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自貿區落地上海浦東,無疑對上海的樓市又帶來新的想象空間,那麼到底哪個片區會最直接受益呢?哪裏又是上海最有潛力的區域呢?自貿區內,普通投資者很難迅速介入進去獲得投資機會,臨近的臨港、外高橋、川沙等地的樓盤現在已經迅速價升量增。那麼除了這些直接臨近自貿區的區塊,還有什麼區域,是可能成爲最具潛力的板塊呢?筆者看好位於浦東中環兩側,羅山路以東,申江路以西的張江中南區。
張江中南區與張江原核心區以川楊河爲界,是張江高科技園區拓展的主要剩餘空間,中環以北爲張江中區,中環以南爲張江南區。
我們試着梳理一下對上海經濟發展和城市發展的幾個重大關鍵詞:自貿區,迪斯尼,世博,前灘,軌交等等。張江中南區,通過中環線可以迅速到達世博園區和前灘區域,車程應該在15分鐘以內,轉入南北高架到市中心也非常便捷。到迪斯尼通過中環轉申江路連接線,應該就是幾分鐘的車程,往自貿區通過華夏高架和外環,也都很方便。軌道交通方面,2號線、11號線、13號線和16號線(到臨港),以及11號線迪斯尼專線在中南區周邊都有站頭。所以交通決定了溢出效應的溢出方向將聚焦在張江中南區。
張江中南區自身定位又是如何呢?從張江管委會相關部門瞭解到,這個區域現在已經落戶的重大項目,除了中科院上海分院以外,還有位於張江中區的新上海科技大學,這個大學據說對標對象是普林斯頓大學。在中區附近還有復旦大學、交通大學以及中醫藥大學等落戶。而已經在張江南區開業近一年的中國商飛研發中心,預計有近萬名高端設計研發人才集聚於此,共圓中國的大飛機之夢。此外,惠普將從外高橋遷移到張江金科路,而惠生已經落戶張江中區,盛大網絡和復星醫藥也已經落戶張江南區。從產業角度,張江中南區的未來有點像美國西部斯坦福大學周圍的硅谷區域,那邊既有名校,有有名企,人才濟濟,加上交通便利,環境宜人,一直是美國西部房產價格的高地,美國曆史上的幾次房價暴跌也對該區域影響甚微。
張江過去給大家留下的印象是產業園區,白天熱鬧,晚上空城,無數張江男每天穿越其中。那麼這次中區南區的規劃,將徹底改變過去產業和生活分離的弊端。據瞭解,萬科今年在中區大手筆拿地,一度成爲上海地王,即是和張江集團合作開發一個住宅和商業綜合的項目。園區也規劃了不少其他商業和居住空間,綠地集團、復地集團等知名開發商也已經紛至沓來。
中環沿線房產普遍價格已經在3萬以上,大部分區域均價都超過了4萬,我們調查下來,只有張江中南區還遠未達到這個水平。區域內的辦公樓一般價格在2萬左右,最近即將開盤的青春裏項目推出的是精裝LOF T小複式,售樓處報價也只在25000左右。萬科預計最快2014年底開盤,不知道其開盤價會不會也很快達到4萬以上呢?
總之,張江中南區,集重重利好於一身,國家級的戰略項目紛紛落地,地產大鱷雲集於此,加上交通便利,產業集聚,人口優質,規劃領先,前景是值得期待的。而因爲開發啓動不久,市場價值尚未被充分挖掘,值得有遠見的投資者關注!