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仲量聯行在近日發布的一份有關2009年上半年天津房地產市場分析報告中認為,天津寫字樓市場在傳統行業、內資金融機構,特別是銀行和證券類公司的支橕下,空置率同比有所下降。而高端住宅的平均價格自2008年第三季度開始下跌後,在2009年第二季度開始回昇。與去年同期相比,2009年上半年總成交套數增長了超過30%,預計今年下半年,伴隨多個項目的入市,本市高端住宅的成交量還會進一步放大。
對於商鋪和物流倉儲市場,仲量聯行天津董事總經理何邁可認為,零售商和開發商對天津商鋪市場充滿信心,而疲軟的國外市場繼續給保稅倉儲帶來挑戰,而國內的需求則確保了非保稅物流市場的穩定。
寫字樓:需求轉向積極
報告指出,2009年第二季度,天津寫字樓市場空置率均有下降。內資公司貢獻了這一季度總成交面積的60%以上。『內資金融機構,特別是銀行和證券類公司是今年上半年吸納量的主要驅動力。制造業對天津經濟而言仍舊是傳統支柱產業。一些外資制造業公司也在南京路和小白樓區域租賃了辦公面積,這其中包括阿克蘇諾貝爾,上海三菱電梯,錦湖輪胎和輝瑞制藥』,仲量聯行天津商業地產部副董事呂蔚然表示。並且,本季度鮮有新企業在天津設立公司,70%的成交面積都屬於企業搬遷至品質更好的寫字樓。對那些計劃在未來兩三年內推出優質寫字樓項目的開發商而言,抓住租戶昇級工作環境的潛在需求將至關重要。
租金方面,天津甲級寫字樓的平均租金達人民幣4.8元每平方米每天,比上季度下降3.1%。與2009年第一季度租金大幅下跌10%並且出現負吸納量相比,本季度則依靠交易面積的增加。受到全球經濟下滑的影響,跨國企業租戶持續低迷,本季度只有三菱電梯和阿克蘇諾貝爾分別在津匯廣場租賃了800平方米和250平方米。
依靠大量的內資租戶,天津乙級寫字樓市場的平均空置率與上季度相比下降了1.8%,盡管租金出現了0.5%的小幅下滑。大多數現有的寫字樓享有穩定或上昇的入住率,例如麗晶大廈和泰達大廈。
商鋪:零售商和開發商信心十足
在過去幾個月進行了租戶重新定位的數個主要零售項目已經完成了部分調整並向消費者提供新的購物選擇。以新世界百貨為例,除了一系列新的服裝和鞋類租戶,國內電器供應商國美也在該項目租賃了1,600平方米。
在2009年第二季度,各類著名的外國零售商繼續在天津首次亮相。菲詩小鋪,來自韓國的著名護膚化妝品牌,在津匯購物廣場首層租賃了27平方米。繼Zara和Mango之後,歐洲服飾品牌---茉緹薇在米萊歐租賃了75平方米開設了其在天津的首家店鋪。此外,世界上最大的便利店運營商7-11,也於數周前在天津注冊了分公司並計劃在未來幾年在津開設超過200家連鎖店。
活躍的租賃不僅幫助市場空置率由2009年第一季度的9.0%降至7.4%,而且使得開發商加速了他們在天津商鋪項目的投資和建設。如大連萬達集團剛在河東區開工建設了其在天津第二個項目,這一項目的商鋪面積將達10.6萬平方米。
高端住宅:價格開始反彈
各方對天津住宅市場的信心現在已經到了一個新的水平。自2008年第三季度開始下跌後,高端住宅項目的平均價格在2009年第二季度開始回昇。與上一季度相比,本季度價格上昇2.6%,達到人民幣12,380元每平方米。較少的開發商在此時降低銷售價格。反而,約三分之二的開發商將他們的價格提高了人民幣400元到700元每平方米不等。富力津門湖和同方矙和平甚至上漲超過人民幣1,000元每平方米。
高端住宅的租金在2009年第二季度微降了1.0%,達人民幣41元每平方米每月。由於租賃需求溫和,2006年之前完工項目的租金比新項目的租金下滑更多。
2009年第二季度高端住宅的成交套數接近1,300套,與上一季度相比下降12.0%。但是,這一交易量仍然比2008年的季度平均交易量高出30.0%。上城豪苑,時代奧城,富力津門湖和富力城三期佔了2009年第二季度總成交量的80%。在2009年上半年,唯一的新項目為在2009年第二季度開始預售的天津環球金融中心的444套公寓。總計將提供超過5,000套住宅的八個項目計劃在2009年下半年開始預售。屆時,成交量也預計將會上昇。
物流:穩定的國內需求與疲軟的外資市場
在2009年第二季度,天津優質倉儲設施的總體空置率降至33.0%,與上一季度相比下降1.0%。整個市場的平均租金為人民幣0.78元每平方米每天,比上一季度下跌4.3%。
國內第三方物流公司在東疆港的租賃活動減緩了這一區域的租賃壓力。例如,中國外輪代理公司和天津松昌國際貨運有限責任公司在海天保稅物流倉庫分別租賃了14,000平方米和5,000平方米。
報告認為,由於電子和汽車出口受全球經濟衰退的影響,總體而言,保稅物流倉儲物業仍舊面臨著相對較高的空置率。而對面向國內市場的非保稅項目的需求一直以來則更為積極。如計劃在2009年6月完工的位於泰達的寶灣(天津)物流中心,目前已經成功簽約數個租戶,其中包括已預租13.000平方米的全球領先的知名風電解決方案供應商維斯塔斯。
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