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這一輪房地產調控的影響比較大,前六個月完成的銷售額不及全年任務的1/3
中國房產信息集團日前發佈的最新房企銷售排行榜單顯示,2011年上半年,前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元,同比增長逾80%。
調控之下,大型房企這樣的銷售額令很多業內人士驚歎和羨慕。因爲與這些喜人的成績不同,大多數中小房企上半年交出的“答卷”算不上理想。“這一輪房地產調控的影響還是比較大的,前六個月完成的銷售額不及全年任務的1/3。”一位不願具名的房地產業內人士坦言。
在對上半年樓市簡單總結時,康橋地產營銷總監唐瑋表示:“現在房價依然比較堅挺,沒有什麼特別的優惠,不過限購和限貸等政策讓一些人的買房資格受限,購房成本也在增加,再加上大家的觀望情緒,銷售不是很理想,截至目前,完成的銷售額佔全年任務的30%多一些。因此,下半年的銷售壓力還是比較大的。”帝湖花園項目營銷總監董政分析說:“上半年完成了2億多銷售額,佔到全年銷售任務的40%左右,這一方面是因爲市場整體環境的改變,二是項目的開發進度作了些許調整,沒有推出更多房源。”
據瞭解,鄭州樓市的許多房企銷售都未能完成預期規劃。有一些房企由於快速擴張,在售項目較多,銷售放緩後,整個公司陷入被動狀態。還有一些項目因爲人氣不足,意向客戶太少,開盤日期則一拖再拖,原本準備5月份開盤的至今也未能入市。
預期高、銷量減,剪刀差致庫存量加大去年熱銷時開發商對市場的預期過高,而今年銷售遇阻,導致較大的剪刀差
在房地產調控的影響下,樓市成交慘淡。近日,包括北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升,成爲市場關注的熱點。
有數據顯示,北京2011年上半年,項目簽約率僅43.1%,這一數據說明在售的樓盤項目中,超過50%的房子尚未銷售,處於積壓狀態。
僅6月預售的商品房期房住宅項目,根據預售總值對比已經簽約的項目值,合計提供的9508套住宅總市值325億元,而截至當月底簽約的僅有29億元,一個月的庫存積壓市值就超過296億元。而這還不包括在建面積以及開發商手中的土地庫存。
同時,有報道指出上海樓市的庫存已經達到歷史高位,目前住宅庫存需要10個多月消化。
“去年鄭州樓市的供需比是0.8∶1,供不應求導致的結果是房價快速上升。今年銷量下降,庫存增加,即便是市場關注度較高的鄭東新區項目,開盤的解籌率也僅在50%左右,市區內項目則在30%左右,可售房源越來越多,估計夠消化3個月的。”唐瑋這樣說道。
對於庫存的增加,東方鼎盛地產副總經理徐霖認爲主要是去年熱銷時開發商對市場的預期過高,而今年銷售遇阻,導致較大的剪刀差,“這也是市場波動期的正常現象”。
今年上半年,鄭州樓市開盤項目共40餘個,其中純新盤佔開盤總量的22%左右,大部分爲老盤加推房源。“除了萬達集團的項目和鄭東新區樓盤銷售相對不錯外,其他的都相當一般。”有業內人士認爲。
“限貸限購嚴重影響了市場資金回籠,因此,開發商只有採取兩個辦法:一方面是推出一些優惠促銷;另一方面是加大推盤量。”鄭州清華園房地產副總經理師凱倫如此說道。
樓市庫存日趨增加,導致的直接後果就是土地市場低迷冷清,開發商資金鍊緊張,拿地更爲謹慎。
不能降 不敢降 樓市步入尷尬困局即便降價,也不一定就能加快銷售速度,因爲有效需求在減少
面對市場蕭條、銷量銳減的情況,市場上的主流聲音都在分析和呼籲房企採取降價策略以快速回籠資金。然而,對於此,開發商卻沒有表現出太多的焦慮與不安。
“現在的樓市,不是說降價了就能賣得好,房企資金鍊就能好轉。”董政認爲,“限購令限制了相當一部分改善性和投資需求,剛性需求置業者中有一部分因無法提供相關證明也被拒之門外,真正符合購房資格的又未必具備購房實力;銀行信貸的不斷調整也在影響着商品房銷售,首付比例提高,利率提高,諸多限制正在日漸加大買房門檻。”
與此同時,銀行可貸款金額減少,對房貸的審批手續要求愈加嚴格,放寬排隊頗爲嚴重。董政說:“3月份籤的合同,到現在一些客戶的房貸還沒有審批下來。”
這樣的情況在鄭州房地產市場很普遍,據徐霖講,東方鼎盛時代項目2月份簽訂合同的客戶,還有一部分貸款沒有批下來,這樣一來,即便銷售很火爆,但銀行不能及時放款,企業的資金狀況依然得不到應有的緩解。
現在有資格的購房客戶就像池子裏的水越來越少,吸引客戶的關注是房企採取營銷舉措的關鍵所在。“即便降價,也不一定就能加快銷售速度,因爲有效需求在減少,而且對前期已經成交的客戶而言,產品降價會引起心理波動,我們就希望以自己精細化的產品開發來打動購房者。”唐瑋分析說。
由於人氣不足,位於中州大道航海路交會處以東的某樓盤開盤日期一再後延,當有人建議開發商適當降低房價吸引客源時,該項目負責人很是無奈地坦言:“根據公司制定的銷售目標,項目價格必須在7500元/平方米之上,現在我們是不能降,只有放慢銷售步伐。”
看來,雖然降價促銷被認爲是解決銷售困局的不二法則,但在很多開發商看來,這並不是什麼良方,因爲一方面是來自開發商自身的壓力,一些公司在鄭州有好幾個項目,一降價將是連鎖反應;另一方面即使降價也收效甚微,放寬長期排隊導致房企不能及時回籠資金。
“不過,價格由供需決定,如果調控舉措依舊嚴厲不放鬆,不排除一些項目會打折降價,但是從目前發展現狀和未來潛力上看,鄭州樓市相對健康,應該不會出現太大的波動。”徐霖分析說。
也有業內人士坦言,之所以不降價,是因爲目前的市場狀況還沒到讓開發商主動讓利、降價求售的地步。
延伸閱讀 困局前行·觀點一: 調控將持續較長一段時間近期市場都在關注宏觀調控政策會否“轉向”:隨着調控措施逐漸顯現效果,加息、提高存款準備金率等各種收緊的貨幣政策是否會放鬆。
實際上,當前正是宏觀調控關鍵時期,調控通脹目標本身不會也不應放鬆,但何時加息、提高準備金率等具體措施則可能有所變化。如果未來通脹仍有較大的走高壓力,並不能排除加息的可能性。
具體到房地產市場,儘管限購政策屬於短期的臨時性舉措,但其對抑制市場過熱起到了一定的作用。“各種信號表明房地產調控力度不會放鬆,這是行業持續健康發展必須要走的一步,也是想讓開發節奏放緩,謹防行業過早飽和,此次調控到明年上半年應該都不會有任何放鬆。”董政認爲。
困局前行·觀點二:融資能力是開發商生存關鍵
本輪調控是歷年來調控中最嚴厲的一次,收緊貨幣政策、加強信貸管理,同時還推出一些行政舉措來抑制市場過熱,人們都在猜測和關注在政策不放鬆的前提下,房企還能支撐多久?
“實際上,每個房企的情況不同,有的開發項目少,壓力不大,只需放緩進度就可以挺過難關;而有的房企則要爲了獲得資金不惜接受極高的貸款利率,融資模式就成爲決定企業發展的關鍵所在。”唐瑋坦言。
困局前行·觀點三:差異化競爭,要麼拼性價比
在對市場進行走訪時,不難發現,當前同區域樓盤的銷售價格並不如2009年熱銷時的相差無幾,現在即便同區域項目,每平方米也會有千餘元的差距。
比如同屬中原區的兩個項目,一個均價在9000元以上,另一個項目均價則在7000元左右。“現在要想在競爭中獲勝,要麼走差異化之路,要麼拼性價比,所採取的戰略不同,呈現出來的自然就不同。”唐瑋認爲,“接下來市場新推樓盤的價格也會比較亂,這跟房企的資金情況直接相關。”(記者王亞平)
(責任編輯:施曉娟)
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