銀行緊縮首套房貸背後:成本上昇 打折要虧損

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來源: 證券時報 作者:李宇嘉 編輯:徐林軒 2017-05-08 09:03:53

  銀行緊縮首套房貸的『小九九』

  幫助『剛需』實現『住房夢』,能穩定樓市,也是銀行其他衍生業務的來源,更是內需的『助燃劑』。

  4月以來,北上廣深紛紛調高首套房貸利率,深圳首套房貸利率已從原來基准利率的九折上調至九五折,北京、廣州乾脆上調至基准利率,而一年前,首套房貸普遍可享受八五折優惠。融360最新報告顯示,除一線城市外,重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等二線城市也紛紛上調首套房貸利率。

  有媒體稱其為控制資產泡沫的『定向加息』。但是,背後真實原因卻是,金融機構被迫『去杠杆』,融資成本全面走高,首套房不賺錢了。2月以來,央行『縮短放長』,貨幣市場利率上浮,10年期國債和3A級企業債收益率分別上昇80和160個基點。當前,40%的新增信貸定價間接掛鉤貨幣市場利率或國債利率。

  另外,銀行資金來源今非昔比,不受地域和分支機構限制的同業和理財,大有取代存款之勢。但是,3月末至4月初,銀監會連發十道監管令箭,銀行MPA首次『大考』,目標直指同業和理財亂象,打擊『加杠杆』和套利行為。由此,融資渠道受限、規模直減,融資成本全面提昇。盡管首套房貸的安全邊際高,但此時收益與融資成本趨於『倒掛』,首當其衝就成了被砍掉的對象。

  目前,首套房貸即便執行基准利率,也只有4.90%,4月末理財產品平均收益率已上昇至4.33%,扣除員工成本後,收益基本能匹配成本。但是,防范金融風險已上昇到國家戰略,看人民銀行和銀監會的架勢,金融『去杠杆』的力度一浪高過一浪,銀行負債端(如吸收同業負債、發行表外理財)和資產端(如同業拆出、資管計劃等)要同步收縮,也就是所謂的『縮表』,這個過程纔開始。

  銀行『縮表』意味著『錢荒』,資產與負債兩端都荒。這一幕2013年6月也發生過,原理如出一轍。因此,融資成本還會上昇。按照這一趨勢,首套房貸利率打折多半要虧損。於是,曾經作為優質資產而被搶的『香餑餑』,一夜之間就變成了雞肋。首先是調減利率折扣優惠,然後是拉長貸款發放周期,或搭售理財產品,變相提高利率,或以隱性門檻(僅VIP客戶享受優惠)拒你於門外。

  華夏時報報道,近期一些小銀行按揭業務經理,已經轉做抵押貸業務了。差別很大,抵押貸屬於消費貸業務,利率一般要上浮20%~30%。雖名為消費或短時周轉,但多數用來買房子。如果你打電話諮詢按揭貸款,客戶經理會委婉地告訴你,銀行資金緊張,建議你申請抵押消費貸。

  我國金融制度之落後,多年來未有改觀,特別是房貸制度,或許是樓市大起大落的罪魁禍首。本來,支持首套房的優惠要長期堅持,不能因調控而變。特別是房價高企的今天,房貸利率上調對新市民、大學畢業生等『剛需』的影響蠻大。新一輪調控已形成高壓態勢,政策步調一致,泥沙俱下,樓市回調。但是,這也剛好是置業時機,特別是對久旱逢甘的『剛需』,更是如此。

  但是,唯利是圖的銀行,打著調控的旗號明修棧道,實則暗度陳倉地盤算著自己賺幾個點的『小九九』。長期利率管制下,銀行左手拿著利率接近通脹的存款,右手加成後就貸出去了,或提高點數後拆給其他銀行,躺著也賺錢。它們完全忘記了,應該反哺老百姓買房。『剛需』融資受挫,調控高壓下樓市更暗淡,這也為未來松綁調控和貨幣,促成又一輪暴漲埋下了禍根。

  近年來,國家屢屢強調要支持首套房購置需求,支持合理需求,但每到調控降臨後,為貫徹調控,便利操作,孩子和洗腳水就一起被倒掉了。『剛需』是樓市的『穩定器』,他們融資需求更強烈,住房消費更渴望,任何時候都應支持。幫助『剛需』實現『住房夢』,能穩定樓市,也是銀行其他衍生業務的來源,更是內需的『助燃劑』。可惜,這些都被銀行的短視抹殺了。

  (作者供職於深圳房地產研究中心)

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