隨著中國證監會《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》正式發布，交易所、基金業協會、證券業協會陸續對具體業務規則完成征求意見，公募REITs產品漸行漸近，市場關注度也越來越高，關注點逐漸由項目端轉向投資端。
我國公募REITs是以投資基礎設施項目為主的公開募集證券投資基金，可以理解為是一種將資產上市和資產管理相結合的復雜金融產品。公募REITs發展有助於盤活基礎設施存量資產，拓寬社會資本投資渠道，增強資本市場服務實體經濟質效。作為基金管理人，從投資者利益角度出發，我們認為當前需要重點關注公募REITs產品信息披露、投資交易、收益特征和特有風險這四個方面。
確保運作公開透明
中國證監會發布的REITs指引堅持“以信息披露為中心”，確保公募REITs運作公開透明。
除常規基金信息披露要求外，基於特殊交易結構，REITs指引在發行和運營管理階段增加相應信息披露要求。僅就招募說明書來說，新增披露事項就多達24項，主要圍繞底層基礎設施項目詳細信息，比較核心的包括資產支持證券和基礎設施項目基本情況、現金流測算、項目評估報告和盡職調查報告等；運營管理期間定期報告需涵蓋基礎設施項目財務狀況、業績表現、未來展望情況、基礎設施項目現金流歸集、管理、使用及變化情況等；臨時報告還需針對關聯交易、現金流發生重大變化等情況進行信息披露。上述與傳統公募基金不同的信息披露內容，投資者需要重點關注。
多元化交易體系與流動性管理
公募REITs作為新興的投資品種，交易機制和流動性情況是投資者重點關注內容。
從國外REITs市場經驗看，成熟市場的REITs流動性與該地區股票市場流動性較為接近。近十年，美國市場REITs交易量逐步提高；在新加坡市場，REITs市值佔全市場總市值比重為11.7%，而交易量佔全市場日均交易量的30%。綜合分析，影響其流動性的因素包括交易機制、投資者結構和引導教育、底層資產類型等。新加坡REITs市場在流動性方面的成功，歸功於對投資者做了充分教育和引導工作，建立一般交易、REITs指數基金、REITs期貨等較為完善的REITs生態。
對公募REITs，我們充分借鑒境內外成熟交易機制，在產品設計上，采取封閉運作並可上市交易模式，與常規的處於封閉期的LOF產品有相似之處，但是整體配套交易機制更加豐富。根據交易所《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》（征求意見稿），公募REITs可采用競價、大宗、報價、詢價和協議交易等交易所認可的交易方式交易。
此外，公募REITs還引入質押協議回購和流動性服務機制，從提高投資者收益和發揮做市商流動性創造能力兩個方面增強二級市場交易流動性。
兼具權益和穩定分配屬性
從REITs指引要求看，公募REITs兼具權益和穩定分配屬性。一方面，公募REITs通過資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，在投資者定價時，需從股權維度進行考量。另一方面，公募REITs要求收益分配比例不低於合並後基金年度可供分配金額的90%，考慮到基礎設施項目能產生穩定的現金流，REITs可給投資者帶來較為穩定的收益分配。從海外市場經驗看，在REITs長期收益中，股息回報和公允價值變動收益各佔一半比例。所以，針對公募REITs，既不能完全等同於權益類資產，更不能將其直接與固定收益類資產劃等號。
同時，與此相關的，投資者還需重點關注公募REITs會計核算規則。首先，不同於常規的公募基金，公募REITs采取合並報表估值。根據基金業協會運營操作指引征求意見稿，除依據《企業會計准則》規定可采用公允價值計量模式進行後續計量外，基礎設施項目資產原則上采用成本模式計量，以購買日確定的賬面價值為基礎，對其計提折舊、攤銷及減值。因此，采用成本模式計量公募REITs基金淨值波動，更多是一個企業會計層面的概念，和公募REITs的公允價值之間可能是有較大差異的。尤其是針對有明確到期期限的特許經營權類項目，基金淨值會逐年降低直至歸零。
從公允價值考慮，投資者應更多去關注公募REITs每年披露的評估報告來作為二級市場交易價格的參考，而非單純按照傳統公募基金思路關注基金淨值。
不同於其他金融產品
由於公募REITs不同於其他二級市場交易的金融產品，大部分資產投資於基礎設施項目，且整體投資集中度高，受經濟環境、競爭項目、不可抗力等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化。
公募REITs運營管理，是產品成立運作後的核心價值。無論從收益分配還是公允價值變動角度，公募REITs收益很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設施項目可能因經濟環境變化等因素影響，導致實際現金流低於測算現金流，基礎設施項目運營過程中租金、收費等收入波動也將影響基金收益分配水平穩定。
對上述特有風險，基金管理人會通過勤勉盡責的投資管理和合理完善的治理機制設計緩釋相應風險；投資者需優選項目和具備一定實力的基金管理人降低發生風險的可能。
