津雲新聞訊：中國人對於不動產投資的偏愛不用贅述，但投資方式除購買住宅類房產和房地產公司的股票外也就難覓其他途徑，而REITs在很多發達國家已經成為被廣泛使用和接受的證券化金融產品。

　　所謂REITs，就是不動產投資信托基金，是一種通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，是實現不動產證券化的手段。

　　投資者當前投資房地產就是拿著幾十萬、幾百萬甚至是幾千萬人民幣去買房子，這樣的投資方式雖然直接，但缺點也很明顯，首先就是需要大量的資金；其次是流動性低，投資者無法快速變現；再者就是會受到限購政策的影響，即使資金充足也無法購買。

　　對於酒店、商場、工業用地的持有者而言，持有這些不動產不僅各種成本高，而且更難轉讓。在此情況下，如果能夠讓不動產實現產品證券化，就能夠大大的降低准入門檻，讓普通投資者更加容易的參與投資。

　　實際上，自20世紀60年代公募REITs在美國推出以來，目前已有40多個國家或地區發行了這類金融產品，其投資領域也由最初的房地產拓寬到酒店、商場、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。

　　8月3日，國家發展改革委發布《關於做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》；8月7日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引》。這為我國公募REITs的發展打開了大門。

　　在這裡特別要說的是，我國目前並非沒有REITs，只是當前只有私募REITs。截至2020年7月底，已有33單類REITs產品在上交所發行，規模562億元，覆蓋倉儲物流、產業園區、租賃住房、商辦物業、高速公路等多種不動產類型。由於私募的屬性，就決定了較高的門檻，普通投資者無法參與其中。

　　雖然公募REITs還沒有公布投資者適當性標准，但相對於私募REITs門檻必然會大大降低，再加上REITs能夠在交易所二級市場進行交易，因此具有良好的流動性。如果公募REITs能夠具有較高的投資回報率，就可能成為中小投資者間接投資不動產項目的良好途徑。

　　當然，REITs的投資者必須充分認知所購買的REITs的基礎資產情況。此次發改委強調了准確把握試點項目的地區和行業范圍，即REITs基礎資產聚焦京津冀、雄安、長三角和珠三角等重點戰略區域，包括倉儲物流、收費公路、數據中心等業態，鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。

　　也就是說即使公募REITs短期內能夠上市，但基礎資產也將不會包括酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目，這是公募REITs投資者必須知曉的。

　　業內人士分析，雖然此次發改委未將住宅和商業地產納入公募REITs的投資范圍，但鑒於在全球主要金融市場發行的REITs的基礎資產仍大多為寫字樓、購物中心、租賃住宅等商業地產，後續基礎資產擴容應該值得期待。

　　長遠來看，未來在商業地產納入公募REITs投資范圍後，有助於房地產行業平穩健康發展。首先是區分消費性需求與投資性需求，有力支持房住不炒的實現；其次是分流投資性需求，並增加住宅供應，實現實物住宅市場的供需平衡；再次是公募REITs以租金預期貼現估值的理念改變原本基於錨定效應的價值評估方式；最後是商業地產、物流地產、長租公寓、養老地產等開發運營企業的融資模式由短期的債務化融資轉為更多長期的股權化融資，緩解資金壓力、改善資本結構，從重資產輕運營轉向輕資產重運營模式。

　　（津雲新聞記者 劉子安）