與股市下跌、銀行理財跌破淨值相比，REITs近期的表現實在是過於搶眼。不但存量產品走勢良好，而且新發產品遭遇了“哄搶”，在這背後則是現有的公募REITs底層資產相對優秀的質量。

　　從REITs的年報上看，9只REITs中有6只的2021年實際收入高於募集說明書中的預測值，幅度在5%至9%之間，實際收入未達到預測值的3只REITs實際年收入比預測值低2%至6%。

　　從盈利情況看，9只REITs則出現了一些分化，博時蛇口產園REIT和浙商滬杭甬REIT實際淨利潤金額比預期值高41.82%和21.80%；首鋼綠能REIT表現最差，預計淨利潤0.02億元，實際虧損0.22億元。

　　而在投資者最為看中的分紅情況看，目前已有8只公募REITs提前分紅，首鋼綠能REIT和博時蛇口產園REIT已進行兩次分紅，累計分紅比例分別為97.00%和98.02%。富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT、華安張江REIT只進行過一次分紅，分紅比例趨於100%。但高速公路類REITs雖然也進行了一次分紅，但分紅率較低，浙商滬杭甬REIT和平安廣州廣河REIT累計分紅比例分別為31.04%和68.25%。

　　綜合上市後的走勢看，9只公募REITs中只有平安廣州廣河REIT上市後出現了下跌，其他8只REITs的漲幅都超過了15%。

　　富國首創水務REIT上市後的漲幅為60.27%，排名所有REIT第一；2022年以來漲幅為13.82%，排名所有REITs第二。從業績上看，富國首創水務REIT2021年營業收入比預測值高9.03%，淨利潤比預測值高19.75%，已分紅金額佔可供分配金額比例高達98.94%。

　　博時蛇口產園REIT上市後的累計漲幅為39.74%，排名所有REITs第三；2022年以來漲幅為17.60%，排名所有REITs第一。博時蛇口產園REIT勝在超高的淨利潤相比預測值變動率，實際淨利潤比預測值高41.82%。博時蛇口產園REIT已分紅金額佔可供分配金額比例同樣高達98.02%。

　　現有公募REITs在資產質量和二級市場的表現總體好於市場預期，這也讓新發的REITs成為香餑餑。

　　4月12日，華夏基金在發行5天後發布了關於華夏中國交建REIT認購申請確認比例結果的公告。公告稱，此次發行累計認購規模超1500億元，公眾發售部分的配售比例低至0.84%。這個配售比例已打破去年由中航首鋼生物質REIT創下的公募基金產品配售比例歷史最低紀錄，此前紀錄為1.76%。

　　作為市場上最受關注的基礎設施公募REITs，華夏中國交建REIT此前預計的募資總規模為93.99億元，對標發售的投資者包括戰略投資者、網下詢價投資者及公眾投資者三個類別。其中，戰略投資者發售規模佔發售總規模的比例為75%，網下投資者發售規模佔比17.5%，公眾投資者發售規模佔比7.5%。

　　從產品屬性看，REITs是一種收益率介於股債之間的、有高派息率、風險收益適中的投資產品，在當前低利率、金融監管趨嚴背景下，公募REITs為投資者緩解資產荒問題，能夠為投資者提供長期、穩定、風險收益適中的投資選擇。

　　但值得注意的是，REITs並不是股票，底層資產多以公共事業為主，難以帶來淨利潤和分紅持續的高增長，因此投資者特別需要關注高估值的風險。