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市場分析人士指出,重慶率先開徵存量房產稅只是個別現象,暫時不會出現跟風現象。而與此同時,基於當前所面臨複雜的經濟形勢,重慶此舉也不可能視爲中央政府進一步加大調控的信號
重慶開徵存量房產稅
“重慶準備從10月1日開始徵收獨棟別墅存量房產稅。”近日,記者撥打重慶地稅局諮詢電話時,工作人員給出了肯定的答覆。
據瞭解,此次存量房產稅徵收範圍爲重慶主城九區,包括渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區等。何謂存量?重慶地稅局工作人員介紹說,就是在今年1月28日之前取得產權的物業。
此次存量房產稅徵收的對象主要是存量獨棟商品住宅,也就是通常所說的獨棟別墅。據重慶業內人士介紹,全市存量獨棟別墅目前主要分佈在沙坪壩、大渡口外的區域,其中以北部新區分佈的獨棟別墅最爲集中。
另據瞭解,重慶市目前暫未考慮對獨棟別墅之外其他形式物業開徵存量房產稅,比如在今年1月28日之前購買的高檔公寓等。針對這部分物業,目前只對新購高檔住房徵稅,即成交建築面積均價爲9941元/平方米以上。當然,在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,也應該繳稅。
存量房產稅稅率採取分檔稅率:獨棟別墅建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房,稅率爲0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,稅率爲1%;4倍(含4倍)以上的稅率爲1.2%。
存量獨棟別墅應納稅額如何計算呢?據瞭解,其計算公式如下:
應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×稅率
其中,應稅建築面積並非建築面積,而應該減去免稅面積。重慶規定,每個家庭減稅面積爲180平方米。當然,出於限制投資目的考慮,那些在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的“三無”炒房客無法享受到扣除免稅面積的優惠待遇。
舉例說明。假設重慶某家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建築面積爲400平方米,交易單價爲20000元/平方米,該交易單價已經超過上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價4970.5元/平方米的4倍,適應稅率爲1.2%,其納稅額爲:
(400-180)×20000×1.2%=52800元。
而對於“三無”個人來說,因爲不存在扣除免稅面積優惠,因此其納稅額相對來說,要高得多,同樣以上述案例爲例,假如業主爲“三無”個人,其納稅額爲:400×20000×1.2%=96000元。
一線城市暫不跟進
到目前爲止,存量房產稅的試點,只有重慶在“唱獨角戲”。
上海與重慶一樣,是最早開始試點房產稅的城市之一。此次重慶對存量房產稅進行試點,上海是否會跟進?記者跟滬上部分大型中介公司交流中得知,目前並沒有任何跡象表明上海也會試點。按照以往的經驗,一項新的措施在制定過程中,主管部門往往會邀請業內專家學者進行座談討論,聽取各方意見。不過截止到目前爲止,上海還沒有傳出就存量房產稅試點而舉行座談的消息。
此前一段時間,傳出廣州、深圳有可能會試點房產稅的消息,但時至今日,尚未跨出具有實質性的一步。就此看來,廣州和深圳在連房產稅還未進行試點的情況下,更不會考慮存量部分了。此外,北京與廣州、深圳的情況有些類似,雖然在今年初曾提出試點房產稅,但一直沒有推出。
復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰也表示,北京、上海等一線城市跟進的可能性不是很大。不過他同時指出,如果徵稅成本不高、收益可觀,不排除未來會有更多的城市也加入進來。
此次重慶率先試點存量房產稅,將從嚴徵收。重慶市地稅局有關負責人對媒體表示,對未按期辦理申報納稅的納稅人,將組織專門力量進行稅款追繳;對經稅務機關通知後仍不申報繳納的,地稅機關還將依法採取加收滯納金、罰款、阻止出境、媒體曝光、交易限制、銀行扣款等措施追繳稅款,並按規定追究相應的法律責任。
重慶試點原因多樣
爲什麼是重慶開始試點呢?原因是多方面的。
早在今年初,重慶出臺《重慶市個人住房房產稅徵收管理實施細則》(以下簡稱《細則》)時,就對存量房產稅徵收埋下了伏筆。《細則》明確:個人住房房產稅的徵收對象爲個人擁有的獨棟商品住宅,個人新購的高檔住房,在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房。未列入徵稅範圍的個人高檔住房、多套普通住房,將適時納入徵稅範圍。據此理解,此次重慶徵收獨棟別墅存量房產稅,其實是“照章辦事”。根據《細則》規定,存量房產稅還會覆蓋至存量高檔住宅、“三無”人士購買的多套普通住宅等。
重慶市政府領導也曾指出,在房產稅徵收對象上,增量、存量“一視同仁”的觀點。重慶市市長黃奇帆在年初接受央視採訪時透露,房產稅不僅要向高檔房開徵,還要向存量房開刀。
市場人士分析指出,重慶此番試點獨棟別墅存量房產稅,其實還有另外的打算。上海漢宇地產董事總經理施宏叡表示,到目前爲止,重慶是住建部指定40個統一實施“限購令”重點城市中唯一沒有執行的城市。故此次推出獨棟別墅存量房產稅,其實在某種程度上來說,可以看作是主動選擇的結果。
施宏叡進一步分析指出,對於重慶來說,直轄市建立時間不長,而目前又處於向國際化大都市邁進的關口,執行“限購令”的話,造成的不利影響巨大。在這種情況下,選擇影響力度較小的房產稅政策,顯然更實惠一些。
影響力度不會很大
存量房產稅的試點,對市場會帶來什麼樣的影響?
陳杰表示,重慶試點獨棟別墅存量房產稅,對其他城市有一定的示範作用。但考慮到可能需要納稅的存量獨棟別墅只有3400套左右,所涉及到的羣體並不大,因此從目前來看,其所產生的影響力不會很大。
施宏叡分析指出,此次存量房產稅試點,也無法視作調控進一步收緊的信號。雖然目前房價並未像民衆所預期的那樣,出現30%甚至更大幅度的回調,但房價在過去大半年的時間裏,幾乎沒有上漲過。其實這已經達到了政府的目的,“只要房價不漲,或者微幅回落,這其實是政府最願意看到的。”他說。由此看來,政府在近期再次收緊調控力度的可能性就不存在。
根據市場人士觀察,近段時間上海外環線以外區域出現一二手房價格倒掛現象,這表明房價回調的內在動能很大。根據德佑地產市場研究中心檢測數據顯示,在9月份的前三週,商品住宅成交面積維持在11.1萬~14.8萬平方米之間,據此推測9月成交面積可能達到43萬平方米,僅比2008年9月的42萬平方米的歷史低點略好一點,顯然成交狀況極不理想。在這種情況下,只需執行現有政策即可,無需再次收緊。
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