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在全國房地產深度調控、樓市驟然冷卻,而二級市場迎來了鵬華美國房地產基金,這是國內首隻專門投資於美國REITS的基金。該基金投資於美國上市交易的房地產信託憑證和房地產信託憑證的交易性開放式指數基金和房地產行業上市公司的股票。這是記者昨日在鵬華基金美國房地產基金投資分享會上獲悉的。
REITs即房地產信託憑證,是一種以發行受益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益的絕大部分分配給投資者的產品。
中國關於REITs的討論始於2005年,至今尚未出現相關政策和產品,盛世神州房地產投資基金首席執行官王戈宏認爲,REITs在中國到底是公募還是私募一直沒有定論,稅收障礙無法逾越,REITs因此不能在中國上市。
我國投資者的投資渠道往往是股市、房產、 黃金、 收藏品、PE、銀行定投信託和大宗商品等。國內沒有可投資的REITs投資渠道,則可以考慮往海外方向發展。鵬華基金管理有限公司總裁助理畢國強表示,基金業現在進入了第二階段,出了國內的小衆、細分的創新,未來的創新主要在國際上。而REITs在美國有51年的歷史和良好業績,美經濟危機後經過五六年的調整,行業上已具備安全邊際,所以選擇了這個基金項目。
深交所策劃國際部總監毛志榮博士在會上表示,REITs有兩個必要因素,一是必須投資於成熟物業,二是收回的錢絕大部分分給投資者。REITs的資本利得,也就是份額價格的變化是有浮動的,而分紅大部分來自房屋租金,這部分則比較穩定。
而對於REITs投資基金的風險,毛志榮表示,首先是投資標的物之間的差異性,不同的標的物帶來的投資收益有很大差別。其次是REITs管理公司的能力,應該儘量選擇有專業管理能力的公司。最後,從本質上說,這隻基金持有了一堆又一堆美國房地產投資基金,是基金的基金,需要依據投資者的偏好,把風險控制在一定程度內,分散投資房地產基金的種類以規避風險。
鵬華美國房地產證券投資基金擬任經理裘韜在回答投資組合構建和投資建倉的問題時表示,REITs的特點是有較高的流動性,將房地產這種不能流動的資產放到二級市場交易非常了不起。在美國,有些子行業增長很快,比如,醫療REITs有雙位數的增長,還有公寓、倉儲等REITs,這些就具有長期價值。而像寫字樓、酒店等週期性波動的REITs,就需要考慮進入的時點。
裘韜認爲,從歷史經驗看來,低成長、高通脹的時候正是配置REITs的良機,而目前正是這樣的市場環境。
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