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如同2007年年底一系列的宏觀調控政策一樣,二套房收緊對樓市實際成交的影響仍非常有限。不過,對於此前熱衷於投資二手房買賣的炒房客而言,市場上已經開始明顯出現業主『恐慌性出貨』現象。
『年內從8900元/平方米上漲到目前的12380元/平方米,累計上漲幅度已經達39.1%的房價使很多投資者在獲得高額回報的同時也意識到市場及政策的調整很可能出現。』中大恆基市場部經理張大偉告訴記者。
中大恆基市場部綜合各門店房源及各大房源網站統計數據顯示,二套房政策收緊後,各中介機構明顯增加了掛牌量。8月以來三居以上大戶型房源供應增加了32%,佔市場總房源比例已經達到5.38%(北京除別墅外,無任何小區三居室以上的居室成交量佔比能達到19.81%)。
張大偉認為,對於大戶型投資者來說,現在的獲利已經非常豐厚,二套房貸表明了政策已經開始關注樓市投機過旺。市場一旦調整不僅給這些投資者帶來價格損失,出售也將遠困難於普通住宅,所以現在掛牌的業主越來越多。
據了解,兩年內非普通住宅轉手的,需要交納全額5.5%的營業稅。而140平方米是非普通住宅的一項重要指標。現在兩年內140平方米房源再交易需要交納的稅費包括:5.5%的營業稅及1%的個稅、3%的契稅,在加上中介費及貸款等費用,交易環節需要超過13%的費用。
『即使部分業主選擇避稅也需要10萬元以上的費用,而經過2008年調整的投資者都知道,市場一旦調整,首先影響的是郊區大戶型。另外大戶型不僅受到稅費影響,還受到最近商品房供應增加的影響。8月以來已近50個項目上市,而且主要集中在郊區,大戶型比例很高,這些都影響到了投資大戶型業主對市場的判斷。』張大偉表示。
資料顯示,三居以上二手房在成交區域上有著區別於普通商品房固有的特性。絕大部分大戶型二手商品房的成交均分布在近郊和交通便利的遠郊區縣,城八區的成交比重相對較少,尤其西城區少有成交。2008年前主要成交區域為朝陽區、海淀區及通州區、昌平區。由於市政交通狀況的改良和城鎮配套設施的完善,大戶型成交熱點區域向昌平區、豐臺區和大興區轉移。
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