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最近中央的萬億資金,地方的17萬億投資,看起來都不是有意向房地產開“閘”,但客觀上,只要有過量的流動性,房市必然是最大的受益者
各種經濟數據顯示,房市調控又到了關鍵時刻,前期的積極成效可能正化爲烏有,搶地、炒房再次成爲瘋狂的遊戲標杆。中國發展的最大問題在於地產泡沫久挺不破,結局並不樂觀。
我們的研究表明,房價上漲的原因是住房投機比重過高的情況下貨幣的長期過量供給,流行的觀點如城鎮化加快推動論、剛性需求甚至是“丈母孃”拉動論、土地稀缺論等都不可靠。
正是2011年的貨幣政策調整使房價上漲的環境發生了逆轉性變化,導致堅不可催的房市開始鬆動。主要體現有二:
一是宏觀層面,金融貨幣由過度寬鬆轉爲穩健適中,使房市上漲的宏觀面發生較大改變,特別是去年四季度後,銀行面臨可貸資金不足,金融體系出現內生的緊縮機制時,房市增長變爲無本之木,許多房企面臨較大的資金壓力,一些企業面臨資金鍊的斷裂。
二是微觀層面,流入房地產的資金流增長出現了明顯放慢態勢。金融危機後第一年2009年,也是房市泡沫最嚴重的一年,全國房地產投資資金來源數據顯示,流入房地產的資金同比增長高達45%,比同期的房地產投資需求增長高出近30個百分點,大量的資金追逐房地產,房價必然大漲。2010年,資金增長仍高達25.2%,社會上的各種資金都看漲房地產,對房地產泡沫形成強大的支撐作用。2011年前三季度這種局面仍在持續,但到四季度後則出現了逆轉性的變化,流入房市的資金出現了少見的零增長,這與宏觀金融面的變化相結合,使房市出現了明顯的向下調整“拐點”。
到今年一季度、二季度房市資金增長仍然低迷,一季度流入房地產的資金同比也僅增長8.2%,比去年四季度有所恢復,但與當期房地產投資增長仍高達23.5%明顯不對稱,過去都是資金增長快於投資增長,大量資金追逐投資,房市必然上漲,現在倒過來,房市調整也就必然繼續,二季度形勢不僅沒有改觀,而且有所惡化,二季度流入房地產的資金同比增長僅爲3%,比一季度還低,從這一形勢看,房地產5、6月份回曖是缺乏資金面支持的,而主要是因爲“賭博效應”、“降價效應”、“忽悠效應”等短期現象,不具有長期性。只要貨幣政策仍然堅持穩健,房市調控政策不動搖,房市調整仍將是大趨勢。
但7月以來資金流的變化,特別是8月的資金數據再現房市泡沫的“長影”。7月當月流入房地產的資金增長9.3%,比二季度明顯增多,而8月流入房地產的資金則大幅上升至29.3%,這可能是新房市泡沫的前奏。由於大量資金的突然涌現,房地產投資又開始回升。
在經濟缺乏內在增長基礎的情況下,當下消費、出口均明顯不足,穩增長政策無論動機如何,一個結果就是保房市、甚至可能支持房地產泡沫。因爲過去企業長期高投資形成的產能、產量,沒有最終需求的支撐,最終只能轉爲產品閒置、庫存。如果多供給貨幣、多投放信貸,實體經濟難以恢復,而最終需求不可能短期創造,結果只是形成資產泡沫。
從數據可以看出這種效應:8月份全國固定資產投資(不含農戶)資金來源比7月份增加34951億元,同期房地產資金來源則增加了8882億元,佔25%。如果按過剩資金(超過經濟增長需求的資金供給)來測算,過多的資金有80-90%都流入到房地產業,這是8月份房市出現異常變化的根本原因,即貨幣政策又在“開閘放水”。根據測算,今年由於CPI增長的回落,GDP增長8%,只需6萬多億新增信貸。8月份數據顯示,目前新增信貸規模已接近6萬億,全年新增信貸可能達到8萬億。
最近中央的萬億資金,地方的17萬億投資,看起來都不是有意向房地產開“閘”,但客觀上,只要有過量流動性,房市必然是最大受益者,因爲中國投資者,無論是個人、企業還是地方政府,都存在“住房偏好”,也因爲中國的實體經濟正面臨最終需求不足的困擾,多放貨幣,房市成爲最大的“蓄水池”,這已被反覆證明。地鐵的投資、各種巧立名目的投資計劃,本來就在正常進行,只不過借“穩增長”之機,多從銀行或其他金融機構獲取資金,初衷可能很好,但受利益驅動,結果很可能還是支持了房市。
需要警示的是,“穩增長”不是靠貨幣刺激,而應該靠紮實調結構、轉方式來推進,更要靠培育新的長期增長點和深化改革來釋放發展動力。 (王小廣作者爲國家行政學院決策諮詢部研究員)