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旅遊地產面臨挑戰遠超傳統住宅
全國房價最高的城市在哪裏?既不是北京,也不是上海。
近日一項調查顯示,海南三亞市憑藉26000元/平方米的成交均價遠超北上廣深等四大一線城市,成爲目前全國房價最高的城市。
三亞房價超一線城市
據新浪樂居對6、7月全國40個城市商品房成交均價進行的調查統計,海南三亞市以26000元/平方米的成交均價領銜房價榜。
在這份均價表中,記者看到,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市成交均價分別是21000元/平方米、22000元/平方米、12755元/平方米、20194元/平方其他均價過萬的城市還包括天津、杭州、南京、蘇州和大連。
此前克而瑞2012上半年報數據也顯示,上半年海南陵水和三亞的成交均價均超過26000元/平方米,陵水憑藉微弱的優勢,領跑全國房價。儘管陵水縣原則上與三亞分屬不同的行政區域,但陵水知名度較低且與三亞毗鄰,許多陵水的項目宣傳時也統稱爲三亞項目。從旅遊和地產的板塊來講,陵水已經被歸入大三亞板塊,其樓市數據也通常被看成三亞樓市數據的重要組成部分。
克而瑞數據中,炒房客大本營的浙江溫州以25400元/平方米的均價名列第二,也超過了諸個一線城市。
九成以上買家來自島外
三亞高房價從何來?據當地中介人士介紹,三亞的島外購房者佔據了九成以上,大都來自在北京、上海、江浙、東北一帶,其中不乏明星和鉅商。本地人因徵地補償等原因多已擁有多套房產,很少有需求在三亞買房。
記者從海南搜房網上了解到,海南各城市房價相差頗大,三亞與陵水是海口等城市的數倍。在最新發布的8月7日樓市成交監控數據中,海南全省簽約住宅均價爲19034.04元/平方米,其中海口爲6548.91元/平方米,瓊海爲4396.60元/平方米,文昌爲6414.81元/平方米,三亞則高達36261.28元/平方米。
在售新盤中,海口等城市鮮有均價過萬的樓盤,而三亞顯示狀態爲在售的兩個樓盤均價分別爲45000元/平方米和25000元/平方米。這些樓盤均打出臨海旅遊地產的旗號,有的直接由旅遊區公司開發,戶型既有200平方米以上的大平層和別墅,也不乏20平方米左右的小戶型。
據介紹,旅遊地產是依託周邊旅遊資源而建、有別於傳統住宅項目的融旅遊、休閒、度假、居住爲一體的置業項目。海南三亞一直是旅遊地產的代表,而在2010年1月,國務院發佈通知推進海南國際旅遊島建設發展,要在2020年將海南初步建成世界一流海島休閒度假旅遊勝地,三亞等地更成爲了購房者和開發商的寵兒。
旅遊地產面臨更大挑戰
“三亞以旅遊地產概念規劃產品,住宅更看重休閒設施等是否完備,面積一般不大以控制總價,所以看起來均價很高。”復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡爲民向記者表示。
在他看來,“四萬億”救市和國際旅遊島政策造成三亞樓市被大量炒作,房價高不可攀甚至全國之冠,如今已經到了一個困境。“去年起,三亞房價就已經停滯。購買者實際基本不居住,增值空間也慢慢消失,想要拋盤卻無人接手。”
蔡爲民告訴記者,三亞樓市的買氣已經難以跟上供應,房價滯漲且交易低迷。很多購房者並不居住,甚至度假也一年比一年少,卻要繳納不少管理費用,只好交由當地人轉租補貼費用。爲什麼不交易?價位高沒人買,價位低不願賣,這些購房者多是用閒錢購買投資,不依賴銀行資金,不必賤賣。
事實上,限購等調控措施推出後,各大房企紛紛借道旅遊地產,規避政策以尋找新的利潤增長點。不只是海南,山東等地也有不少旅遊地產項目在上海攬客。對於這些項目,蔡爲民卻並不看好。
“旅遊地產操作性較住宅地產複雜得多,住宅地產開發完畢便基本獲利了結,而旅遊地產作爲相當比例的持有型產業,建築物興建完畢纔是面對運營風險的開端,在過程中有壓力、有成本、有許多不可測的變數。”蔡爲民說,“旅遊地產是‘一戰功成萬骨枯’,不同於傳統住宅標準化作業模式,旅遊地產追求獨特化,成功比例也相對比較低,可說是‘剩者爲王’。”(記者俞佳)