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新華網北京10月10日電(張金鳳)近日,包括方興地產、華潤集團、雨潤集團、紅星美凱龍等衆多名企紛紛表示斥巨資擬建城市綜合體。儘管這兩年城市綜合體大有遍地開花之勢,但衆名企在這一特殊時段紛紛集中加碼綜合體還是給行業帶來不少思考。急速擴張的城市綜合體真的能爲現有的居民消費能力所承載?在整個行業資金鍊趨緊的情況下,這些企業果真是“不差錢”?大量複製後的“千篇一律”如何避免?RET睿意德執行董事張家鵬在接受新華網記者電話採訪時稱,綜合體如果供應到市場上,沒有大量的客羣,自然會放低,這也是一個自然調節的過程。
方興、華潤衆名企扎堆擬建綜合體
據報道,華潤集團於近日在陝西啓動其在內地最大的都市綜合體(Hopsca),總建築面積達160萬平方米,投資逾80億元,是目前在建的西北地區最大的商業購物中心。
雨潤集團也宣稱,將加強對旗下各產業品牌的統一管理,大力發展城市綜合體戰略,重塑商業格局,計劃到2015年將開發建設城市綜合體項目100個。
名企紛紛搶灘綜合體市場,扎堆擬建綜合體項目已成一道風景。9月21日,方興地產與青島西海岸發展集團簽訂合作協議,其將在青島西海岸經濟新區中心區內投資100億元興建多功能城市綜合體項目。
9月25日,紅星美凱龍也出手75億在昆明建25棟住宅樓和6棟商業辦公綜合樓,並配套建設各類生活設施,集大型集商業、高檔社區、6A智能寫字樓等於一體的大型城市綜合體。
城市綜合體作爲城市形態發展到一定程度的必然產物,已從原來單一的地產開發模式剝離出來,綜合體建築模式在現階段地產行業特殊發展環境中似乎更符合企業發展戰略佈局。因此,對於很多地產開發商來說,短時間內看不到調控的鬆動,選擇綜合體進而發揮其連帶作用來實現收益將被看好。
野蠻生長之殤
一位地產開發商曾大致統計稱,“成都是160個大型綜合體,北京是100多個,上海可能最多,是200多個。將來深圳這100多個綜合體裏,我們已經確定知道名字的是50—60個,還不知道名字的,加進去有100多個。”
這一數據的準確性不去考證,但城市綜合體在當下的“井噴”現象確實存在。開發商對城市綜合體的熱情難退,也難怪王健林稱,“做住宅地產是小學生;做商務地產、寫字樓、度假村等是中學生;做商業地產是大學生;做城市綜合體是研究生。”看來,大家都在爭着走向“高學歷”。
城市化進程的加劇、經濟的發展,人們對消費、配套需求的提升無疑都是促使綜合體大量繁殖的成因,但如此“大躍進”式地發展同樣值得思考。
9月26日,首創置業(02868,HK)宣佈,擬以5.8億元轉讓位於廣東省佛山市三水區的項目公司股權,其中包括佛山的購物中心和住宅綜合體項目,以及奧特萊斯名牌折扣店、酒店和住宅綜合體項目。
此次首創再次在商業地產中受到重創引來業界一片譁然。有人稱,依靠商業地產低價拿地,再出售住宅快速回籠資金,是典型的奧特萊斯的帽子,萬達廣場的芯。
儘管針對此事,首創置業董事長劉曉光專門發佈微博迴應稱,“廣東奧萊股權出讓是與合作伙伴重新調整股權和分工的需要,首創投資奧萊戰略不會變。”不可否認的是,這種大規模複製計劃在對市場成熟度以及品牌、商品未實現產業化對接等方面不完善的情況下顯得似乎過於激進和樂觀。
專家:綜合體定義不明確
目前國內除了萬達在商業地產方面走的略有靠前,後進者也並沒放慢腳步,但真正稱得上“別具特色”的項目卻屈指可數。RET睿意德執行董事張家鵬在接受新華網記者電話採訪時稱,“說綜合體‘千篇一律’實際上綜合體本身就幾種物業,關鍵是每個物業裏得有可變的因素在裏面,不同的位置會有不同的定位,每個物業類別也存在差異,綜合體有差異的機會和必然。”
綜合體遍地開花引起業界相關思考。現有的綜合體項目是否已經利用到位?急速擴張的城市綜合體真的能爲現有的居民消費能力所承載?在整個行業資金趨緊的情況下,這些企業果真是“不差錢”?
張家鵬告訴新華網記者,關於綜合體的定義實際上不是很標準,兩種、三種還是四種功能的現在都叫綜合體,沒有一個統一的標準。他坦言,當前的綜合體還是具有一定匹配度的。“沒有說哪裏有寫字樓大量的空置,酒店入住上不來的。如果真有這種情況,應該考慮下自身的原因,交通等因素。”
談及綜合體目前的發展勢頭,張家鵬表示,要根據各個城市的具體情況來看,有些地方確實需要綜合體,有些地方可能會出現階段性過量的問題。“但任何問題都是有先有後,有些城市關於綜合體的數量我們看到的是規劃藍圖,實際上會拉長時間。如果供應到市場上,沒有大量的客羣,自然會放低,這也是一個自然調節的過程。”
張家鵬同時指出,綜合體本身的複雜性決定了只有具備相當能力的企業纔有機會或者有信心去做這種項目,其中資金和人才將是至關重要的因素。
“做綜合體是平衡商業地產盈利模式的問題,拿華潤置地來說,定向增發注入母公司資產這種‘母公司孵化戰略’模式一直被認爲是華潤置地快速成長的獨特捷徑。”但是,張家鵬也表示,這種做法很難做快,華潤要想提速的話,必須要整合團隊,並且有比較強的短期資金回籠能力。