樓市調控『穩』字當頭 開發商資金鏈面臨考驗

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來源: 中國證券報 作者: 編輯:徐林軒 2019-07-29 09:33:17

  中國金茂近日向平安人壽、新華保險配售股份募資,折射出開發商多路徑融資的現狀。多位專家表示,與品牌房企不同,中小房企融資難上加難,特別是在下半年樓市調控繼續維持差異化調控思路下,政策不會松動,房企融資環境依然趨緊,市場交投可能繼續降溫,房企資金鏈將面臨考驗。

  穩 調控繼續從嚴

  從開封撤回“取消限售”文件,到蘇州限售再次加碼,再到呼和浩特開展中介機構自查和整改種種跡象表明,在“房住不炒”基調下,熱點城市樓市調控政策將繼續保持從嚴態勢。

  中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立表示,從政策層面看,下半年整體收緊的走勢比較明確。居民杠杆率過高主要體現在貸款買房,且因為房地產貸款有總量控制,事實上還有以消費貸名義貸款實際用於購房的情況存在。因此,為了防止居民債務增長過快,抑制購房需求是必要的政策。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,樓市調控堅持“一城一策”,三四線城市要避免冷得太快,一二線城市要保持差別化政策,鼓勵有效需求和合理需求,抑制投資需求。

  李宇嘉認為,房貸政策會偏緊,實施額度控制。同時,中國證券報記者發現,近期房貸利率,特別是熱點城市房貸利率有所上調。以蘇州為例,目前首套房貸款,蘇州各大銀行普遍執行基准利率上浮22%的政策。

  李宇嘉還表示,房地產企業的融資政策正在收緊。“相對而言,目前融資政策還是更多偏向於龍頭房企。例如,目前基本上是龍頭房企能進入銀行的融資白名單,小房企進不去的。”

  淡 銷售或穩中下降

  尹中立預計,下半年房地產市場銷售將呈現穩中有降趨勢。

  數據顯示,1-6月,全國商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。銀河證券26日發布研報預計,7月份銷售同比將達到一個低點,之後在“一城一策”、各城市周期分化的情形下,銷售同比降幅將逐步收窄。 

  尹中立認為,上半年房地產企業業績整體維持了去年的增長態勢,但下半年房地產業經營將整體走弱。

  從上市房企上半年業績來看,龍頭房企普遍實現高增長,保利地產、融創中國等房企業績預增超過30%。招商證券(17.0400.040.24%)研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示,從已公布業績預告的9家房企來看,市場普遍認為中期業績超預期。中期業績增速明顯高於全年中樞,會帶來兩個確定性影響:一是順勢上調全年業績預測,但上調幅度相對有限。二是上下半年業績增速“前高後低”。

  緊 開發商現金流有壓力

  多重影響之下,下半年開發商資金鏈將面臨考驗。從資金來源來看,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計,在當前融資渠道收緊的情況下,下半年房企資金來源主要是銷售回款。如果銷售行情不好,不排除房企主動降價的可能。

  據銀河證券研報統計,2019年一季度,房地產行業總資產規模達107,522.49億元,同比增長21.62%,行業資產負債率達79.82%,相比於2018年上昇0.01個百分點,行業杠杆率維持穩定水平。一季度融資環境寬松,一些房企采取了“高杠杆、高周轉、高回報率”的經營策略,追求快速發展容易埋下隱患。

  尹中立表示,加速賣房可能是房企獲得生存權的首選。同時,如果房企未來到期的債務與能夠獲得的現金流不匹配,就有可能出現流動性風險。

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