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近日,廣州某高端項目開放樣板房,有關負責人感慨,操作過廣州多個高端樓盤,都是在“逆市賣樓”。
本月24日晚,廣州市國土房管局公告“及時對中心城區個別異常高價的住宅項目採取了限制預售規模和控制交易節奏的措施”,該負責人又不得不再次“逆市賣樓”。
“十一”臨近,計劃上市的高價項目有所增加,重要節點遭遇“限售”,黃金週樓市會否出現變局?“這樣的措施更多是表明政府不放鬆調控的一種姿態,黃金週成交量不會受到太大影響。”中原地產項目部總經理黃韜這樣認爲。
A
高價盤限售公開化
限賣高價盤,在廣州業界並不算什麼新聞。
早在8月份,珠江新城某高價項目負責人告訴記者,他們的網籤受到限制,成交速度放緩。有這樣遭遇的,不止一個樓盤。珠江新城另一個高價樓盤的有關負責人透露,最近網籤的速度比之前有所減緩,房管部門不希望他們網籤太多,進而拉高區域甚至全市均價,甚至把網籤數量與後續批准預售套數掛鉤,“如果以後想有更多房子拿到預售證,現在就儘量少籤一點,因此,最近只有那些有非常迫切簽約理由的買家才能夠正式簽約”。
其實,早在2010年年底,天河區某“天價”樓盤接到“口頭警告”,要求放緩銷售進度;華南板塊某樓盤也證實,有關部門曾口頭通知,套內面積高於1.5萬元/平方米的房子暫停簽約……
每一次高價盤限售,都與問責壓力有關。2010年,地方政府首次面臨“穩定房價工作不力將被追究責任”的壓力;近日,住建部有關負責人明確表示,適時對執行調控政策不力、放鬆調控政策造成房價過快上漲的地區實行問責。爲避免被問責,又不願意出臺新的調控措施全面打壓樓市,少數高價項目只能一次次地“被犧牲”。
不同的是,之前高價項目的限售,一直只是限於“口頭通知”;這一次則直接公之於衆。從低調的“地下活動”到高調公開,也許是廣州現在面臨的房價上漲的壓力更大。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓說,今年5月份,廣州採取高價房暫緩入市的規定,不到一個月就取消了,結果從6月份開始,按國家統計局的數據,廣州房價連續上漲了3個月。
B
黃金週大局難驟變
高價盤限售,從以前的“不公開”到現在的“公開”,對廣州樓市實質並沒有太大的影響,因爲限售的樓盤數量、範圍暫時未見擴大,對高價盤限售或只起“不讓房價飆升”的作用,對樓市整體供應量、成交量的影響並不大。
“頂多對高價項目的營銷工作會帶來一些影響。”業內人士吳定金這樣認爲,對高價樓盤的儲客、定價都不會有太大影響。合富輝煌首席市場分析師黎文江在其博客中寫道:限賣令僅在個別異常高價項目和階段性實施,並非全市也不是長期,因此,無須大驚小怪,更不應添油加醋。
合富輝煌市場研究部的監測數據顯示,10月份廣州樓市整體供應充足,其中新貨約1.46萬套,預計外圍四區新推貨量約9000套,佔總貨量的61%。限售規模只針對中心城區個別異常高價的項目,因此,“十區在售貨量歷年同期最高”的結論依然可能成立,黃金週的整體供應量不會因此大幅縮水。
供應量沒有大變化,成交量驟變的可能性也幾乎爲零。異常高價樓盤的買家,很少是衝動型買家,因爲限售而放棄購房的可能性不大。更重要的,正如黃韜所說,今年“十一”只能算是“標準”的黃金週,成交主力依然是以價換量的樓盤,高價樓盤表現如何,對全市成交量的影響都很小。
C
更多毛坯房現身?
面對限價,增城衆多樓盤把原先的帶裝修房改成毛坯房出售。爲防止被打上“異常高價”的標籤,中心區高價樓盤會否也剝掉動輒幾千元/平方米甚至上萬元/平方米的裝修而改賣毛坯?
“裝修本來就是我們的賣點之一,我們不可能因此改賣毛坯房。”珠江新城某高價樓盤直接表達了這樣的觀點。增城樓盤買家更多是講求實惠的首次置業者,只要價格夠便宜,毛坯房甚至比帶裝修房更好賣。中心區高價樓盤的買家更多是講求感受,“高端盤不會因爲要降低價格就降低形象,不會從賣裝修房變成賣毛坯房”,黃韜很肯定地說。
當然,限賣高價盤可能會堅定另一部分樓盤的決心。吳定金表示,那些講求個性的樓盤,也有可能賣毛坯,但像增城樓市那種大範圍改賣毛坯房的情況很難在中心區樓市中出現。(記者張秀欽)