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人民幣昇值受益產業之房地產行業
隨著人民幣昇值預期漸增,與其密切相關的行業開始受到投資者關注。有市場人士表示,若人民幣漸進式昇值,市場可能先漲後跌;若一次性昇值到位,市場可能隨即迎來一波調整。但也有專家認為,昇值可能引發一輪漲勢。
經《證券日報》市場研究中心分析發現,人民幣昇值對房地產、航空、紡織、造紙及黃金五大行業板塊影響較大,且各有伯仲,投資機會也隱含其間。
房地產:物業儲備豐厚的公司受益最大
種種跡象表明,我國經濟已經進入人民幣昇值周期內,人民幣昇值對房地產將構成長期利好。由於人民幣逐步昇值將吸引更多的資金進入房地產市場,因此房地產市場將面臨新的機遇,日元的昇值進程就給予了充分的證明。
房地產行業在人民幣昇值的同時,將享受到地產估價增加和由於貨幣供應量增加(外匯佔款帶來的貨幣供應量增加)刺激投資需求下的房地產需求增加的雙重好處。業內不少房地產行業的分析師均對此發表不同的看法。
上海證券宏觀分析師李劍峰表示,在人民幣昇值預期下,一方面資產價格要面臨重估,另一方面昇值預期下,國際資本流入對資產價格例如房地產具有推高利好作用。中信建投首席宏觀經濟研究員魏鳳春也表示,由於大量的外資流入中國市場並換成人民幣,對於房地產市場,在供給不變的情況下,需求的上昇自然引起價格的上漲。長城證券首席房地產行業分析師黃清林則表示,房地產市場作為外資進入中國市場後轉換成人民幣資產的天然媒介,成為外資追捧的對象,外資通過持有房產享受房價上漲和匯率上昇的雙重收益。外資投資房地產,就算價格不漲,人民幣匯率上漲也能實現資本保值昇值的目的。
中信證券(600030)研究表明,昇值對房地產行業的影響既有利好的方面,也有利空的方面。
利好方面:第一,昇值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣昇值預期卻會導致外資的湧外,並大量投資到房地產上,從而增加房地產投資需求,推高房價,這是貨幣昇值過程中必然發生的;第二,收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。昇值導致物價變得更便宜,用於購房的可支配收入增加,購房能力的提高導致需求增加。
利空方面:貨幣持續過度昇值會導致經濟減速(因為FDI下降、淨出口下降)、外資需要下降,從而使房地產需求下降,並會導致通脹水平下降,從而使房地產價格漲速下降。
中信證券(600030)表示,利空與利好影響相迭加形成昇值對房地產的最終影響。因此,人民幣昇值的最終影響取決於昇值後宏觀經濟的走向,如果經濟仍然能保持較高的增長,則昇值對房地產是利好;如果經濟出現嚴重衰退,則房地產亦將受損。
值得注意的是,據日本、韓國經驗統計,匯率的變動大體上是和房地產價格成正相關關系的。在昇值初期,經濟形勢良好,需求增加,特別是外資投資需求增加,導致房價上漲;昇值過程中,房價在不斷上漲,泡沫形成,但支持房價的宏觀經濟卻受到越來越大的負面影響;最後,幣值昇至最高時,房價到了最高點,但出口受到重大影響、外資撤退,宏觀經濟開始走向衰退,這就到了房價下降的時候了。
在二級市場中,人民幣昇值可提振房地產上市公司股價,總市值也隨著匯改的進行水漲船高,在匯改前期(2005年7月25日至2006年6月21日),相關房地產上市公司著實"火"了一把。據《證券日報》市場研究中心最新統計,在2005年末,房地產上市公司平均總市值為17.08億元,2006年末這一平均總市值達到42.34億元,2007年末更是增至119.4億元。從個股來看,蘇寧環球(000718)在2005年匯改時上漲最快,2005年7月25日至2006年6月21日累計上漲373%;世紀星源(000005)、泛海建設(000046)兩只股票漲幅緊隨其後,匯改前期股價分別上漲229.51%、223.68%;津濱發展(000897)、中炬高新(600872)、廣宇發展(000537)、萬通地產(600246)等11只股票在匯改前期漲幅均超過150%。
房地產行業強勢股之一
萬科(000002)A股價強勢源自土地儲備
在受益人民幣昇值概念的A股當中,萬科(000002)低成本獲取大量的土地儲備將是支持公司穩步發展的基礎。作為國內最大的房地產企業上市公司,該股幾年來一直走出凌厲的上攻走勢,其市場的賺錢效應讓人嘆為觀止。
從2月月報看,2月萬科(000002)斥資24.6億元,三度競得上海項目,分別是迪士尼概念地塊的上海浦東新機場C4項目、上海重固鎮趙重公路東側地塊、與招商首次聯手以17.16億元拿下的上海松江區廣富林2-4號地塊。萬科(000002)加快掘金二三線城市的戰略也在2月得到體現。月報顯示,萬科進軍昆明塵埃落定,以3.2億元拿下昆明北京路延長線項目。此外,萬科在無錫、西安、福州、武漢、長沙等地均增加了土地儲備,其中福州增加了兩個項目。
2009年報披露,萬科每股收益0.48元,每股淨資產3.4元,淨資產收益率15.37%;主營收入同比增長19.25%,淨利潤同比增長32.15%。2009年銷售額首次突破600億元,實現銷售面積663.6萬平方米,銷售金額634.2億元,分別比2008年增長19.1%和32.5%。實現結算面積605.2萬平方米,結算收入483.2億元,同比分別增長34.1%和19.3%。
中投證券最新研究表示,受2月春節因素以及去年萬科A在1季度大力促銷影響,今年2月銷售面積下滑明顯,但新盤銷售進度仍處正常水平。近期各商業銀行均調高首套和二套房首付比,降低貸款利率折讓優惠,對公司上半年的銷售將會有一定的壓力。預計2010-2011年每股收益分別為0.66元、0.79元和0.99元,淨利潤復合增長率為27%,維持"推薦"評級。
房地產行業強勢股之二
蘇寧環球(000718)拿地能力突出
匯改前期(2005年7月25日至2006年6月21日)累計漲跌幅373%,相對大盤區間漲跌幅320.26%;區間日均成交1914.53萬元。
公司作為南京市最大的房地產企業之一,目前主要項目集中在江北地區。江北規化中的過江通道已從原十三條增加至十七條,而南京過江地鐵3號線也將在2010年年初開工建設。預計通過5年左右的時間,江北將雕琢成南京的江畔明珠,公司項目威尼斯水城、南京天潤城、天華硅谷、天華綠谷、浦東大廈均位於江北核心地段。其中威尼斯水城、南京天潤城、天華硅谷分別位於地鐵三號線的過江前三站。
土地儲備方面,2009年12月,公司全資子公司無錫蘇寧環球(000718)房地產開發有限公司獲得了江蘇省無錫宜興市出讓土地面積為384260.5平方米,用地性質為住宅,容積率1.7,建築面積約701491.06平方米,成交金額為28.3億元。同月,以5.35億元獲得無錫北塘區58120.5平方米土地,用地性質為商業、商務辦公和居住,容積率2.3,建築面積約133677.15平方米。
此外,2009年8月27日,上海蘇寧環球(000718)實業有限公司通過掛牌出讓的方式獲得了上海市長風地區5B地塊的國有建設用地使用權,出讓面積為39507.3平方米,容積率2.5,出讓價格為97300萬元。該地塊為淨地出讓,為商業金融、商業辦公、文化娛樂用地。
業內人士樂觀估計,兩會後政策的明朗、四月份房屋成交回昇以及人民幣昇值預期,勢必會帶來地產板塊的持續反彈。
國信證券認為,蘇寧環球拿地能力突出、銷售勢頭良好,調高公司未來業績預期。良好的銷售業績使蘇寧環球1H09期末預收款同比增長了169%,比2008年末增長了22%,達到22.86億元,佔國信證券對公司2009年全年收入預測值的63%,業績保障性強。另外,蘇寧環球將受益於南京"擁抱長江"城市規劃。南京市政府提出"一城三區"的城市建設規劃,"以江為軸、跨江發展、呼應上海、輻射周邊"的發展戰略。江北定位於南京"一城三區"中的"三區"之一,是南京重要的和重點發展的新城區,更是"跨江發展"和"沿江大開發"等長期發展戰略的主力戰場。
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