金融市場近期“最靚的仔”的誰？既不是股票也不是債券，而是6月21日纔掛牌上市的公募REITs，部分REITs10月份的漲幅超過30%。

　　總體來看，REITs上市後的走勢經歷了三個階段。第一個階段是6月21日至7月中旬，在上市初期，各只REITs走勢震蕩下行；第二個階段是7月中旬至8月中旬，REITs總體處於低位磨底階段；8月初以來進入了第三個極端，REITs價格開始反彈，走勢也逐步活躍。

　　從漲幅來看，中航首鋼綠能、中金普洛斯、富國首創水務三只REITs的累計漲幅都超過了兩成，分別為27.06%、24.76%、23.46%；紅土鹽田港、華安張江光大、浙商滬杭甬、博時蛇口產園的漲幅不足20%，分別為19.74%、14.38%、13.53%、13.12%，東吳蘇園產業的累計漲幅為8.61%；仍然低於發行價的只有微跌0.53%的平安廣州廣河

　　REITs的由冷轉暖首先是由於市場開始對於這一新生事物的不了解造成的，此外公募基金作為海外持有REITs的主力，目前參與REITs仍受到一定限制，也是前期成交低迷的一方面原因。此後隨著市場對於REITs逐步了解和股債市的波動，部分資金開始向REITs試水。

　　而REITs近期火爆的原因可能是某家銀行理財公司發行了第一只投資於REITs的理財產品。據了解，10月29日-11月3日，“陽光紅基礎設施公募REITs優選1號”開始募集發售，為三級（中）風險的權益類開放式淨值型理財產品，產品初始募集規模擬不低於3000萬元，募集規模上限為5億元，起購金額為1元。

　　投資范圍方面，“陽光紅基礎設施公募REITs優選1號”可投境內市場的固定收益類、權益類、金融衍生品類資產，其中公募REITs投資比例80％以上，固定收益類資產的投資比例不高於20％，衍生品類資產持倉合約價值的投資比例不高於15％。

　　投資策略方面，陽光紅優選1號采取基礎設施公募REITs優選的投資策略，對公募REITs品種進行分析比較，選取成長空間較大、估值合理的品種進行重點配置。同時，產品將充分結合公募REITs品種挖掘策略和資產配置策略，綜合自身投資優勢及資產配置能力，降低組合中各品種之間的相關度，實現風險分散化、降低組合波動性，並根據宏觀環境和市場階段進行動態調整。最大化提昇產品的投資業績。

　　但REITs畢竟是新生金融產品，與股票的性質不同，短時間內大幅上漲的價格會導致REITs的回報率大幅下降。成熟市場的經驗來看，REITs只能通過長期投資纔能最大化投資收益，但投資者將REITs當成了賺取差價的產品，快進快出的方式雖然看短期內收益不菲，但也可能將投機的參與者套牢。

　　目前，從滬深證券交易所公布的信息看，第二批3單公募REITs10月15日已獲交易所受理。其中上交所2單項目均為產業園區類REITs，深交所1單項目為收費公路類REITs。

　　三單公募REITs分別為：建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金，原始權益人為北京中關村軟件園發展有限責任公司，產品存續期40年，基礎設施資產包括互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目和孵化加速器項目；國泰君安監港東久智能制造產業園封閉式基礎設施證券投資基金，原始權益人上海臨港經濟發展(集團)有限公司和東久工業地產投資有限公司，擬募集規模22.37億元，產品存續期40年，基礎設施基金擬投資的基礎設施資產包括上海臨樟持有的臨港奉賢智造圖一期項目、上海臨平持有的臨港奉賢智造園三期項目等；華夏越季高速公路封閉式基礎設施證券投資基金，原始權益人越秀(中國)交通基建投資有限公司，產品存續期50年，基礎設施基金擬投資的基礎設施資產為漢孝高速公路。

　　REITs作為未來最有發展潛力的金融產品，在服務實體經濟的前提下，還會有很大的拓展空間。