不動產投資信托基金（REITs）可以說是2023年表現最為糟糕的金融產品了，全部產品上半年無疑上漲，中證REITs（收盤）全收益指數從年初的1114.47點一路跌至6月底最低的892.75點。隨著近期REITs二季報的全部公布，中證REITs（收盤）全收益指數反彈至960.50點，但分化已經顯而易見。

　　目前，27只2023年二季度前上市的REITs報年報看，高速公路類REITs雖然業績修復，但部分REIT遭遇了業績滑坡；產業園類REITs內部分化較大，工業廠房類資產表現較好，部分辦公樓項目出租率修復滯後；能源環保類受季節性、檢修影響，波動較大；保租房和物流園整體較為穩定。從分派率來看，特許經營權雖顯著高於產權類，但產權類上半年完成情況更好。

　　二季度營收環比增幅最大的是鵬華深圳能源REIT，增幅71.06%。二季報顯示，該產品當期收入約為5.54億元、淨利潤1.15億元，環比增幅分別達到71.06%和81.03%。同時，該基金二季度可供分配金額約為1.67億元。

　　中航京能光伏REIT和中信建投國電投REIT都是今年纔成立的，但二季度底層資產的營收表現也比較好。中信建投國電投REIT今年二季度實現上網電量3.51億千瓦時，發電收入（不含稅）2.64億元，與近三年歷史平均水平基本持平。

　　同樣表現穩健的還有倉儲物流REITs，3只產品的營收情況環比、同比都出現明顯上漲，其中比較有代表性的是中金普洛斯REIT。截至二季度末，該REIT合計10個底層資產的平均出租率為87.58%。其中，首發上市的7個資產平均出租率為92.09%，與一季度讀數基本持平。穩定的出租率支橕倉儲物流經營表現穩健，體現出一定的抗周期能力。

　　今年一季度，高速公路REITs的業績表現獲得了比較好的修復，但這一趨勢在二季度並沒有延續。從營收和淨利潤等財務指標方面來看，二季度高速公路REITs整體可謂是表現平平，其中還有不少產品的表現環比出現了下滑，部分跌幅顯著。

　　華夏中國交建REIT二季度車流量及通行費收入穩健恢復，實現通行費收入1.07億元，日均通行費收入為117.4萬元，同比增長5.00%，但環比下滑6.91%。中金安徽交控項目二季度實現通行費收入23,855.37萬元，同比下降6.74%，日均通行費收入262.15萬元。

　　中信證券認為，從公募REITs近期披露的二季報來看，公募REITs業績表現仍然延續板塊間的分化。隨著基本面數據的披露，部分底層資產經營狀況仍承壓的標的在二級市場價格出現回落。