2017房地產論壇:樓市進下行通道 內部分化加劇

掃碼閱讀手機版

來源: 經濟參考報 作者:姜貞宇 編輯:徐林軒 2017-08-11 09:17:36

  作為房地產的『調控年』,今年各地密集出臺各種措施,以抑制房價過快上漲,穩定房地產市場。大半年來,樓市關鍵詞交替重疊出現,監管、新政、限購、去杠杆、去庫存、轉型、改革、供給側……在海南舉行的2017博鰲房地產論壇上,與會嘉賓認為,當前調控效果初顯,接下來應鞏固成效,調控政策短期內不會放松,房地產市場開始進入下行通道,市場分化加劇,新的挑戰也開始出現。

  市場進入下行通道

  目前,國內樓市正發生較大的變化。中國房地產業協會原副會長朱中一在論壇上表示,今年以來中央政府堅持了『房子是用來住的,不是用來炒的』定位,加大了分類調控的力度;地方政府推行『因城因市施策』,房地產市場調控取得了初步的成效。

  朱中一指出,下半年按照中央提出的要加大對金融風險的管控和穩定房地產市場,堅持政策連續性、穩定性,加快建立長效機制的要求,控房價、防風險的力度不會放松,房地產信貸政策估計也會放緩,有些房價上漲較快的三四線城市也可能會出臺一些限購、限貸等措施。再加上去年第三季度全國商品房的交易量處於高位,因此,下半年全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產開發投資的增速將會下調,但全年的這些指標肯定還會超過去年的最高水平。

  專家表示,今後我國房地產業的發展將進入到增速下降、結構調整和品質提昇的常態時期。

  『中國以蓋房子為核心的地產已經到了巔峰,未來將會走下坡路。』國泰君安證券首席經濟學家林采宜表示,『下半年貨幣政策還會繼續收緊。』林采宜預測,中國房地產行業已經見頂,但是不會崩潰,政府和社會各界都不希望看到地產行業崩盤,也不希望泡沫會被刺破,而是需要一個『軟著陸』。

  住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為,今年上半年,一二線城市樓市特點主要表現在交易量下行上,量的下行都會導致價的下行。三四線城市中,量價雖有提昇,但上昇速度有所放緩。去年中國迎來了第二個交易高峰,今年目前看來下行趨勢還會繼續。越是漲得快的地方,價格越容易下降;泡沫吹得越大,價格下行越快。整個房地產行業大概三年多一個周期,因此,今年下半年可能下行的一二線城市不多,但2018年樓市可能出現總體下行。

  市場分化持續加劇

  隨著調控進一步深入,國內樓市內部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大,三四線城市內部也出現了分化。

  新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示,隨著調控加劇,一二線城市成交量出現了20%的下降,這意味著一二線城市很難再創新高。相反,三四線城市出現了明顯的分化,一線周邊的三四線城市量減價跌,供應逐年遞減,需求受限,所以未來的增長也會很少。非都市圈熱點城市在去年5月份出現了爆發性的增長,得益於一線城市人口回到家鄉,購房置業、就業、創業。但這種情況不太可能持久,『因為能回去的回去了,不回去的以後也不會回去了。』

  顧雲昌表示,中國房地產正呈現出競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的發展趨勢。

  即使當前調控趨嚴,但也阻擋不了部分房企『跑馬圈地』的熱情,可謂『餓死膽小的,橕死膽大的』。今年以來,遠洋集團在市場上積極拿地,董事局主席李明表示:『拿地將堅持財務指標第一位,地價控制在合理范圍內,發展布局集中在一二線城市,主要業態傾向於具備一定規模的綜合體項目。』

  針對北京等一線城市對高端住宅項目實施限價等調控政策,李明表示:『限價是臨時性的,總體來說是階段性調控的舉措,不用過多擔心。』

  一位房企負責人表示,當前嚴控下,很多大房企都在加緊拿地。如果用現有的計算庫存的方式來看,加上限購、限貸、限賣等政策的影響,繼續加大住宅供地的話,很可能樓市兩三年後又要面臨去庫存壓力,導致市場管理調控波動較大。『2016年就是很好的體現,上半年還在去庫存,下半年就開始調控,現在控房價與去庫存就像天平的兩端。』

  不僅企業,部分地方政府內部意見也出現了分化。多地地方政府人士私下表示,從大環境及發展前景而言,當地房價並不算高。南方某地級市一住建系統負責人坦言,按照當前發展速度,該地區四五年之後房價翻番不是沒有可能。

  市場存在多個挑戰

  地產行業面臨的新挑戰也成了本屆論壇嘉賓熱議的焦點。

  朱中一在論壇上指出,當前中國房地產面臨四個方面的挑戰。一是金融系統對房地產信貸分類調控力度的加大,住房供應體系中租賃市場比例的提高,土地條件和成本的提高,這些都給傳統房地產開發企業的賣地、貸款、開發、銷售等環節帶來了一些困難,所以房地產企業必然要考慮轉型問題。

  二是在市場分化、變化及因城施策的前提下,房地產企業如何應對不同區域、不同城市的差異和變化,來調整自己的戰略和戰術。

  三是企業如何應對優勝劣汰和行業集中度的提高。

  四是如何順應綠色發展和提高建築工業化、住宅產業化水平的要求,努力提高全裝修房和裝配式建築的比例。朱中一認為,海南在此方面表現優秀。從今年7月1號起,海南新建商品房都要全裝修,以確保項目的品質。

  朱中一認為,面對上述挑戰,所有企業都面臨著如何轉型、優化結構、做好區域布局和選擇業態等問題,企業要根據自己的情況做出安排。

  『信貸規模持續收緊,地產的好日子已經過得差不多了,苦日子要來了。』林采宜表示,『上市房企的平均負債目前已經達到78%,實際負債可能超過80%。』從資產負債率來看,房地產行業78%的負債率客觀上已經形成地產『綁架』金融的共生效應,房地產市場的降溫和去產能導致的房價下行風險,有可能造成銀行業不良資產的擴大,消除房地產泡沫和控制銀行不良資產之間形成了政策的兩難。

  交通銀行首席經濟學家連平提到,房地產在這一年多來成交比較活躍,必然會對未來一段時間的消費帶來許多拉動,但由此來得出房地產是否會引爆危機的邏輯還需商榷。連平表示,房地產離不開金融,房地產是屬於資本和金融屬性非常高的一個行業,因此泡沫的破滅一定伴隨著金融運作問題的出現。

  『我們很有必要從金融角度去看當前的房地產,到底是風險很大還是處在一個相對平穩、良性的狀況,我們要給它有一個基本的判斷,而不是人雲亦雲,似乎這個泡沫明天就要破滅了。』連平說道。

下載前沿客戶端關注更多精彩

推薦新聞

我來說兩句

關於北方網 | 廣告服務 | 誠聘英纔 | 聯系我們 | 網站律師 | 設為首頁 | 關於小狼 | 違法和不良信息舉報電話:022-23602087 | 舉報郵箱:jubao@staff.enorth.cn | 舉報平臺

Copyright (C) 2000-2016 Enorth.com.cn, Tianjin ENORTH NETNEWS Co.,LTD.All rights reserved
本網站由天津北方網版權所有