規則持續完善，發行規模穩步增長，資產類型不斷豐富，市場表現總體穩健。劉祥東表示，目前公募REITs的底層資產涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源、生態環保、消費基礎設施等多個領域，為投資者提供了多樣化的選擇，有助於投資者實現更加均衡的資產配置。業內人士認為，我國公募REITs沒有盲目復制歐美發達國家發展路徑，也沒有采取一刀切和一步到位的推出方式，而是結合我國經濟發展戰略和資本市場現狀，在試點中穩步推進。

　　今年6月21日，在首批REITs上市三周年之際，中證指數公司發布公告稱，為進一步提昇指數可投資性，中證指數有限公司決定修訂中證REITs（收盤）指數和中證REITs（收盤）全收益指數的編制方案。同時，還將原中證REITs（收盤）全收益指數改名為“中證REITs全收益指數”，並於6月24日起發布實時行情。中證指數公司表示，REITs實時指數發布後，將提供市場參考基准，為後續指數化投資產品開發建立良好基礎，有利於引入增量資金，更好促進REITs市場生態建設。公司將持續關注REITs市場發展動向，從REITs底層資產類別、分紅屬性及因子表現等特征出發，不斷豐富REITs指數系列，為市場提供多樣化基准和標的，幫助投資者更好地參與REITs市場，促進REITs市場高質量發展。

　　目前，基礎設施REITs常態化發行正穩步推進。國家發展改革委近日印發《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，進一步推動基礎設施REITs市場高質量發展。招聯首席研究員董希淼認為，這是深化投融資體制機制改革和多層次資本市場建設的重要舉措，標志著具有中國特色的基礎設施REITs正式邁入常態化發行的新階段。業內人士表示，隨著公募REITs常態化發行的推進，未來REITs市場將逐步拓展至新型基礎設施、文旅基礎設施、養老設施、市政設施等行業和領域，相應的發行規模將隨優質項目的進入而持續增長。

　　市場逐漸回暖

　　在資金面高熱度疊加常態化發行政策的共同推動下，公募REITs市場顯著回暖。從發行端看，無論是新發產品數量還是發行規模，目前均已超過去年全年水平。8月28日，華夏首創奧萊REIT在上海證券交易所上市；8月24日，華夏基金發布公告稱，華夏大悅城商業REIT計劃募集期為2024年8月27日至8月29日；8月22日，博時基金發布公告稱，博時津開產園REIT公眾發售部分於8月21日提前結募，公眾投資者累計有效認購規模已超過本次公眾投資者的初始募集規模上限；8月16日，華安百聯消費REIT在上交所正式掛牌上市，成為上海首單消費基礎設施REITs……這些消息都傳遞出公募REITs發行提速以及市場回暖的積極信號。

　　從市場端看，作為另類高分紅資產，市場積極看好REITs市場配置機會。浙商證券首席經濟學家李超表示，公募REITs作為封閉式、存續期較長、分紅比例相對較高的投資品類，與保險、社保、年金、養老金、產業資本等耐心資本的配置需求天然契合。在債券市場利率中樞下行背景下，市場資金配置盤可能仍然偏強，REITs或將成為長期資金重要配置方向。

　　不過，從已披露的2024年第二季度報告來看，各項目之間存在一定分化。國聯證券分析認為，消費類REITs業績表現最佳；保租房REITs抗周期屬性最強；交通基礎設施REITs業績普遍承壓；產業園和倉儲物流REITs業績分化明顯，租金或面臨一定下行壓力；環保類REITs業績普遍較好；能源類REITs受季節性影響較大，業績出現分化。中金公司發布研報稱，資產配置需求仍是公募REITs市場主要推力，板塊間分化依循基本面確定性。一方面，對於“安全資產”的配置需求外溢仍是短期支橕和推動市場活躍的重要因素，在相對性價比優勢下，不同類型投資者對於市場的關注度進一步提昇。另一方面，二季報為投資者依循基本面確定性定價提供增量信息，整體而言，短期保障房板塊或仍是經營確定性較高的板塊，產業園板塊經營穩定性或有所提昇。

　　展望後市，劉祥東表示，隨著政策支持態度明確、市場穩步擴容以及投資者認知度的提高，REITs市場的活躍度有望進一步提昇，二級市場的交易量也將進一步放大，為投資者提供更好的交易機會。同時，在國內經濟結構調整、市場利率走低背景下，公募REITs的配置價值將更加凸顯，作為具有長期穩定收益的金融產品，REITs將成為更多投資者資產配置中的重要組成部分。