未來房租漲幅大於房價漲幅將成為大概率事件

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來源: 中國新聞網 作者: 編輯:張琦 2017-07-31 08:57:36

  學者:未來房租漲幅大於房價漲幅將成為大概率事件

  『房奴時代』:一線城市房租真的很高嗎?

  在城市化、尤其是大城市化纔走過半程之當下,我們無論是討論房價、還是房租,都不宜動不動用道德綁架現實的市場演變。

  純粹的道德訴求,容易讓人對現實經濟產生誤判。

  近期,易居研究院發布《50城房租收入比研究》報告,報告顯示,北上深一線城市的房租收入比嚴重高企,分別高達58%、54%和48%,亦即是說,在北上深工作的人群,房租要佔其人均可支配收入的一半左右。

  在房價瘋漲勢頭稍稍停息的當下,這份報告被輿論形容為『房奴報告』,引得無數北漂、滬漂、深漂大發感慨,『房子不僅買不起,也快租不起了』。

  其實,如果理性分析的話,那麼,我們就會認識到,當下我國一線城市的房租,不是高了,而是低了,未來房租漲幅大於房價漲幅將成為大概率事件。

  為什麼這樣判斷?

  首先,從房屋租售比的角度看,北京、上海和深圳均在1:500以下,我們用更為形象的年房租/房價進行核算,北上深目前僅有1.5%左右,亦即是說,一套1000萬元的房屋,一年租金普遍僅有15萬元左右。如此之低的房租回報率,在全世界范圍內,都是相當低的,無論是歐美等發達國家、還是東南亞等發展中國家,其房租回報率普遍在4%-8%。

  在我國一線城市超低房租回報率之下,未來只有兩種演化可能,一是房價大跌,二是房租補漲,我更看好後一種可能性,尤其是在部分城市已經試點『租售同權』的背景下。

  其次,易居研究院發布的《50城房租收入比研究》,其『收入』參數選用的人均個人可支配收入,而不是個人收入。人均收入包括單位補交的養老、醫療、住房公積金、年金等,但人均可支配收入僅是『最終消費支出和儲蓄的總和』,要遠遠低於人均收入。此外,人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值,而眾多北漂、滬漂和深漂,其個體的可支配收入要遠遠大於統計口徑的平均值,故而,其真正的房租壓力,其實也沒有我們想象般那樣嚴重。

  再次,橫向對比來看,如紐約、倫敦這樣的發達國家大城市,其房租收入比也普遍在50%左右,紐約的房租收入比更是接近60%。再如越南胡志明市、柬埔寨金邊市等東南亞國家的核心城市,其平均值的房租收入比則更是高得嚇人,胡志明市和金邊市的房價普遍在2000美元/平米左右,一套50平米的小公寓租金普遍在800美元/月左右,而當地的人均收入卻遠遠低於我國一線城市。

  用『個人租房租金支出/個人可支配收入』來形容『房奴時代』的年輕人慘烈,是不客觀的,也是經不起推敲的。一線城市的『土著』老人,收入是很低的,但他們自己有房,並不需要租房,北漂、滬漂、深漂的年輕人,其可支配收入,事實上要遠遠高於一線城市的整體平均值,至於剛剛參加工作的年輕人,也完全可以在地理位置稍偏的地方群租,來降低自己的房租壓力。

  在城市化、尤其是大城市化纔走過半程之當下,我們無論是討論房價、還是房租,都不宜動不動用道德綁架現實的市場演變,而是要有經濟學的邏輯,尊重市場演變的客觀規律。

  楊國英(中國金融智庫研究員)

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