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-本報記者謝靜
“有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場”,一句俗話,寫盡開發商在調控中的兩種選擇:是繼續保持原有模式不變?還是謀求轉型?
12月25日,在廣州舉辦的“城市觀點論壇中國行2011年度論壇”上,青島海爾的盧鏗與富力地產的呂勁,表現出兩種截然不同的選擇。
是“變則通,通則久”?還是“酒香不怕巷子深”?
調控是“一刀切”?
“我們在一個很特別的歷史時期”,盧鏗如此開篇,“最大的變化是我們的工業,向後工業過渡。”
盧鏗認爲,發生在現時期的變化,使得包括市場、媒體、開發商、政府、銀行等各界對房地產行業日益關注。“樓市的調控是正確的”,不過在盧鏗看來,“可能是一刀切的關係,使得本來幾個城市生病,讓全國各個城市吃藥”。結果就是,“吃藥還出毛病來。”
在盧鏗看來,未來樓市量價齊跌的態勢可能會展開。除此之外,地方政府的債務問題也值得關注,“我們收到的數字是10.7萬億,我聽說還要翻一倍”,盧鏗表示,也就是20萬億。這意味着,因地方政府的債務問題,有可能會產生相應的金融風險。除去銀行要面對的風險外,還包括房地產的上下游產業——“比如鋼鐵、製造業、運輸業等行業”。
“對於房地產調控,我覺得一方面必要,一方面要基於調控的實際效果和方法。”
超越時空的探索?
當然,從長期看來,海爾依舊看好房地產行業。在盧鏗看來,一方面是人口城市化進程中帶來的剛性需求;另一方面,房地產還爲地方政府帶來“無可替代”的收入來源。除此之外,作爲國民經濟的支柱產業,房地產還拉動近百個行業的發展。
更進一步的,盧鏗認爲,“商品房拉動的行業,比保障房拉動的行業多得多。”
而在目前複雜的行業背景和國內經濟社會形勢下,房企必須創新。“房地產企業有很多方面可以創新”,盧鏗認爲,“包括在管理思想、文化理念、產品技術、成長模式、工作方法等都可以創新。”
而在管理思想方面,“海爾的管理模式正在進行一次超越時空的探索”,盧鏗如是說。
爲了避開調控,“我們進行片區開發,現在又三到四個項目進行”,盧鏗表示,“我們不願意去舉牌,進行不理性競爭,我們也不會收購二手地。”
目前,“我們有20多個工業地產,最大的在廣東佛山。除此之外,海爾還會加快對商業地產的開發。海爾商業地產的開工量可以超過一百萬㎡。據其表示,海爾正在尋求對傳統的工業地產進行突破,將工業模式改爲商業、居住型一體。
“酒香不怕巷子深”?
如果說,海爾地產強調用創新來規避調控的話,那麼包括富力、佳兆業在內的兩大港股上市公司則顯得相對淡定了。
在城市觀點論壇上,富力地產執行董事呂勁表示,在目前的形勢下,“把一些東西消化一下,其實大家土地儲備是不少的,找到好的客人是沒有問題的。”——對於他的這種表述,著名經濟學家巴曙鬆如此評價:“好多次,呂勁表示要把房地產做好,產品開發好,不管市場起落怎麼樣,這也是一種策略。”
事實上,今年以來,受累於樓市調控政策,富力地產銷售情況並不理想。在衆多一線房企中,富力率先下調了全年的銷售目標,同時也高調宣佈房價下調10%。
對於富力地產未來是否會改變產品的結構、改變區域的佈局,呂勁接受《證券日報》記者採訪時表示,公司不會太悲觀,“調控還是調控,還是很多人賺大錢”,而這類人仍舊會選擇大戶型、高端物業。據其介紹,富力旗下有項目開盤前,對於定價是在3萬還是4萬,內部存在疑問,但是最終該項目均價賣到5萬,“而且一下子賣了15個億,還有400多㎡的總裁行宮都不夠賣,業內人都在搶着買”。
“還有旅遊地產項目,”呂勁繼續表示,“雖然很難,去年海南也經歷了一個起伏的過程”,但是,項目“還是賣得出去。”
對於富力呂勁的這種觀點,巴曙鬆如是點評:“酒香不怕巷子深。”
三分天下的格局正在形成?
和海爾盧鏗的激進創新、富力的不變應萬變相比,金科表現穩健。在城市觀點論壇上,金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪根據不同的發展時期,不同的需求目的,將房地產市場以及住宅進行了清晰的劃分。同時,他認爲,房地產行業“三分天下的格局正在形成。”
“房子長期看是居所,中期看是資產,短期看是投資品”,李戰洪表示。同時,住宅還和城市化的程度相關聯:城市化75%以上是居所,65%以上是資產,35%以上是投資品。
據其進一步解釋,城市化率55%以下是剛性需求市場爲主導。目前,我國的年均城市化率偉1.38%,未來中央定的調是0.8%左右。也即,未來城市化率將在五年裏由1.38%降到0.8%多一點。這意味着,房地產的發展將從黃金時代進入到白銀時代。
在目前的市場情況下,我們經常感到迷惑,這個行業到底有什麼潛力?李戰洪認爲,在城市化率在75%以下的國家,世界上沒有先例是有泡沫的,日本的泡沫是城市化率76.6%——“所以我們還有15年以上的好時光。”
不過,目前我國一線城市的城市化率已經很高了,因此“有55%以上的城市不拿地了”。李戰洪進一步表示,城市化率越高的城市和區域,調整的力度越大、越深,消費者對市場的敏感度也愈大。
“主導地產向上發展的大趨勢是城市化率水平,政策只能影響市場小波段”,李戰洪如是說。
就目前形勢而言,“行業三分天下的格局正在形成。每次調整的時候都是行業洗牌,行業洗牌的結果就往往是集中度越來越高,包括市場的集中度、資金的集中度、土地的集中度越來越高。”李戰洪進一步預測,“三分之一企業在這個過程中在增長,如果活下來利潤很強;如果活不下去,就是三分之一的企業推出。”
目前,金科集團有三個調整:“調整開發節奏、開發規模、產品結構。”至於房價,已經經歷了三個階段:第一個被忽視的階段,被動的價格;第二個誇大盲目的價格;第三個階段,被正視、理性的價格。
而未來,隨着政策從常態調控步入到非常態,意味着房地產的“暴利時代”也將終結,步入到近期的負利時代,以及中期的微利時代。
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