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在經歷了近幾個月的『小陽春』之後,中國房地產業似乎正重拾昇勢,加速進入『上漲』通道。一時間,那種房地產商不管蓋什麼房子都賺錢、銀行不管怎樣給房地產企業貸款都旱澇保收的時代似乎又來臨了。但種種跡象顯示,隨著各銀行流動性信貸寬松和房地產企業、IPO及發債融資的常態化,房企『不差錢』越來越變成房地產業回歸民生軌道的阻礙,成為中國房地產業進一步發展的『阿喀琉斯之踵』。青睞房市投資客而忽視一般民眾住房消費的『民生』需求,成為多數房地產企業在『不差錢』情況下對細分市場戰略的共同選擇。
一方面,房市大熱對拉動國民經濟來說肯定是好事,有利於整體經濟的復蘇;另一方面,讓老百姓買得起房子,使房地產業回歸『民生』軌道,重獲民眾支持,也是當下房地產市場平穩健康發展的應有之義。國務院近日召開國務院常務會議,強調鞏固和發展企穩向好的形勢,必須抓好進一步調整結構等七項工作,要求『引導住房消費和房地產市場平穩健康發展』,就是這個意思。而房地產企業重投資客輕民生的市場戰略帶來的後果卻是:房市投機開始活躍,一般民眾被擠出住房消費市場,房市越來越偏離『民生軌道』。
在這個問題之外,我們更應著重考慮的是,當下的房地產是真的『正常發展』,還是在延續前番的『泡沫化生存』?美國次貸危機招致全球金融危機猶在眼前,但國內的房地產商似乎並沒有從中汲取足夠的教訓,也沒有准確理解國家發出的『穩妥健康發展』信號。促進乃至振興房地產業、擴大內需的確是國家所需要的,但這不等於國家會放任因房企『不差錢』導致的損害大多數消費者利益的房市亂象發生,也不等於國家將放任房地產業裹挾銀行業一道步向粗放式經營。
實際上,相較於純粹經濟意義或效率意義上的房地產業來說,房地產業的意義遠不僅只是一個拉動內需的較佳『杠杆』,將其作為民生支柱的產業可能更接近中國的實情。最近幾個月,大多數銀行尤其是中小銀行加大了對房地產業的信貸投放力度,房地產業開發貸等銀行融資門檻一降再降,再加上房地產企業在資本市場上通過發債等渠道進行擴容,投資者在通貨膨脹預期下通過買房對財產保值增值——這些行為使得房地產業的資金壓力空前緩解,使房地產企業現金流充盈,也為中國房地產業制造了『不差錢』的阿喀琉斯之踵。
房地產企業在房屋銷售回款之外的『不差錢』,比如過分依賴信貸,並不是什麼好事,它只說明了我國的房地產業並沒有完全市場化,也沒有引入充分的競爭和體制約束,仍游離於民眾的收入體系之外靠投資或投機生存。換句話說,即仍停留在靠天靠政策吃飯階段,坐收政策紅利而不必考慮民眾感受,更別提什麼社會責任了。而房地產企業如此『不差錢』的底氣,如果一旦蔓延至對整個以自住需求為特征的一般民眾的輕視,一門心思放在大的投資客或豪華公寓、別墅的持有者身上,『不差錢』就會成為房地產業走向崩盤的『阿喀琉斯之踵』,也離真正的民生災難不遠了。
『不差錢』已變成房地產業回歸民生軌道的阻礙,並成為中國房地產業新的『阿喀琉斯之踵』,要正確引導房地產業健康發展,就要對癥下藥,設法讓房地產商擺脫『不差錢』的迷思,切實回到房地產業發展的本質上來,求得質量化生存、民生化生存。筆者認為,除了需要政府通過措施消除『通脹』預期所招致的突擊性投資買房、恐慌性買房外,可以嘗試減少對房地產企業除開發貸等必要貸款外的信貸支持,特別是要抑制項目沒有前景的房地產企業的隨意IPO衝動或發債衝動,對於擬上市或發債房地產企業要按照收入結構在融資監管上區別對待,鼓勵房地產企業通過銷售房屋回款,或通過房地產信托投資基金(REITs)融資,形成買者與賣者的良性體制內循環,並最大限度減少金融系統風險。
總之,房企『不差錢』應是建立在銷售回款基礎上而不是信貸或融資基礎上的,只有建立在正確的基礎上,政府今後出臺的引導住房消費、發展房地產業的政策纔能真正落到實處。
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