按揭貸款規模料穩步增長

　　對於房地產按揭貸款，多位受訪銀行人士表示，預計2021年相關信貸政策不會有太大的變化，按揭貸款規模將穩步增長。

　　“中央經濟工作會議的表述中，提出住房問題關系民生福祉，同時‘因城施策’變成‘因地制宜’，因此重點支持居民家庭首套自住性購房需求和執行差異化個人住房貸款政策預計仍將延續。”某股份制銀行北方省份行長對中國證券報記者表示。

　　2020年中報顯示，36家上市銀行中，除北京銀行和紫金銀行未詳細披露個人按揭貸款數據外，其餘34家銀行個人按揭貸款餘額為29.16萬億元，較上一年年末增長6.84%。這顯示出房地產按揭貸款規模保持了穩健增長的態勢。

　　而與房地產按揭貸款密切相關的房地產銷售規模和房價走勢方面，從近期多家機構對2021年的預測來看，普遍相對樂觀。近期，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房發展報告（2020-2021）》認為，2021年全國房價平均上漲5%左右；商品住房銷售面積增幅可能將保持正增長，並創歷史新高。

　　“我們對於2021年的個人房貸業務還是比較樂觀的。近期以上海、北京為代表的一、二線城市成交量出現上漲，會刺激房貸的需求。此外，5年期以上的LPR利率已經連續8個月不變，保證了銀行房貸業務的利潤水平。”某國有大行總行相關人士表示。

　　2020年12月31日，中國人民銀行等部門發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，被外界認為是房貸領域的“三條紅線”制度，對於後續房貸尤其是個人按揭貸款等都有較為明顯的影響。對此，中原地產首席分析師張大偉指出，目前發放房貸的主要銀行個人住房貸款佔比大多在“紅線”之內，且對於超限機構，仍有2-4年不等的調整期，預計該制度對2021年個人住房貸款不會有太大的影響。

　　兩大因素決定房企融資情況

　　2020年貨幣政策總體寬松，盡管監管層對房地產領域采取融資管控措施，但總體融資壓力不大。中原地產研究中心數據顯示，2020年全年，房企發行債券融資高達7115.89億元，較2019年上漲25%，刷新了歷史紀錄。

　　分析人士認為，2021年，兩大主要因素將決定房企融資情況：貨幣政策和房企“三道紅線”管控。從決策層對於貨幣政策的表述來看，“不急轉彎”或為房企留出了一段紅利期。在房企“三條紅線”管控下，房企有息負債增速將被嚴格控制。

　　聯合資信分析師韓家麒認為，預計2021年房地產行業融資環境仍將延續2020年的態勢，保持適度緊縮，融資政策預計不會有大幅寬松，或將對細化領域及監管強度昇級加碼，在控制融資總量的同時，收縮非標准化融資規模，對主要融資渠道進行調整。

　　作為房企的重要融資渠道之一，多位銀行人士預計，2021年銀行涉房貸款將有所收緊。

　　某大行浙江地區二級分行負責人對中國證券報記者表示，銀行借款、債券、非標等融資渠道將會持續收窄。他進一步透露，該行目前涉房開發貸仍然實行限額管理，涉房開發貸餘額在整體貸款餘額佔比約為5%。華東地區某大行風險管理部門人士表示，該行房企“白名單”由省行核定，具體考慮全國綜合排名、經營狀況、風險狀況以及綜合貢獻度。他認為，房地產信貸政策一定是穩字當先，目前該行房地產開發貸業務一直處於收緊狀態。

　　近日，銀保監會已將2021年銀行業非現場監管報表（1104）填報工作的通知下發，其中，與房地產融資相關的S67表，發生了較大的變化。

　　某大行華東地區二級分行行長認為，S67的修訂體現了監管部門不僅僅局限於傳統信貸業務的風險監測，更關心房地產行業整體融資的風險情況。

　　“2021年的1104報表填報通知中，S67房地產融資出現了較大的變化。一是將涉房企業開發貸統計重點由抵押率轉變為資本金比率，更加強調房地產開發業務通過提高資本金比例抵御風險，通過提高資本金比率，降低涉房開發企業的融資金額和資產負債率，將‘三條紅線’監管政策落到實處。二是將保障性住房開發貸款單列，納入到統計范圍內，更加注重商業銀行對保障性住房的支持力度，體現對住房基本民生的保障力度。”該行長對中國證券報記者表示。

　　房企應對措施各異

　　有房企人士指出，2021年，隨著“三條紅線”政策的逐漸落地，未來房企在拿地和融資方面都將出現分化。

　　韓家麒認為，現有債務負擔較輕、資金較為充裕的企業將持續良性發展；而對於現有債務負擔較重的企業，融資渠道收緊在一定程度上限制了拿地和施工節奏，企業經營將面臨更大挑戰。

　　有相關房企人士對中國證券報記者表示，2021年，公司將控制拿地金額，將主要資源投入到一、二線城市土地市場，同時加強回款，積極改善資產負債結構。

　　目前，國資和民營房企聯合開發項目成為普遍現象。有國資房企人士對中國證券報記者表示，目前其所在企業已經與民營房企龍頭共同開發了不少項目，“國資可以發揮融資成本優勢，合作方可以發揮項目操盤經驗”。

　　一些財務指標並未踩線的“優等生”則選擇加強與銀行等機構的戰略合作，提前“備糧”。近日，世茂集團與興業銀行簽署全面戰略合作協議。根據協議，興業銀行將向世茂集團提供170億元授信額度，同時提供一攬子金融解決方案。

　　此外，有房企人士表示，未來房企融資渠道中，債券將佔據越來越重要的位置。不過發債只是一部分規模企業的盛宴。“未來行業龍頭的融資優勢將越來越大。”前述人士表示。

　　2021年，“房住不炒”基調不變，然而貨幣政策“不急轉彎”的表述引發了熱議。銀行對於房地產信貸政策有何展望，多位銀行業人士在接受中國證券報記者采訪時認為，預計2021年房地產開發貸仍將保持“限額管理”和“優選對手方”的策略，預計2021年房企融資環境略有收緊，而房地產按揭貸款仍將保持穩定。