不動產投資信托基金（以下稱REITs）無疑是資本市場過去一年最靚的仔，12只REITs上市後有11只上漲。截至5月27日，富國首創水務REIT的漲幅高達42.14%，建信中關村REIT和博時蛇口產園REIT的累計上浮分別為37.91%和30.00%。此外，上市後漲幅在20%至30%和10%至20%的REITs也均分別有三只，漲幅不及10%的REITs有兩只，而跌破發行價的只有跌幅為4.32%的平安廣州廣河REIT一只。

　　作為一種相對低風險的基金，REITs能有這樣的走勢實屬表現亮眼，背後的一大原因就是產品的相對稀缺。但REITs的投資者要注意了，與新上市的股票有限售期一樣，REITs也有戰略投資者配售部分的解禁上市，首批9只REITs的解禁部分將在上市滿一周年之際上市。從長遠看，REITs將作為盤活國內存量資產的工具，新發REITs的數量和金額將持續增長，REITs也會不再奇貨可缺。

　　首批REITs流通份額將翻倍

　　2021年6月21日，首批9只REITs順利上市，持有REITs的投資者除上市後即可交易的普通投資者外，還有戰略投資者。

　　所謂戰略投資者是指基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方，以及符合網下投資者規定的專業機構投資者。根據戰略投資者的不同情況，其持有的REITs限售期為自上市之日起的12個月、24個月和36個月。

　　從滬深證券交易所公布的數據看，2021年6月21日上市的首批9只REITs共計有21.93億份份額限售期為12個月，市值超過110億元。從整體來看，首批解禁規模佔首批9只公募REITs總規模的31.65%；從單一REITs看，解禁規模佔各自總市值規模的比例在19.6%到52.0%之間。

　　戰略投資者所持REITs解禁後隨之而來的就是9只REITs的可流通份額翻倍，可流通份額將佔全部份額比例的平均值達到63%。

　　從長期來看，REITs戰略配售部分的解禁能大幅釋放流通份額，有利於促進REITs二級市場的交易活躍度和市場流動性。但新增的流通份額短時間內也可能對二級市場的價格產生衝擊，投資者需警惕解禁可能構成的價格波動。

　　盤活存量資產重要工具

　　REITs投資者更需要關注的是未來幾年更多的REITs將會上市，現在的REITs市場與A股剛剛出現之時頗為類似，“老八股”是A股最初投資者為數不多的選擇，但隨著A股的發展，越來越多股票上市後，投資者的選擇就多了，股票分化不可避免。

　　5月25日，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（以下稱《意見》），就進一步盤活存量資產、擴大有效投資提出相關意見，指出要推動基礎設施公募REITs的健康發展。

　　平安證券預計，我國存量基礎設施資產約有380萬億元，有經營性資金流入的資產約120萬億元，假設1%基礎資產盤活，也有超過萬億元的體量。

　　從行業方面看，目前已發行的REITs主要聚焦在產業園、倉儲物流、生態環保、高速四類，未來水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施、旅游、新型基礎設施等更多項目資產都有可能成為底層資產。

　　從企業性質看，此前REITs原始權益人均為國企，後續可能看到更多民企參與進來。《意見》提到盤活存量資產對參與的各類市場主體一視同仁，鼓勵民營企業根據實際情況，參與盤活國有存量資產，積極盤活自身存量資產，將回收資金用於再投資，降低企業經營風險，促進持續健康發展。

　　而目前已經上市的12只REITs的累計發行金額只有458億元，這樣的規模與利用REITs這一金融工具進一步優化和完善基礎資產相距甚遠，未來REITs的發行規模有望大幅增長。

　　有券商提醒投資者，REITs市場剛剛起步，很多投資者對於REITs產品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風炒作，避免高溢價買入REITs份額導致造成投資損失。