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房地產調控正在形成擠出效應。與當年衆多外行扎堆涌入房地產行業形成鮮明對比的是,如今一些開發商正在或即將退出房地產行業。這說明,近兩年來,越來越嚴厲的宏觀調控政策,使得那些帶着極強投機性目的進入房地產行業,希望乘機撈一把的企業,突然發現憑藉自己非專業的房地產經營能力,根本無法賺錢時,撤出就變得順理成章了。與此同時,調控也使得行業的洗牌加劇,優勝劣汰之後,行業的集中度將進一步提高;泥沙俱下、魚龍混雜的局面將得到改觀,房地產行業經過一輪調整之後將變得更爲健康。然而,衆多開發商的退出路徑都是涉礦,是否會形成新一輪的泡沫?
窮則思變,業績一直疲軟的綠景控股股份有限公司(000502.SZ,下稱“綠景控股”)早就欲以轉型來解困。但是至今,綠景控股轉型之路也沒有新的進展。“去年公告中我們增加的兩項內容是項目投資、礦產資源投資。礦產只是其中一個方面,目前暫時沒有新的進展。”綠景控股董事會祕書王斌對時代週報記者表示。
由於經營問題,2010年,綠景控股試圖賣殼自救,2011年6月,宣告重組失敗,同時聲言要進行礦產投資。之後,增加礦業經營、剝離不良地產、設立礦業公司等一系列大動作都在去年持續上演。今年其在2011年報中首度聲稱:2012年的戰略是“逐步退出房地產市場”。
近日,綠景控股在深交所投資者關係互動平臺上也表示:“公司的戰略就是逐步退出房地產多元化發展,而目前調研考察的主要還是礦產資源方面的項目,以及其他項目。”
“房企退出房地產市場是大勢所趨。房地產開發大熱的階段,很多原來沒有做過房地產開發項目的公司涌入,導致這個行業亂象叢生。但是市場競爭與日俱增,對房企的專業技術、經驗等也提出更高的要求,一些半路出家或是多元化經營的房企難以打造核心競爭力,因此會轉型謀變。未來房企市場將向專業化演變。”高力國際調研及諮詢董事陳厚橋對時代週報記者表示。
房產經營一再不濟
綠景控股的前身爲海口新能源有限公司,成立於1988年5月。1991年,該司進行股份制改革,改組爲海南新能源股份有限公司(下稱“瓊能源”),並於1992年11月23日在深圳證券交易所上市。2002年8月,廣州恆大實業集團有限公司(下稱“恆大集團”)受讓41864466股,成爲瓊能源第一大股東。同年恆大集團借殼瓊能源上市,將其廣州花都綠景房地產開發有限公司(下稱“花都綠景”)注入瓊能源,瓊能源主業遂轉爲房地產開發。
2003年1月,公司名稱變更爲“恆大地產股份有限公司”(下稱“恆大地產”)。2006年5月,公司名稱變爲“綠景地產股份有限公司”(2011年改爲綠景控股),2006年年底,廣州天譽房地產開發公司以7889萬元獲得26.89%的股權佔有比例,以現金支付的方式從許家印的恆大集團手中接過了綠景控股的大旗。
然而,綠景控股的各項地產業務卻與當時高歌猛進的房地產市場背道而馳,業績一再下降。2008-2009年,其歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤該數據分別爲5743.8萬元、1519.8萬元,呈大幅度下降之勢。2010年,這一數據暴跌至-4920.8萬元,同比下降424%,成爲首個年報披露虧損的房地產公司。
經營一再不濟,綠景控股也試圖賣殼自救。2010年3月,綠景控股籌劃重大資產重組,實際上就是兩大內容:出售旗下包括花都綠景在內的7家房地產公司的股權,購買海航置業控股(集團)有限公司、海航酒店控股集團有限公司持有型物業資產,綠景控股計劃由此“專注於經營高端酒店、寫字樓;受託經營管理酒店、品牌輸出及服務諮詢”,冀望轉型解困。
然而,事與願違,由於房地產宏觀調控政策,這次持續一年3個月之久的重組行動於2011年6月以失敗告終。
逐步註銷房產公司
正如2011年6月,綠景控股在終止重組的公告中所言:“公司的現有資產無法置出、現有業務也難以進行新的拓展、新的資產、業務又無法置入,公司發展處於兩難的境地。”
此番境況下,綠景控股開始剝離不良資產。2011年8月10日,經公司第八屆董事會第二十四次會議審議通過,綠景控股決定註銷其控股子公司廣西桂林永福綠景工業園投資有限公司及廣西桂林永福美景地產開發有限公司,2011年10月12日,經永福縣工商行政管理局覈准,該兩公司准予註銷。“主要是因爲該兩公司沒有新業務開展。”王斌對時代週報記者表示。
綠景控股在2011年年報稱,要逐步退出房地產市場。業界猜測其逐步退出的表現就是逐步註銷業績疲軟的房產公司。
其剛披露不久的2012年半年報顯示,歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤-650.9萬元,雖比去年同期增加了49.83% ,但是房地產開發這塊整體營業收入比去年同期甚至減少了80.25%,淨利潤減虧的主要是因爲“加強內部管理控制,壓縮成本,管理費用減少”。目前,綠景控股旗下主營房地產的公司還有花都綠景、恆大地產廣州有限公司、廣西天譽房地產開發有限公司、佛山市瑞豐投資有限公司,主營物業管理的爲廣州市恆遠物業管理有限公司(下稱“恆遠物業”)。而花都綠景去年淨利潤爲-1073.90萬元,同比減少145.26%,其解釋爲“系收入減少所致”;恆遠物業同一數據顯示爲-114.14萬元,同比減少116.79%,解釋爲“系成本增加所致”。
規模小、無土地儲備成了綠景控股房產業務難以爲繼的主要原因之一。實際上,綠景控股早就沒有土地儲備,而其在2010、2011年兩年的年報中,分別如是提到:“公司無土地儲備”、 “經營中的公司經營規模較小,且無土地儲備”。王斌亦對時代週報記者表示,截至目前,“公司暫時沒有新的土地儲備。”
而綠景控股近日在深交所投資者關係互動平臺上,迴應投資者關於“公司能否註銷房地產公司,是否有一個清晰並保證施行的戰略發展規劃”的問題時表示:公司的戰略就是逐步退出房地產多元化發展,而目前調研考察的主要還是礦產資源方面的項目,以及其他項目。
涉礦疑爲炒作
值得注意的是,早在2011年6月14日,公告重組失敗當天,綠景控股就聲言要投資礦業,其急迫轉型之心可見一斑。2011年8月3日,綠景控股發佈公司名稱和經營範圍變更說明,新增“項目投資、礦產資源投資”兩項業務內容。2011年9月19日,經廣州市工商行政管理局覈准,公司設立子公司廣東綠景礦業資源投資有限公司。該公司註冊資本人民幣1000萬元,法定代表人劉宇,經營範圍:利用自有資金投資礦業資源項目;批發和零售貿易(國家專營專控商品除外)。
業內分析,綠景控股轉型涉礦其實也是明智之舉,因爲股本小,船小好掉頭。更重要的是,控股股東擁有南寧大坤礦業與賓陽縣大坤礦業,本身就具有礦業資產,且有自然地理優勢。兩公司主業是對賓陽縣16.13平方公里和隆安縣27.76平方公里的區域進行勘察探礦。賓陽縣有色金屬有金、銀、鐵、鉛、鋅等20多種。隆安縣儲藏有黃金、白銀等16種礦產資源,隆安縣境內的鳳凰山銀礦儲量排在全國四大露天銀礦第二位,被列爲國家重點開發的十個礦區之一。
此外,由於公司董事長和大股東實際控制人均爲資本運作高手餘斌一人,轉型中障礙少,成功率相對較高。不過,綠景控股涉礦始終無進展,業內猜測這或有炒作之嫌。自從去年6月其聲言擬進行礦業投資開始,公司股價因“涉礦”應聲大漲,兩月內,就飆漲逾40%。在2012年度半年報中,綠景控股稱,由於宏觀經濟形勢複雜、不明朗、不確定性大,綠景尋找新項目轉型的行動進展緩慢,雖然已考察包括金屬礦、非金屬礦及其他項目,但至今尚未找到合適項目。
時代週報向其董事會詢問礦產項目情況,綠景控股方面仍表示“礦產投資目前仍無進展”。
“可能也有炒作的成分,以此來增強股民信心,增加每股收益。”陳厚橋對時代週報記者表示:“房企涉礦看重的是短期的利潤空間。但是礦產資源是不可再生資源,礦產開發也不是個長遠持久的方向,到時開發到了一定程度,同樣也要謀取轉型。”