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低配參與反彈把握業績好、資產重組兩大主線
調控政策效應初現
房地產投資、新開工增速維持高位,但有放緩跡象。
1-6月,全國房地產開發投資19747億元,同比增長38.1%,增速仍在高位運行但較前期有所回落。6月當月,房地產開發完成投資5830億元,同比增長37.9%,較5月份月43.5%的同比增速回落了5.6個百分點,若扣除6月份對上半年統計遺漏數據回補的部分,回落幅度更大。
上半年,房屋新開工面積8.05億平方米,同比增長67.9%,同比增速較上月回落4.4個百分點。6月單月,房屋新開工面積1.9億平方米,單月同比增長54.4%,較上月102.6%的增速水平大幅回落48個百分點。
我們認為,上半年房地產投資、新開工同比增速依舊維持高位的原因如下:一是去年銷售火爆,所預售的項目已進入主體建設投入階段;二是去年末與今年初所拍土地陸續辦妥開工證;三是上半年國家加大對閑置土地的查處力度,部分前期閑置的土地集中開工;四是部分開發商預期調控將使未來行業規模縮窄而逆市擴張。但由於調控影響,以上因素均在逐漸弱化,若政策不變,未來投資、新開工高增長將難以為繼。
調控使新房交易驟冷,目前二手房市場觀望情緒濃重。
上半年,全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1-5月回落7.1個百分點。從我們跟蹤的重點城市新房銷售數據看,受政策調控影響,4月下旬之後新房交易市場驟冷,各重點城市5月新房銷量較4月分別出現了40%-70%不等的環比下滑。6月份18個重點城市平均銷量同比下滑幅度已達到50%以上,沿海地區多數一、二線城市銷量已經不及2008年同期水平。
受調控影響,二手房銷量亦出現明顯下滑,目前6個重點城市二手房交易平均同比回落幅度在40%左右。但調控持續兩月之後,北京、深圳二手房放盤量明顯減少,市場觀望氣氛濃重。
70個大中城市房價6月首次出現環比下降。
房屋銷售價格同比繼續上漲,但漲幅回落。2010年6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點;京滬穗深四地房價同比漲幅分別縮小0.8、2.7、2.2和3.6個百分點。6月全國房屋銷售價首次初現環比下降,降幅為0.1%。
從我們跟蹤的18個重點城市房價運行情況來看,沿海地區房價有所松動,但降幅有限,內陸地區房價多仍呈現高位震蕩狀態。我們認為,目前各地庫存仍處在歷史低位,市場供應仍為偏緊狀態是房價得以堅挺或僅為小幅松動的主要原因。預計隨著三、四季度市場推盤量的逐漸增加,全國房價將逐步回歸至去年四季度水平。
地產調控難再加碼
歐洲主權債務危機陰霾未散。
7月19日,國際評級機構穆迪又再次宣布,因愛爾蘭國家財政出現明顯衰退跡象,將其政府債券評級由『Aa1』下調至『Aa2』,這是歐洲第四個主權評級被下調的國家,未來歐洲形勢如何演變還仍將撲朔迷離。歐盟是中國重要的國際貿易伙伴,我國每年出口至歐盟區的商品總額佔全國出口商品總額已超過20%,歐洲形勢的不明了將使我國出口存在較大的不確定性。6月我國單月出口商品總額達1374億美元,同比增長44%,較上月回落4.6個百分點。
國內經濟增速放緩,固定資產投資增速持續下滑。
在嚴厲調控政策以及歐洲主權危機雙重影響下,我國經濟增速由二季度開始逐步放緩:一是國民生產總值增速逐季放緩,一季度GDP同比增速為11.9%,到二季度同比增長降至10.3%,回落1.6個百分點;二是工業增加值同比增速大幅回落,6月工業增加值同比增速由5月份的16.5%回落到13.7%,低於市場預期;三是PPI於5月見頂;四是投資復蘇基礎尚不穩固,城鎮固定資產投資增速已連續9個月下滑,與最高33.3%的水平相比,回落幅度已達7.8個百分點,處於近5年以來的歷史低位。
當前國情決定了房地產仍是國民經濟支柱產業。
房地產業上下游產業鏈長,涉及行業多,其興衰直接關系到國民經濟的發展。據統計,過去10年中,投資對GDP平均貢獻率在50%以上。當發生經濟危機時,投資對GDP的貢獻率可達90%,而房地產投資在城鎮固定資產投資中的佔比長期維持在20%上下,房地產增加值佔GDP超過4.7%,主要城市比值更高;而且房地產相關行業也是吸納城鄉剩餘勞動力的主要場所。
我們認為,房地產作為支柱產業的地位在相當長時間內仍不會動搖。
房地產對財政貢獻巨大。
在分稅制下,中央和地方在財政收入與支出方面的比重不協調,從近幾年的數據上看,中央財政收入佔比高於地方,但是支出比重卻較小。收支壓力使很多地方政府將由地方獨享的營業稅、契稅等稅種作為最主要的財源培養目標。建築和房地產業不僅會帶來可觀的營業稅,還會帶來豐沛的企業所得稅。此外,土地出讓金、項目配套費也都歸地方政府所有。
政策疊加有可能導致經濟增速放緩,預計下半年調控難再加碼。
此輪調控已經造成房地產銷量大幅下滑,若銷量持續低迷,將導致未來房地產投資大幅回落。我國城鎮固定資產投資同比增速已經連續9個月放緩,作為城鎮固定資產投資的重要組成部分,房地產投資的大幅下滑必然對城鎮固定資產投資產生拖累,從而影響到經濟增長。
調控效果已在銷量、土地市場以及房價漲幅等方面初步顯現,且出於『保增長』目標考慮,當前調控已無加碼必要。預計未來政策面將趨於平穩,以整合優化現有政策為主,但在房價出現實質性松動之前,既有政策仍將執行。
增長仍是中期業績主基調
已預告或公告業績的地產股中,60%業績增長。
截至2010年7月27日,房地產上市公司中已預告(或公告)2010年中期業績的總體情況為:預增的42家(包含9家扭虧),佔已發布業績預告或公告的70家公司的60%。其中7家預增幅度在500%以上,24家預增100%-500%,11家預增0%-100%。業績下降或虧損的27家,其中16家虧損。
2009年銷售火爆為地產股2010年業績提供了較好的保障。
2009年全年新建商品房交易量價增長均遠超年初預期,甚至超過了瘋狂的2007年:全年全國新建商品房銷售面積9.37億平方米,同比增長51%,並且遠超2007年7.6億平方米水平;新建商品房銷售額4.4萬億元,同比增長82.8%,遠超2007年2.96萬億元的水平。銷售面積和銷售金額均創歷史新高,兩項指標的同比增幅也同時創下歷史新高。
2009年的火爆銷售為上市公司積累了大量的可結算資源,由於2009年銷售的大部分項目將於2010年進行結算,這就注定了2010年大部分地產股業績將出現較高的增長。
根據我們預測,我們重點覆蓋的50家上市公司有八成中期業績同比增速將達到30%以上,過半數公司中期業績增長在50%以上。
進入7月份,地產股展開了強勁反彈行情。截至28日收盤,申萬房地產行業指數已累計上漲了20.37%,位列全部行業漲幅首位。
調控效應初現使行業面臨的政策壓力將大為減輕,加上地產股中期業績亮麗、估值低廉、機構配置較低(截至6月30日全部非貨幣基金對房地產配置佔股票投資市值的比例,已由2010年一季度末的4.4%下降至3.26%)等,我們認為,這些因素相疊加將鞏固地產股的反彈基礎,未來還有上昇空間。不過,由於前期出臺的政策大部分還會執行,下半年供給高峰到來或將導致大規模的降價潮湧現,因此仍難言反轉。
操作策略上,我們建議低配參與反彈,把握兩條主線:一是業績鎖定較好的全國和區域龍頭——保招萬金、雲天星球、首開股份、榮盛發展、嘉凱城、中南建設等,近期重點推薦華業地產;二是資產重組,包括沙河股份、廣宇發展、深振業A。
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