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25年前地方政府的財政收入當中,賣地收入僅佔可有可無之0.24%,而時至今日則已高達不可或缺的74%,成長之快,令人咋舌!與之相對應的是貨幣價值的不斷貶低
近期市場傳聞房地產學界兩位大亨級人物——復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授與華師大房地產系主任華偉教授,就房價漲跌之判斷有一番針鋒相對的激辯。由於當時我也參與其中,因此瞭解實情與過程並非如此。
揭牌儀式上的口水風波
當天是復旦大學房地產研究中心成立“地產運營研究所”(由我擔任所長)的揭牌儀式暨高峯論壇。尹教授首先發言,指出中國當前房價確實偏高,中央也已清醒認識其中之弊害,執是之故,本輪調控將“維持現狀”、繼續“上緊發條”的堅持執行,配合保障房建設的有序推進,可望逼使房價能以軟着陸的方式,逐步向合理迴歸。
華偉接續提出的觀點是,地方債務已達破天荒的20萬億元以上,償債能力備受考驗,尤其貨幣流動性嚴重過剩,使通脹壓力無從釋放,且顯然可見的是,過於龐大的負債,已非純粹靠賣地可以應付(地方每年僅利息支出即近1.5萬億元),最好的解決方案是房價普漲三成。更“恐怖”的是,這樣的狀況看似即將發生,換言之,新一輪暴漲指日可待!
由於是先後發言、各抒己見,不存在針鋒相對,更無激辯場面,倒是底下觀衆的反應強烈,迫使我必須出面緩頰,以免場面失控。
房價再飈,中國經濟就要開“追悼會”了!
事實上,在我看來,兩者之間的觀點並不存在明顯衝突,尹教授說的是對樓市現狀與短期變化的期待(軟着陸),華教授談的是相對較長之未來房價走勢的可能性,有發生時間點的次序之分。而我的更深層次之論述是:一位說的是現實環境,一位說的是理想狀態。“理想”意圖表達的是“應該與不應該”——因爲房地產具備強烈的民生必需品屬性,堪稱牽動人心向背及社會和諧,政府“應該”予以足夠重視,而“不應該”讓過多的投機炒作買氣進入,讓房價有如脫繮野馬,遠離民衆而望塵莫及。否則誠如尹教授所言,長此以往“我們將爲中國的經濟開追悼會”。
然而現實逼人,地方政府推動建設、創造就業、拉昇GDP,無一不是重中之重,唯擺在眼前的困境,是缺乏資金來源,從而使我們有理由懷疑,政府“會不會”持續依賴土地財政及房地產,以解決自己的燃眉之急?乃至中央“會不會”爲了有效解決通貨膨脹,必須加強房價上漲速度,以便更多的現金流能沉澱、套牢在房地產上,不然過剩的貨幣勢將帶來更難解的後遺症。我的研究表明,中央分批“限購”之政策目的,正是讓到處流竄的貨幣,從一、二線城市擠壓到它原本絕不會介入的三、四線城市之資金池,以達到牽制流動性的效果。
子女不見得孝順父母
因此,我認爲尹、華兩位教授的觀點都是對的(雖然看似有“騎牆派”之嫌),其中的區別,正是理想與現實的距離。就如同子女“應不應該”孝順父母,與子女“會不會”孝順父母?兩者並非等號,甚至根本背道而馳!
能想通這點,對中國房地產後續的演變與走勢,便了然於胸矣。誰說不是呢?房地產並沒有那麼偉大,它只是被中國的經濟與金融綁架了而已。透過以下簡單的數據尤可充分說明此一狀態與窘境:25年前地方政府的財政收入當中,賣地收入僅佔可有可無之0.24%,而時至今日則已高達不可或缺的74%,成長之快,令人咋舌!與之相對應的是貨幣價值的不斷貶低。最近北京大學鍾偉教授所做的幣值調研報告發人深省:30年前稱得上“富裕階層”的“萬元戶”,換算爲現在的購買力竟達255萬元之多!
這就難怪有房地產業者在慘遭調控措施輪番打壓之當下,發出“不是房價高了,是錢不值錢了”的“不平之鳴”。想來似也有一定的道理。
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