2023年基金四季報進入密集披露期，公募REITs經營業績出爐。截至24日記者發稿，納入Wind統計的32只公募REITs中，29只披露了2023年第四季度報告。綜合來看，面對復雜市場環境的重重挑戰，多數底層資產項目在收入和淨利潤方面繼續保持穩中向好態勢。

　　逾八成產品去年第四季度實現盈利

　　Wind數據顯示，披露去年四季度業績報告的公募REITs產品中，中航京能光伏REIT、中金山東高速REIT、華夏北京保障房REIT等逾八成不同類型的底層項目都在2023年第四季度實現了盈利。同時，華安張江產業園REIT、鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、浙商滬杭甬REIT、建信中關村REIT報告期淨利潤為負。

　　已上市的9只園區基礎設施REITs已全部完成四季報披露。從淨利潤表現來看，除了華安張江產業園REIT，中金湖北科投光谷REIT、華夏合肥高新REIT、華夏和達高科REIT等均實現盈利。

　　在經歷2023年部分產業園區出租率及二級市場價格下滑後，出租的穩定性成為市場對產業園區類REITs產品資質的關鍵衡量指標。

　　以華夏和達高科REIT為例，2023年下半年，該基金底層資產和達藥谷一期項目研發辦公及配套商業部分各月末時點的出租率均保持在99%以上，配套公寓部分各月末時點的出租率均超過93%。

　　另一底層資產孵化器項目各月末時點的出租率也均保持在80%以上，截至同年12月底，出租率為81.56%。根據基金招募說明書（更新），該基金2023年預測可供分配金額為5925.98萬元。

　　中金湖北科投光谷REIT也有不俗表現，上市首年可供分派率超出預期。根據季報，該基金第四季度經營活動產生的現金流量淨額2373.63萬元，環比增長了12.40%，實現可供分配金額為1882.11萬元。自2023年6月9日成立以來，該基金截至當年12月31日累計實現可供分配金額4293.20萬元，按發行規模計算實現年化分派率為4.83%，超出招募說明書預測的同期可供分派率（約為4.62%）。

　　相較之下，2023年四季度，哲庫科技提前“退租”所引發的負面影響開始在張江產業園REIT財報中體現。根據財報，張江產業園REIT當季收入為3585.18萬元，淨利潤虧損551.58萬元，經營活動產生的現金流量淨額571.85萬元。

　　能源基礎設施REITs方面，中航京能光伏REIT、中信建投國家電投新能源REIT底層項目報告期淨利潤分別實現3523.26萬元、9397.38萬元；第四季度經營活動產生的現金流量淨額分別為1.08億元、2.34億元。另一只鵬華深圳能源REIT第四季度淨利潤則為-2321.07萬元，經營活動產生的現金流量淨額為7709.43萬元。據悉，該項目底層資產上網電量和電費收入均同比下降，主要原因為該項目“以氣定產”，在2023年前三季度上網電量同比上昇的情況下，四季度用氣量及相應上網電量同比下降。但總體來看，其全年維度下的整體運營保持平穩。

　　交通基礎設施REITs方面，目前，中金安徽交控REIT第四季度淨利潤處於虧損狀態，為-9031.94萬元。根據財報，報告期內，該基金底層資產通行費、車流量環比與同比均有所下降。“交通量及通行費收入下降的主要原因是周邊路網變化、路段改擴建及惡劣天氣影響。沿江高速12月受到雨雪、大霧等惡劣天氣影響，進行了短時間封閉收費站、限速等交通管制措施，對車流量及收入產生一定的影響。”基金管理人稱。

　　保租房、物流資產等多品類項目運營也好消息不斷。“安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑及鳳凰公館保障性租賃住房下半年平均出租率分別為97.95%、98.11%、98.97%及98.68%，配套商業及停車場持續滿租。”底層資產出租率高位運行，紅土創新深圳安居REIT管理的四個基礎設施項目也在2023年下半年收獲滿滿。

　　另外，紅土創新鹽田港REIT管理的兩個基礎設施項目經營業績也整體好於發行預測情況。根據公告，截至2023年末，其現代物流中心項目出租率為95.23%，年度平均出租率為98.60%，高於預測出租率95%。

　　多措並舉穩定REITs市場預期

　　業績說明會強化與投資者溝通交流、出資增持進一步展現發展信心……2023年四季度至今，面對市場的波動，各項目基金管理人與外部管理機構在努力優化提昇運營效能的同時，也多措並舉提昇項目透明度、傳遞發展信心，協力推進REITs市場健康可持續發展。

　　“截至2023年12月31日，基礎設施資產總體出租率為85.11%，在執行租約的平均租金為62.60元/平方米/月。從2020年開始，項目所在區域租賃市場出現較大幅度下滑，目前仍在恢復期。為實現持續穩定運營，基金管理人將攜手外部管理機構光谷資產，通過完善園區企業配套服務，加強與政府部門、行業協會和園區辦的溝通交流，積極參與產業推介會、論壇等活動，廣泛選取優質招商代理機構深度合作，力爭為投資者創造價值。”中金湖北科投光谷REIT方面介紹。

　　“運營管理團隊跳出了傳統的‘關系+展會+人海’招商模式，采用‘鏈式+基金+市場’創新招商模式。” 談及項目資產經營的不俗表現，博時蛇口產園REIT相關負責人分享道，自2023年二季度以來，運營管理團隊還及時果斷地調整了經營策略，通過推動全民經紀人方案，在全年預算范圍內短期上調傭金比例，增加了大客戶挖掘力度，有效提昇了招商渠道，激發招商動力。同時，進一步加強了對運營管理團隊的考核，完善了收入、回款率、產業聚集度等考核指標。招商蛇口和博時基金共同表示，將繼續高度重視基礎設施項目的健康穩定發展，持續為基金的穩健運營保駕護航。

　　與此同時，原始權益人和基金管理人的紛紛出手增持也以實際行動不斷向市場釋放積極信號。近期，中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT等多只基金都紛紛披露了相關計劃與進度。

　　嘉實京東倉儲基礎設施REIT近日也召開了投資者說明會，圍繞底層資產中武漢項目續租出現的問題，及時就投資者關心的問題進行交流和解答。中航基金和華夏基金管理的4只產品——中航京能光伏REIT、中航首鋼綠能REIT、華夏杭州和達高科產園REIT、華夏合肥高新產園REIT，也即將於1月26日針對最新發布的第四季度業績，開展與投資者的交流活動。此外，1月30日，中信建投國家電投新能源REIT也將召開業績說明會。

　　韌性資產受關注

　　展望2024年公募REITs投資布局，國金證券固收團隊表示，公募REITs價格下行一定程度上受業績及基本面拖累。而從相對估值角度看，2023年至今公募REITs平均溢價率僅為-6.2%，估值已來到相對低位，2023年全年持續消化了此前的高溢價率。

　　新一年的布局策略方面，從防御視角看，建議關注兼具業績穩定、逆周期和抗跌屬性的穩健資產。同時，建議關注供需不平衡背景下高分紅屬性的產品，以及基本面修復預期強、估值回落合理區間的產品。

　　不過，該機構也提醒，2024年內公募REITs解禁份額偏大，流通盤增加後投資機會與風險並存，需要著重關注短期內REITs份額解禁可能帶來的風險。預計年內有13只產品總計15.9億份限售份額迎來解禁，有7只REITs未解禁份額佔比在6成以上。

　　華泰證券固收研究團隊則認為，目前公募REITs配置性價比已顯現，社保資金、養老FOF等增量資金入市等，或帶來情緒提振及修復機會。作為較高分紅、風險適中、較低相關性的資產，公募REITs市場關注度有望在新一年持續提昇。建議關注經營穩定性較強、具備一定韌性的資產，如保租房、物流園、工業廠房、電價和電量較穩定的能源基礎設施。

　　中信證券明明研究團隊分析稱，基於已公開披露的底層資產經營情況，各資產類別間的分化仍然明顯：高速公路通行費收入環比改善、保障房延續穩健運營、其餘產權類基礎設施經營表現有喜有懮。考慮到當前市場投資者情緒較弱等因素，基本面的邊際走弱或極易被放大，建議投資者在市場波動加劇中布局相對穩健的資產。