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賣股權、賣項目度過生死危機,上半年,綠城中國控股有限公司(03900.HK,以下簡稱“綠城” )銷售金額爲220億元,淨負債率從去年底的148.7%大幅降低至93.5%;中國指數研究院最新發布的“2012年中國城市居民居住滿意度調查”中,綠城囊括6個分項第一。
這一切讓綠城董事長宋衛平心情晴好,9月10日下午,預定一個半小時的發佈會整整持續了將近5個小時。教師出身的宋衛平此時把綠城形容成了趕考的學生,宋衛平說,如果將調控比作一場考試,綠城在“語文”這門課,即居住滿意度上考了第一,但在“數學”這門課,即銷售、運營、拿地等僅做到補考及格。宋衛平一再說,綠城差點死在買地上面,教訓非常慘痛,“不會好了傷疤忘了疼”,等市場恢復基本屬性再拿地。
積極尋求低成本融資
“現在的感覺輕鬆很多了,去年我記得最慘的時候,公司賬面上只有幾千萬元的資金,現在我估計已經有20多億元了。這一年多以來,有的時候會爲了5000萬元或者1億元的資金,去找別人來騰挪項目,有點賣兒賣女的感覺。”宋衛平坦言,今年下半年,綠城不需要再爲了生死存亡去傷腦筋。
今年前5個月通過轉讓12個項目,綠城回籠了78億元;6月份引入九龍倉作爲戰略投資者以後,通過向九龍倉配股及發行永久次級可換股可贖回證券,爲綠城帶來了51億港元現金收入。同時,通過轉讓旗下9個項目予融創及融創組建的合資平臺公司,綠城增加現金流入約33.72億元。8月份,綠城又將青島深藍廣場項目以28億元的價格轉讓給了山東高速,山東高速由此獲得該項目60%的股份。經過一系列騰挪,綠城2012年半年報負債率終於降至93.5%。而綠城半年報顯示,一年內到期的債務達到184.62億元,一至兩年內到期的債務有52.02億元,兩年及以上到期的則有31.71億元,另有2.43億元的高息債。據悉,這184億元的一年期債務當中,下半年大概有100億元會到期。
宋衛平表示,即使不賣項目,後續的銷售回籠資金也足以還債,如果銷售狀況好的話應可結餘,但是九龍倉認爲綠城的負債成本比較高,因此接下來綠城不排除再轉讓一些項目,調整負債結構,去海外市場尋找低成本的貸款。據悉,截至目前,綠城的淨負債率已經降至70%左右,預計年底維持在65%左右。
宋衛平接受時代週報記者採訪時表示,“九龍倉的融資成本很低,基本都在1%-2%,九龍倉正在爲綠城牽線多家境外銀行,綠城可以獲得的融資成本在4%-5%,但是九龍倉還是不太滿意,但相比內地10%的融資成本還是很低的。”
經過一系列項目轉讓,綠城的土地儲備減少了8%,但仍有超過3000億元的銷售規模,足夠支撐未來5年的發展。
“我以前很喜歡出去看地,去土地拍賣現場,現在我再也不去了。2008年和2009年拿了那麼多的地,高價地,綠城差點死在買地上。”
積極轉型拓展發展空間
在自救行動以後,綠城一直強調將不再以高負債的方式發展,並在半年報中透露,將積極轉型,介入二、三線城市綜合體及養老和旅遊等主題地產,拓展發展空間。
宋衛平說,“目前與九龍倉的合作還在理順關係當中,雙方高層每月都會有一次會面和討論,組建專門的工作小組,討論如何發揮協同效應,優勢互補,九龍倉非常支持綠城發展養老地產。”綠城在當前的市場環境下不再大規模投資,着意避開限貸限購項目,養老地產將是未來轉型突破口。
據悉,綠城首個養老地產項目位於浙江景區烏鎮,佔地600多畝,綠城引入了三家國際基金公司入股共同開發該項目,預計投資超過30億元。目前,該項目建設已經接近尾聲。
宋衛平告訴時代週報記者,該項目總建築面積50萬平方米,首期開發的部分分爲60平方米、80平方米、100平方米三個戶型,預計銷售單價略微超過10000元/平方米。項目以學院模式運作,預期通過物管費、學費、醫療護理服務等收益。“我們預估過,養老地產利潤可能只有普通住宅地產的30%-50%。我們打算在杭州周邊做10個養老地產項目,目前在接洽的幾個項目進展順利。”
對於旅遊地產,宋衛平稱,目前,綠城已經在海南、千島湖開發旅遊地產,綠城希望做東海岸和三亞周邊最好的旅遊地產。“但是旅遊地產不好做,以後更多是把旅遊地產和養老地產結合起來做,以養老地產帶動旅遊地產。”
除了養老地產之外,宋衛平表示,綠城已經開始在他的老家浙江嵊州試點5000畝農業區項目了,綠城近期將做2-3個超過5000畝的農業區。10年左右時間,綠城將做幾十萬畝的農業區。
據悉,綠城已經和浙江省農科院簽訂合作協議,同時,綠城現代農業公司即將掛牌成立。綠城以農民入股分紅的模式籌措土地,試點生態農業,包括觀賞性經濟作物、蔬菜、水果和養殖。當時代週報記者問及農業投入是否由上市公司出資,是否以盈利爲目的時,宋衛平坦承,該筆資金將出自上市公司,如果以1萬畝計算,投入金額預計爲5億-10億元。“目前農業項目還不能盈利,但是長期一定會盈利。我們也需要努力說服包括九龍倉在內的公司董事會持續投入。”