去年全年上海市本外幣房地產開發貸款減少764.2億元，而今年1月份增加244億元

　　日前，央行上海總部發布2017年1月份信貸數據，其中，開發貸的增長尤其引人注目。數據顯示，當月全市本外幣房地產開發貸款增加244億元，環比多增275.2億元，特別值得注意的是，去年全年，上海市本外幣房地產開發貸款減少764.2億元，也就是說一月上海新增開發貸已經達到了去年減少量的三成。

　　對於老百姓而言，今年的房貸政策如何是最爲關心的話題。全國政協委員、銀監會原主席劉明康就在今年全國兩會上表示，在當前房地產調控形勢下，個人住房貸款中，首套房貸款還是優質資產，但類似於開發貸的這類貸款風險就很大。

　　而在全國兩會前夕，中國銀行業協會發布的《中國銀行家調查報告(2016)》顯示，與往年不同，此次報告中，銀行家對於房地產開發貸款在新一年的投放出現了較爲明顯的分歧，認爲應該嚴格控制的佔到了兩成，持小幅增長態度的也佔到了兩成，而持支持態度的銀行家超過了一成。

　　部分省份開發貸呈猛增態勢

　　多家銀行表態要嚴控

　　日前，央行發佈了2016年第四季度貨幣政策執行報告，數據顯示，截至2016年末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額爲26.7萬億元，同比增長27%，房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的25%。

　　對於房地產貸款餘額中的開發貸部分，銀行紛紛表態嚴控，工商銀行在今年年初銀監會例會上就表示，要嚴格把握好貸款的投向，重點支持保障性的安居工程和普通的商品住宅，嚴控商用房，尤其要禁止別墅類的貸款。禁止向有“假按揭”或“零首付”、盲目擴張、高價拿地以及過度融資的開發商提供貸款。

　　在2016年建設銀行中期業績報告會上，建行董祕陳彩虹表示，上半年建行貸款給買房者的金額是其貸款給房產商的6倍，房地產開發貸款正在壓縮。

　　房地產業內人士對《證券日報》記者表示，開發商主要的融資渠道就是銀行貸款，除了銀行貸款外信託，發債以及票據融資也都是常用手段，前幾年開發商貸款成本最低的能到上浮5%。這兩年政策趨嚴，貸款利率也上漲較多，銀行貸款一般爲基準利率上浮10%到25%，但這樣的資金成本已經比其他渠道低很多。

　　從今年1月份數據來看，部分省份開發貸出現了猛增的態勢。1月份，上海市本外幣房地產開發貸款增加244億元，環比多增275.2億元。按貸款用途分，本外幣房產開發貸款增加239億元，其中住房開發貸款和商業用房開發貸款分別增加133.2億元和87.1億元，環比分別多增137.5億元和69.6億元；保障性住房開發貸款增加41.3億元，環比多增38.1億元。

　　在個人住房貸款上，上海、廣東都出現了增速回落的趨勢。廣東省數據顯示，1月份，個人住房貸款在調控政策引導下，增量繼續回落，當月增加573億元，同比少增227億元。上海全市新增個人本外幣貸款404億元，同比少增69.5億元。

　　開發貸風險

　　銀行家看法有分歧

　　與往年不同，今年銀行家對於開發貸的看法出現了分歧，35.7%的銀行家選擇適當收縮或嚴格控制，32.5%的銀行家支持大力發展或適度擴張，31.8%的銀行家選擇維持現狀。

　　對於控制開發貸的風險，69.2%的銀行家認爲應密切關注房地產商的資信和財務狀況，64.4%的銀行家認爲嚴格審查房地產企業的資質，58.3%的銀行家認爲應落實資金封閉監管。

　　與上述銀行家產生分歧的情況不同，銀行家對於今年房價的漲跌態度較爲一致，有超過九成的銀行家認爲一線城市的房地產價格與銷量會保持2016年態勢或有所上升，只有7.9%的銀行家認爲一線城市的房地產價格會下降。

　　對於二線城市房價和銷量，同樣有九成的銀行家看好，只有9.6%佔比的銀行家認爲二線城市房價會下降，有10.7%佔比的銀行家認爲銷量會下降。對於三四線城市，認爲保持或上升的銀行家和看跌的銀行家數量基本持平。

　　在當前地產調控政策下，認爲“個人按揭增速提高、開發貸增速放緩”的銀行家最多，達42.7%；認爲個人按揭和開發貸增速均放緩的銀行家也不在少數，佔比爲37.0%。綜合來看，認爲個人按揭增速上升的銀行家合計佔比達59.4%，認爲開發貸增速放緩的銀行家則高達79.7%。

　　瑞銀報告認爲，銀行對房地產的總敞口包括表內貸款、表外影子銀行活動及間接信貸敞口。具體而言，表內包括住房按揭貸、開發貸、建設公司貸款，這部分約29萬億元，佔銀行貸款餘額的27%；表外指銀行持有房企債券及其他影子銀行信貸規模，約10.5萬億元；另外，以土地和房產爲抵押物的間接貸款可能高達15萬億元至25萬億元，相當於銀行業總資產的6%至11%。

　　個人購房需求仍比較旺盛

　　按揭貸款受到重視

　　《報告》指出，一方面目前部分城市個人購房需求仍然比較旺盛，另一方面，個人房貸壞賬率低，收益穩定，所以被各家銀行重視。在調查中，對於個人按揭貸款的重視程度已經由2015年的倒數第二位上升至第二位，有將近六成的銀行家認爲個人按揭貸款是銀行個人業務發展的重點。

　　與銀行家的看法一致，第四季度《國貨幣政策執行報告》顯示，2016年，個人住房貸款比年初增加4.8萬億元，同比多增2.3萬億元。

　　多地的個人按揭貸款數據也都有着較爲突出的增長，重慶銀監會數據顯示，2016年，房地產開發貸款增速同比下降28.8個百分點，個人住房按揭貸款同比增長17.5%，其中首套房貸款佔96.4%

　　上海銀監局發佈的數據顯示，截至2016年末，存量上，上海地區房地產相關的貸款合計佔比達到39%。增量上，上海地區2016年新增個人住房按揭貸款3350億元，佔全轄新增貸款的50%，略高於全國總體水平。

　　在非限購城市個人住房貸款政策調整對個人按揭住房貸款的影響上，有58.7%的銀行家認爲影響較小，有18.3%佔比的銀行家認爲影響較大。

　　對於個人住房按揭貸款的風險防範問題上，有80.8%佔比的銀行家認爲應當加強對借款客戶的信用狀況分析，超過六成的銀行家認爲應該加強對抵押物風險的防範和加強貸後管理以及不良貸款催收。