今年四季度房地產市場下行趨勢仍會延續，但下滑幅度或許會減弱

　　建業集團的“求助信”意外在網絡上流傳並受到關注，這家佔河南本土市場11%份額的房企在汛情與疫情的衝擊下7月慘淡的銷售數據，甚至引發外界對於其償債能力的擔懮。

　　這封題為《關於企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》的“求助信”稱，“如果建業被汛情疫情拖累，過不去眼前這個坎，有可能成為全國企業‘暴雷’和倒下的‘下一個’，其消極反響將是全國性的、極為嚴重的。”

　　拋開一家房企的個案，在銷售回款對於房企現金流至關重要的當下，今年下半年房企的房子並不太好賣，市場下行似乎已成大勢。

　　建業會倒下嗎？

　　可能會是“下一個”倒下的說法刺激市場神經，此前已有藍光發展這樣的區域性房企發生違約事件。9月9日，“求助信”在網絡傳播開後，市場反應強烈，建業集團旗下四家港股上市公司股價均呈不同幅度下跌，中原建業暴跌超過10%，建業地產下跌5.39%，建業新生活下跌4.2%，築友智造則下跌2.17%。

　　9日晚間，建業集團召開線上媒體溝通會，總裁王俊出面回應稱，“求助信”內容真實，但困難是暫時的，目前建業多數業態和業務已經恢復，正在加速回暖。

　　“求助信”的背景是今年6月河南省委省政府啟動“萬人助萬企”行動，征求企業在政府幫扶上的所需所盼。今年7月、8月，受汛情、疫情雙重影響，建業向政府求助。報告在8月13日遞交，8月15日得到河南省領導批示，認為建業遇到的問題具有普遍性，政府要認真研究出臺政策，助力復工復產，激發企業活力，共度難關。

　　8月18日，河南省辦公廳印發《河南省支持企業加快災後重建恢復生產經營十條措施》。政策出臺當天，河南省副省長何金平、文化旅游廳廳長姜繼鼎等還曾調研建業文旅項目災後恢復重建工作。

　　盡管“求助信”於一個月之前遞交，而目前多數業態和業務已經恢復，但“求助信”中尤為引發外界關注的其實是汛情和疫情造成損失的情況，即“累計各種經濟損失逾50億元”。

　　逾50億元損失中，佔比最大的便是銷售及回款減少帶來的損失。“求助信”稱，由於汛情和疫情雙重打擊，正在銷售的300多個項目中，超50個銷售現場已被關閉，7月20日以來，銷售及回款較原計劃減少近30億元。提到所面臨的危機和風險時講到，7月份以來，建業地產銷售額下滑35%，回款下降40%。由於回款大幅下降，企業無法按時償還銀行貸款，可能造成違約“失信”。

　　在房企舉債受到“三道紅線”制約的情況下，銷售及回款是確保現金流的關鍵，近30億元的落差無疑讓外界對其償債能力有所擔懮。

　　王俊在媒體會上透露，目前銀行並沒有受到影響，建業近期有兩筆美元債務需要償還，分別是今年11月到期的4億美元，以及明年8月到期的5億美元，總體規模可控。建業准備全部用自有資金償還這兩筆債務，其中首筆債務的資金問題已經解決。他特別強調，公司並不存在短期的償債壓力。

　　有房地產行業分析師告訴《中國新聞周刊》，2021 年上半年，在“三道紅線”等去杠杆政策的壓力下，建業地產有意識降低負債，財務結構有所優化，用長期債務置換部分短期債務，短期債務壓力所有減小，短期債務規模由 2020年底的 152 億元減少至今年半年報的85.3 億元，降幅超過40%，現金短債比約為1.9，這與“三道紅線”要求的現金短債比不得超過1的要求尚有相當安全空間。按照今年半年報披露的數據，建業地產踩中“三道紅線”中的一條。

　　“從去年開始針對房企的定向去杠杆確實對前期使用高杠杆的開發商造成比較大的衝擊，恆大、華夏幸福、藍光發展等房企此前都出現了一些風險事件，但是對於大多數穩健經營的房企來講，不太可能因短期波動產生大面積問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。

　　按照王俊的介紹，目前建業地產賬面非受限資金150億元，而7月、8月銷售回款分別為35億元、45.2億元。在7月銷售額同比下滑超過30%的情況下，建業地產公布的未經審計8月銷售額顯示，已與去年同期水平持平，達52.55億元。

　　七成房企業績下滑

　　建業將7月銷售及回款下滑的原因歸結為受到汛情、疫情衝擊，但其實眾多房企7月、8月的銷售額均出現下滑，甚至被視為行情新的“拐點”。

　　克而瑞統計數據顯示，8月百強房企銷售操盤金額共計7745.7億元，同比下降20.7%，這已經是這一數據繼7月以來連續第二個月同比下跌，7月時降幅達7.6%，而近7成房企8月單月業績同比降低。

　　進入2021年下半年，房子似乎更加“難賣”。克而瑞重點監測的百城數據也顯示，3~5月月均成交面積5200萬平方米，這一數字比2020年全年月均成交面積高出1000萬平方米，但是6月以來卻逐步回落，7月、8月同比下跌。8月，70個被監測城市預計成交規模3982萬平方米，環比下降9%，同比下降19%。

　　這其中自然有信貸政策收緊等調控政策的影響，中原地產首席分析師張大偉統計，僅8月全月，全國各地城市累計已發布超過68次的房地產調控政策，疊加1~7月的352次，2021年來累計發布關於房地產調控的政策已經突破420次。對比2020年1~8月房地產調控政策的368次，今年以來房地產調控政策發布次數全面刷新歷史紀錄。

　　城市調控政策不斷“打補丁”的典型之一便是徐州。4月初，徐州曾出臺調控政策，建立土拍熔斷機質，但在7月29日，銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5座城市被住建部約談，8月底徐州又出臺新的調控政策，包括實行地價房價“雙限”制度，市域范圍內嚴格控制土地溢價率，市區范圍內普通商品住房用地采取“限地價、限房價、提品質”出讓模式，根據周邊區域房價確定出讓地塊住宅銷售最高限價。

　　“樓市轉冷的一個重要背景就是2020年7月，國家明確疫情後寬松政策會退出以後，樓市的緊縮更加明顯，金融政策的限制從房企層面的‘三道紅線’到銀行層面的貸款集中管理，已經形成房地產調控長效機制的重要組成部分。”李宇嘉表示，近期監管部門發布數據稱，截至7月末，房地產融資呈現“五個持續下降”，樓市資金動力無疑出現問題。

　　市場轉冷的另一個重要標志便是，一些城市甚至開始面臨庫存去化壓力，開發商資金鏈承壓，開始降價，但這樣的促銷行為亦受到一些城市管控，被視為惡性競爭。

　　9月9日，株洲市住建局發文稱，“下架所有涉嫌低價銷售的房源信息”，這被外界稱為“限跌令”。8月以來，已有岳陽、昆明、江陰等多個城市的政府部門或行業協會組織出臺類似的文件，如岳陽明確提出，中心城區新房銷售的實際成交價不得低於備案價格的85%。8月11日，昆明市房地產協會組織TOP30房企及大型經紀公司召開“穩房價、穩地價、穩預期”座談會。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類政策使得大家對於全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價都在上漲，部分三四線城市反而面臨去庫存的壓力，房價出現較強下行衝動，折射的是部分非熱點三四線城市在強調控之下成交持續低迷。

　　“每當市場開始回調，開發商迫於資金鏈壓力都會降價，但不同開發商的‘降價底線’是不同的，拿地比較早、面積較大的開發商可以推出力度很大的促銷政策，因為地價比較低，但是對於在相對高位拿地的開發商來講想要跟進促銷就比較困難。”李宇嘉認為，“三穩”是調控目標，大漲大跌都是不可取的，都可能會引發市場預期波動，並將這種漲跌進一步強化。

　　根據國家統計局發布的70個大中城市房價數據，昆明、岳陽新建商品住宅價格跌幅分別在6月、7月位列全國首位。

　　李宇嘉預測，今年四季度整體市場下行的趨勢仍會延續，但是下滑的幅度或許會減弱，一方面是由於近期貨幣政策有寬松的趨勢，另一方面也是因為房地產調控本就是相機抉擇，“短期內讓房地產市場下滑不是目的，而是要在長期內實現‘穩’，並且去除對房地產的依賴性，因此如果短期內出現過快下滑調控政策一定會有所緩和。”