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房產稅時間排定市場正面解讀
昨日,《證券日報》報道了房地產稅將於2012年開始推行的消息,房地產股不跌反漲,分析師分析認為,雖然,推行房地產稅對房地產行業是利空消息,但是,由於房地產前期大幅下跌已經消化了這個預期,所以,房地產稅推行的消息出臺,並沒有引起房地產股的下挫,反彈成為其上漲的契機。
申萬房地產指數顯示,早在7月初房地產股就逐步開始探底回昇是。房地產指數於7月2日快速下探2310.37點後出現回昇,結束了自4月15日以來的逐步走低過程,2310.37點成為了這一區間的最低點。自7月2日開始,申萬房地產指數逐步回昇,上漲分為兩個階段,第一階段,7月2日至7月12日,共7個交易日,房地產指數收報2642.33點,累計上漲290.75點,漲幅12.36%。第二階段,7月16日至昨日收盤,共有5個交易日,房地產指數收報2747.95點,累計上漲197.31點,漲幅12.36%。該指數已越過60日均線,在2583.30點有明顯支橕,型態上形成了清晰雙底形態。資金流向方面,自7月2日以來的15個交易日中,有11個交易日大單資金呈淨流入狀態,累計大單淨流入28.57億元,顯示機構資金正在底位介入。
昨日,房地產股整體加權上漲2.5%,跑贏上證指數1.43%。交易的147只房地產個股中,有135只上漲,僅6只個股下跌,跑贏上證大盤的個股家數達109只,其中,深物業A、實達集團、合肥城建、美都控股、濱江集團等5只個股漲幅超過7%。房地產個股中大單資金呈淨流入的個股達102只,有37只個股資金顯示為流出跡象,資金淨流入超過3000萬元的個股達到5只,分別為:萬科A(13331.604萬元)、保利地產(8656.705萬元)、金融街(3209.851萬元)、福星股份(3169.355萬元)、中糧地產(3032.891萬元)。
值得一提的是大單資金流入量最高的萬科A近期披露了六月萬科A(000002)2010年6月份公司實現銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比09年同期增加27.8%和27.9%。2010年1~6月份,公司累計實現銷售面積320.2萬平方米,銷售金額367.7億元。應該說公司在行業內還是保持了領先的優勢。
保利地產同樣較好的完成了6月的銷售。公司公告稱,公告,2010年6月份公司實現簽約面積68.96萬平方米,實現簽約金額63.44億元。1-6月實現簽約面積267.09萬平方米,同比增長5.81%;實現簽約金額217.55億元,同比增長3.33%。另全資子公司武漢林宇房地產開發有限公司通過掛牌方式取得武漢市洪山區南湖村地塊,公司獲得項目的成本約為12.2億元,淨用地面積203044.62平方米,規劃容積率面積為601851.6平方米,用地性質為商住用地。
市場分析人士表示,經過4月中旬以來的大幅調整,從估值來看,房地產板塊以去年業績計算的市盈率為22.65倍,已經接近整體A股市盈率,也已接近房地產板塊2008年17倍的歷史最低值,部分一線房地產股的市盈率甚至跌至10倍以下。此外,試點房產稅晚於預期,表明調控已進入一個觀察窗口,短期內出臺更嚴厲調控政策的可能性將會降低。目前大盤出現企穩跡象,那麼房地產板塊可望獲得超出大盤的表現機會。
房價過快上漲得到初步遏制
房地產調控效果初顯,主要表現為商品房銷售面積同比增速大幅回落以及房屋價格指數環比漲幅出現回落,房價過快上漲勢頭得到初步遏制。
據統計,上半年,全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1-5月回落7.1個百分點,和1-2月份相比下滑22.8個百分點。重點跟蹤的10個重點城市商品房成交面積同比降幅呈現繼續擴大趨勢,但部分城市6月份成交面積環比出現回昇。上半年,商品房銷售額1.98萬億元,同比增長25.4%,增幅比1-5月回落13.0個百分點,和1-2月相比回落44.8個百分點。
房屋銷售價格同比繼續上漲,但漲幅回落。2010年6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點;環比下降0.1%,這也是09年3月份以來環比首次出現下降。
房地產開發投資略增速保持高位。上半年,全國房地產開發投資19747億元,同比增長38.1%,和1-5月份相比回落0.1個百分點。我們在房地產行業下半年投資策略中曾指出,1-5月份房地產開發投資增速預計是今年的高點,我們預計10年房地產投資將同比增長20%左右。
1-6月份,全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米,房屋新開工面積8.05億平方米,同比分別增長28.7%和67.9%,和1-5月份相比分別下滑1.8和4.5個百分點。上半年,房屋竣工面積2.44億平方米,同比增長18.2%,增速和1-5月相比增加0.1個百分點。總體來看,銷售面積增速的快速下滑以及再融資的凍結將影響房地產開發建設速度。施工面積和新開工面積增速逐步下滑的可能性比較大。
上半年,全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米,同比增長35.6%,土地購置費4221億元,同比增長84.0%。上半年重點城市中北京、上海和天津土地樓面價明顯上漲;廣州、杭州、武漢和深圳土地樓面價有一定下滑。
最新的數據顯示,上周,一線城市北京成交面積環比上昇70%,成交13.4萬平米,低於2010年至今周均22%;可售面積為779.3萬平方米,按套數計算的去化周期為13.1個月,環比下降0.7個月。上周成交量中含有限價房5萬平米,扣除政策性住房影響,上周成交8.4萬平米,環比增長10%。上海上周成交面積環比上昇23%,成交23.1萬平方米,低於10年至今周均3%。去化周期為4.2個月,環比下降0.5個月。
深圳上周成交面積環比上昇29%,成交3.4萬平方米,低於10年至今周均26%;去化周期為14.5個月,環比下降0.7個月。
重點監測的二、三線城市有11個成交量環比下降,佔27個城市的41%。成交量下降幅度最大的是溫州、大連和哈爾濱,降幅分別為-54%、 -46%和-36%。成交量上昇幅度最大的是瀘州、長沙和蘇州,幅度分別為102%、56%和44%。
券商對行業評級均為『中性』
縱觀券商對房地產行業的評級報告,券商一致給予房地產行業『中性』的投資評級。對房地產個股有不同的看法,其中,申銀萬國等10家機構都看好萬科A和金地集團;有8家機構看好招商地產和保利地產,其他看好的股各有不同,筆者特把有代表性的券商觀點整理如下:
民族證券行業分析師認為,在調控重拳出擊之下,房地產市場的調整態勢已經確立,但宏觀環境的不確定因素將影響調整的幅度和時間,不排除宏觀調控政策因經濟下行風險增加而出現松動。如果在調控政策剛取得初步成效的時候調控基調發生轉向,房地產調控將事倍功半。因此,房地產調控的大方向目前不會發生根本性改變,但不排除經濟逐步下行使房地產調控政策執行力度逐步減弱。
由於國家的調控基調並沒有改變,四季度調控政策執行力度出現松動的可能性較大,維持對行業的『中性』評級。個股選擇上,可逢低關注布局二、三線城市較多的萬科A和保利地產、安全邊際較高的濱江集團、蘇寧環球以及首開股份。
7月份以來,房地產板塊已有所反彈,民族證券研究員認為,驅動因素主要有兩個方面:一是調控預期有所放松,雖然調控基調沒有改變,但依然存在調控政策執行力度伴隨宏觀經濟下探而出現松動的可能;二是6月份部分重點城市成交量出現環比增長,比如北京、上海、深圳、廣州、杭州和重慶6月份成交面積均出現環比上昇。
長城證券行業報告認為本輪行情是否具有持續性主要取決於兩個因素。第一,隨著三季度供應量的大幅上昇,銷量能否在價格適度回調後(比如再降10%),出現持續回昇。如果這種情況出現,則地產股仍可以積極介入。反之,若房價的適度調整不能激發市場人氣,或者短暫激發後市場銷量二次探底,需要更多的降價纔能推動銷量,則股價有再度下探風險。第二,信貸政策放松(或大眾普遍預期其即將放松)何時出現。如果其在四季度出現,則對樓市和地產股都有正面影響;如果其在明年一季度或上半年纔出現,則有負面影響。
盡管面臨很大不確定性,但長城證券研究員傾向於認為隨著下半年供應量的上昇,銷量整體上將以上昇為主,而四季度政策放松的預期會比較強烈。因此,建議投資者可以逢低介入地產股,可以重點關注一二線藍籌股,如:萬科A、招商地產、冠城大通、華僑城、榮盛發展、首開股份、福星股份、濱江集團。
國金證券則表示,從長期投資角度可以逐步增加地產配置比例,選擇標的推薦前期由於項目處於熱點地區,市場給了過低估值水平的公司,推薦冠城大通、華業地產、蘇寧環球、北京城建、廣宇集團、濱江集團等公司。
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