亞洲房地產市場冷熱不均 韓國房價越調越漲

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來源: 中國經濟網-《經濟日報》 作者:楊明 編輯:郭小琳 2021-03-29 08:59:41

  韓國出臺多項調控政策試圖“冷卻”樓市,但房價卻“越調越漲”。韓國政府未來將把政策重點集中在擴大住房供應上。

  2020年,韓國房價經歷了過去9年來最快的增長,同比漲幅達5.36%。此輪上漲始於2016年,次年就職的韓國總統文在寅盡管從上臺伊始就展現了迎擊房地產泡沫的決心,截至去年底共出臺24輪調控政策試圖“冷卻”樓市,但韓國房價卻出現了“越調越漲”的怪象。首爾公寓的平均交易價格從2017年5月的每套6.06億韓元(約合人民幣352.1萬元)漲到2020年12月的9.47億韓元(約合人民幣550.2萬元),漲幅達56%。

  擴大供給平穩市場預期

  針對韓國房地產市場的現狀,韓國相關部門官員在接受記者采訪時表示,本屆政府對大城市中心老舊小區的拆遷改造持消極態度,給民眾以住房供應不足的預期,並被市場投機者所利用。韓國政府似乎也找到了癥結所在,文在寅在今年1月11日的新年賀詞中表示,將把政策重點集中在擴大住房供應上。

  2月4日,韓國政府公布新一輪房地產調控政策,宣布針對鐵路沿線地區、准工業地區、低層建築居住區實行由政府親自指定區域、公共機構主導項目推進的公共住宅綜合項目,計劃到2025年在全國大城市新增住房供應83.6萬套。其中在首爾和京畿道地區分別新增32.3萬套和29.3萬套,住房供應規模創文在寅政府之最。國土交通部長官卞彰欽表示,政府還將改善住房申購制度,新增住房中的80%將實行限價房制度,為新婚夫婦、生平首套住房購買者和40歲上下無房家庭創造更多的購買住房機會。

  大幅提昇房產公示價格

  自2005年以來,韓國政府每年3月都發布全國范圍內具體到每一套房產的政府公示價格。公示價格是韓國人測算個人財產稅、綜合房地產稅等持有稅的基准,也與繳納國民健康保險等社會公共負擔費用相關聯,因此公示價格的調整將極大地影響韓國人的稅費支出。

  本月16日,韓國國土交通部公示了最新的全國房產公示價格,相較去年漲幅均值達到19%,這是近14年來的最大上漲。其中公示價格超過9億韓元(約合人民幣523.3萬元)的住房共有52.46萬套,佔全國住房總量的3.7%,而去年這一數字為30.94萬套,同比增幅達到69.3%。根據韓國的規定,公示價格高於9億韓元的住房將被征收高額的綜合房地產稅。以首爾江南地區公示價格超過20億韓元(約合人民幣1162.8萬元)的房屋為例,房主需繳納的綜合房地產稅約1000萬韓元(約合人民幣5.8萬元)。一些去年無需繳納綜合房地產稅而今年公示價格又突破9億韓元的住房,房主需繳納的持有稅漲幅幾近翻倍。韓國政府正是希望借此增加房地產市場投機者的持有成本,達到擠壓房地產泡沫的目的。由於韓國各項房地產稅的起算日期為6月1日,專家預測,會有一部分擁有多套住宅的家庭,為規避較多稅費,選擇在3月至4月緊急出售手中的多餘住房。

  加大稅收杠杆力度

  稅收是韓國政府敲擊房地產泡沫的又一根“大棒”。根據最新頒布的房地產相關稅收標准,從今年6月起,擁有3套及以上(政府指定的房價上漲過快地區擁有2套及以上)住房的家庭,綜合房地產稅稅率將由0.6%至3.2%上調至1.2%至6.0%。在交易環節,目前的轉讓稅基礎稅率為6%至45%,房價上漲過快地區的2套及以上住宅在此基准上上浮10%,3套及以上住宅上浮20%。而從今年6月起,多套住宅轉讓稅的稅率最高將達65%至75%,這還未包括地方所得稅。

  另外,韓國政府從去年開始推進“公示價格現實化計劃”,即爭取在2030年以前,使房產公示價格達到市場實際交易價的90%。參照首爾去年住房平均成交價9.65億韓元(約合人民幣561萬元),到2030年將有約一半的首爾住房需繳納綜合房地產稅,而今年這一比例是16%。

  市場出現降溫跡象

  如果說韓國房地產市場在2月4日政府新調控政策出臺後還只是持觀望態度的話,今年的房產公示價格就猶如一盆冰水,讓越來越多在房地產市場投資的韓國人恢復了清醒。根據韓國房地產大數據網站“Asil”提供的信息,3月16日當天首爾的掛房量較一個月前(2月16日)猛增了16.8%,光州、大邱、京畿道等地的漲幅更是高達35%、28.7%和19.2%。從房屋交易來看,房產成交價格也出現了松動。首爾江南區、江東區、九老區的一些公寓成交價格均較日前最高成交價有所下滑,一路上行的房價走勢受到了遏制。

  但如果就此判斷韓國房地產市場行情拐點已現還為時尚早,文在寅政府的當務之急是如何避免去年首爾房價“降3000萬(韓元),漲1億(韓元)”的現象再現。

  同時還必須看到此輪房地產政策的一些負面影響。一些未參與炒房的單套住房家庭可能面臨更重的稅務負擔,多套住房家庭很可能將稅負向租戶傳導。由於住房支出約佔韓國人可支配收入的三分之一,相關費用的增加勢必在一定程度上抑制韓國民眾的消費意願,最終給亟需盡快走出新冠肺炎疫情衝擊的韓國經濟帶來巨大考驗。

  

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