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“新國五條”細則指出,對房價上漲過快的城市,人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。從“新國五條”的字裏行間,不少人“嗅”出了二套房貸政策有可能進一步收緊的風聲。
消息人士透露,目前各地都在研究制定相關實施細則,待制定並報人行總行批准後即可實施。與此前市場預期一致,一些房價漲幅過快的城市,二套房房貸首付可能提至7成,利率提高至1.3倍。二套房首付利率上調,購房者將多花多少錢?算賬比較了一下,首付和利率提高後,購房者買房還真得多花不少錢。
算賬一
30萬20年貸款多還5.9萬
有分析認爲,新政策將會使得二套房首付比例提升至70%,利率上浮30%甚至更高。雖然青島是否也會收緊二套房貸尚未敲定,不過,購房者最擔心的就是,上述情況“如果出現”將帶來怎樣的影響。對此,我們不妨來算筆賬。假設一位購房者想要貸款買下一套總價100萬元的房子,且屬於二次置業。如果按當前的二套房貸政策,購房者最高可獲得40萬元的貸款。
爲方便對比計算,假設購房者首付交70萬,以獲得30萬元的銀行貸款爲例,現在最低可以7.205%的利率獲得貸款(較基準利率6.55%上浮10%),借款期20年的話,累計支付利息約26.7萬元;如果貸款利率爲8.515%(上調至基準利率的30%),同樣借款期20年,累計支付利息約32.6萬元。多交約5.9萬元的利息,無疑將給貸款購房者帶來更大的還貸壓力。
算賬二
200萬買240萬賣才保本
眼下,對於投資者來說,如果想投資購買二套房,除了算利率的賬以外,還要算算房子到底漲多少才能賺錢?記者粗略地算了一下:拿一套200萬元的房子來說,首付需要120萬元,貸款爲80萬元。從購房到交房大約爲2年的時間,在這兩年的時間裏,購房者大約需要支付12萬元的利息;如果要賣掉,要承擔6萬元的契稅,並且要繳納20%的所得稅。此外,在這兩年期間,120萬元如果存銀行能得到的利息爲7.2萬元,如果買成銀行理財產品,收益會更高。這樣算下來,200萬的房子至少漲到240萬元,才能基本上保本。
如果考慮到新房裝修貶值等費用,投資者要想賺回成本,恐怕還得讓房子漲幅更大才行。從目前的現狀來看,房價很難有如此迅猛的漲幅。“房地產投資機會越來越少,市民要是想投資的話,該考慮一下其他品種了。”島城一家國有銀行房貸部門負責人表示,“國務院出臺新政,並沒有明確規定二套房貸首付和利率上浮多少,不過從長遠考慮,二套房貸的首付比例和貸款利率很有可能上浮。”
提醒一
同一銀行貸款便於交易
對於前段時間二套房貸首付及利率均將提升的傳言,島城多家銀行均表示並未接到通知。“二套房首付和利率還是按照國家標準執行的,我行到現在爲止並未接到任何關於二套房貸提升的消息。”對於二套房貸的利率問題,島城多數銀行都是這樣表示。
有業內人士表示,面對銀行出現提前預約的情況,如果買賣交易想要儘快辦理,賣方可以讓買方在自己貸款的銀行進行貸款。雙方由於是在同一銀行進行業務受理,跟銀行溝通過後,將提前還款資金轉移給買方也是可以的,這樣一來就可以雙方受益了。
至於該不該提前還貸,銀行工作人員表示提前還貸划算與否要結合實際情況來判斷,貸款利率、個人投資能力、還有個人短期的資金需求等等都是考量是否適合提前還貸的重要因素。
提醒二
提前還貸需提前預約
對於突如其來的“還貸大軍”,很多銀行表示已經被打亂了“陣腳”。現在不是額度不夠用,而是突然釋放出這麼多額度用不掉,銀行方面也提醒客戶按合同辦事。
一家銀行房貸部相關人員告訴記者,由於新政原因,這幾天申請提前還貸的客戶特別多。“而且還貸金額都不小。”這位工作人員表示,每個月的信貸計劃都已經安排好,對於突然出現的提前還貸高峯,銀行必然要面對突然釋放出來的鉅額信貸額度。
而另外多家銀行工作人員表示,提前還貸需要與客戶經理預約,讓客戶經理辦理相關的手續,一般需要提前一天預約。