近期，多家險企加碼布局不動產，涉及商業辦公不動產、產業園區不動產和自用型養老社區不動產項目。中國保險行業協會官網披露的信息顯示，2023年以來，建信人壽、平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保人壽等多次披露大額不動產投資情況，累計金額達上百億元。

　　專家認為，未來保險資金將會更多配置不動產，一方面有利於維護不動產市場的穩定，降低不動產市場波動產生的連鎖反應；另一方面有利於改善保險資金資產負債不匹配問題，降低保險資金投資收益率波動。

　　加碼布局優質資產

　　從資產類型來看，這一輪保險資金投資主要聚焦投資性不動產，即辦公、工業物流、產業園區、租賃住房以及消費基礎設施等能夠為投資人提供長期穩定現金回報的資產業態。中國人壽集團旗下國壽投資公司不動產投資有關負責人表示，盡管前述部分業態有所承壓，但基於長周期視角，投資性不動產具備優秀的長期回報水平、穩定的期間經營現金流，可有效改善整體資產組合的風險回報特性。

　　“國外保險公司不動產配置比例一般保持在10%左右，目前國內保險公司對商業不動產等實物資產的配置比例相對較低。我公司在商業不動產的實物資產配置上，股權、物權總計不超過4%。”中國人壽保險股份公司副總裁劉暉在2023年中期業績發布會上表示。

　　中國平安首席運營官付欣同樣在其2023年中期業績發布會上表示，在其保險投資組合中，不動產佔比為4.5%，“在所有不動產投資中，物權類資產接近76%，這類資產總體非常優質，能夠貢獻穩定的租金收入，抵御通脹、實現保值增值”。

　　“過去，保險公司投資不動產更多是自用和追求昇值，現在更多是為了長期持有，尋求穩定的租金收益率和波動率較小的價格。”中央財經大學中國精算科技實驗室主任陳輝表示，保險資金平均久期超過10年，與不動產的屬性天然匹配。

　　放緩房企股權投資

　　與近期險資加碼投資不動產項目形成對比的是，險資同時密集減持上市房企股票。2023年11月份，中國平安發布澄清公告稱，未持有碧桂園股份。保利發展發布公告稱，公司股東泰康人壽減持股份約8177萬股，減持金額約11.8億元。

　　險資為何頻頻減持地產股？國壽投資公司有關負責人分析，隨著近年來房地產行業資金監管整體從嚴從緊，在房地產去金融化過程中，房企普遍出現了現金流緊張、償債壓力加大等情況，部分企業陸續出現信用違約，使得保險資金對房企的股權投資放緩或暫停。

　　業內人士認為，投資性不動產市場具有一定的周期性，保險資金仍然會持續關注並尋找符合要求的投資標的，加大對不動產資產的配置力度。

　　對接實體經濟融資需求

　　當前，依據國家發展戰略、政策調整方向和所處市場環境，保險資金在不動產領域的配置出現了一些新的趨勢和機遇。

　　在投資方向上，險資密切關注科技創新、產業昇級和消費提昇背景下的不動產增量投資機會。國壽投資公司有關負責人表示，主要關注包含5G、大數據、人工智能等新興產業在內的新型基礎設施建設，服務於轉型昇級的科技園區研發辦公設施和廠房園區類資產，持續受益於消費昇級、食品安全和人口老齡化的冷鏈物流、生物醫藥產業園，以及關乎國計民生的租賃住房、城市更新等。

　　在投資方式上，險資更加關注存量資產盤活以及資產證券化帶來的新機遇。2023年10月，深交所公告同意中國人壽資產管理有限公司、太平洋資產管理有限責任公司等5家保險資產管理公司試點開展資產證券化（ABS）及不動產投資信托基金（REITs）業務。對外經濟貿易大學保險學院副院長謝遠濤指出：“不動產投資的流動性相對較差，保險公司面臨各種償付能力監管。未來可以考慮擴大基礎設施REITs這種配置資產方式，流動性較高、收益相對穩定、安全性較強。”

　　業內人士表示，險資將會更加關注公募REITs全產業鏈的投資策略，一方面積極探索公募REITs上游配置機會，戰略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓勵方向的Pre-REITs資產；另一方面發揮與原始權益人的長期合作關系和對底層資產的專業判斷能力，參與基礎資產優質、估值合理的核心資產的戰略配售。

　　隨著債權類、股權類、組合類、資產證券化類和基金類的系列保險資產管理產品體系持續創新，保險資金負債端收益、風險、久期、流動性等多元需求得到更好滿足。

　　“直接投資不動產可以避開房地產公司存在的問題，但同時需關注不同投資方式的風險。”陳輝提示，直接投資不動產看好的是租金收益率和未來昇值空間，持有時間一般都較長，保險公司要做好資產負債匹配，避免出現現金流風險；通過債券等方式間接投資不動產，要關注可能存在的違約風險。