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新年伊始,稍稍擡頭的房地產業又遭遇到新“國五條”的打壓,持續被抑制的房產投資需求開始把目光投向了海外市場。無限購,無產權年限、稅費少……這些“誘惑”讓投資客們嗅到了商機。而日前發佈的《2012中國購房者海外購房趨勢》最新報告顯示,美國仍爲海外購房者的首選國家。中國人在美國置業成本平均約爲50萬美元,與在上海置業成本差異不大。與此同時,中國海外購房者俱樂部展開的調查顯示,有43.95%的中國人海外購房是爲了移居,其次是爲了改善子女的教育條件,比例達24.6%,而投資的比例也高達23.39%。
全球“抄底”,其實只是熱身賽?
“外媒稱中國30%身價百萬美元富人海外投資房產”、“中國富人海外購房引發當地民衆不滿”“房價漲了,因爲中國人來了……”一個個聳動的標題都似乎在炒熱一個概念:海外置業火了!事實真的如此嗎?
萊坊中國區副董事田雪女士在接受《申》報採訪時介紹:“數據最能說明問題,大家說倫敦的房子被中國人買掉了。其實倫敦市的房子,52%是英國人買的,剩下的48%海外買家,只有9%來自亞太,而這9%裏面的80%以上是被中國內地以外的香港、新加坡等地方的買家購置。也就是說,中國內地投資的倫敦房產只佔總量的1%。”田女士糾正道,“海外置業這兩年的確很火,它表現在關注度的提高上,而非絕對成交量。因爲與香港、新加坡相比,中國內地起步的比較晚,現在還處於從感興趣到實際購買之間的預熱階段。”
熱身階段的中國市場已經開始摩拳擦掌了。上海、北京等一線城市涌入了衆多國外住宅開發商,但令人憂心的是這些海外房地產商或是中介大都不太知名,甚至混入了許多教育機構、律師機構,讓這個新興市場增添了許多不確定因素。用田女士的話來說,現在還是“培育市場”的階段,“這裏並不像香港、新加坡這樣的成熟市場,買家參加一場展會,光看項目就會作出投資決定。大陸的投資客還是比較審慎,還處於從可不可以買,買什麼,如何購買,到可以考慮買的認識過程中。”
不僅可以買,還可以貸款
越來越多的國人已經認識到海外置業的可能性,並且瞭解到海外房產購置是不限購的,甚至可以貸款。比如投資的熱門國家英國,只需要提供個人的資產證明,房產和企業分紅等其他收入也是可以算在裏面。“在歐美的文化中,傾向於信任他人,不過一旦發現作假,懲罰是很嚴重的。”田女士提醒道。
美國的市場稍有不同,發放貸款較爲嚴格。一度要求中國人貸款必須提供在美國的銀行的信用記錄,把大批的中國投資者擋在了門外。不過,今年年初,美國部分大型銀行開始承認中國的銀行的信用記錄,無疑給中國投資者開了扇門,投資美國的門檻相對降低了。
在國外申請貸款還有一個好處,一般只需在交房前3-6個月申請,這點與中國的期房有很大區別,不用過早地揹負房貸,而是直接看到房子後,纔開始還貸的。另一個與中國的區別是,房產交易的稅費很少。在今後賣房的時候,這些國家的交易成本很低,英國無需繳納增值稅和個人所得稅,澳大利亞和美國則費用很低,這意味着“無形中又賺了一筆”!
美英加澳選哪裏?
全球這麼多處房產,究竟哪一處最適合投資?這是初入門檻的投資者最頭痛的問題。時下流行的投資熱土是英美,由於金融危機的影響,這兩個國家的房價在經濟危機中受挫最嚴重。隨着兩大經濟體的復甦,有人預言,英美的房地產市場將觸底反彈。的確,拿倫敦來說,2008年以後,英國倫敦的房價下跌了16.2%,而到了2013年,倫敦房價已經反彈了26%-30%!
有人說,抄底海外的時機到了,可惜不是所有地方都是倫敦。“英國只有倫敦才最適合投資,北方的工業城市比如伯明翰這些,經濟依然不樂觀。”田女士告訴記者,在倫敦市中心,一套1房兩廳,套內面積六七十平方米的公寓售價在40萬-50萬英鎊之間,最好賣。而在西區,價格稍貴些,在80萬英鎊左右。至於別墅,大多是二手房,作爲投資來說不太划算,價格昂貴,折舊維護費用高,出租收益率相對不高,所以不推薦重點投資。
美國因爲國土面積大,可選擇的城市更多些。“就看你喜歡什麼城市,有人愛東海岸,就可以投資紐約、邁阿密等等,那裏多是公寓房。喜歡西海岸,可以選擇洛杉磯、舊金山。”田雪認爲,作爲經濟領頭羊的美國有可能房價波動大,適合5-10年的短線投資。“如果你想收益率高,就投資英美的房產。但如果要穩妥的話,可以選擇澳洲房產,澳大利亞和歐美聯繫不明顯,波動比較少。近200年來,房價都沒有太大的變化,每年上漲6%-7%,適合長線持有。”田女士認爲可以組合投資,但最不建議的便是投資加拿大的房產,“養護成本太高。這是個高稅收高福利的國家,如果你打算移民留學自住,買房是個好選擇,可以享受加拿大的教育醫療等高福利,但如果不住在那邊,單純投資的話,就不是很划算。因爲要繳各種稅,加拿大平均一套房每年負擔的稅費佔到房屋總價的5%-8%,而房租的水平和美國的差不多。”