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在2008年完成全國戰略布局後,招商地產(000024)迎來了戰略轉型收獲期。憑借一季度打下的堅實基礎,公司今年全年業績已高度鎖定。未來,隨著各地區項目陸續跟進,將繼續推動公司地產業務高速增長。目前,公司估值尚處在合理區間,我們給予其『增持』評級,目標股價為30.8元。
全年業績高度鎖定
一季度開門紅打下堅實基礎,全年業績高度鎖定。2009年第一季度,招商地產實現銷售面積25萬平米,完成全年銷售計劃的21%;實現銷售額29億元,相當於08年全年銷售額的45%;預收賬款大幅增長11億元至38億元,較08年末增長近41%,同比增幅則高達418%。較之08年全年19.4億元的商品房銷售收入,公司一季度末38.11億元的預收款已接近翻番。預收款的大幅增長預示著公司結算收入得到有力保障,全年業績增長高度鎖定。
公司計劃第二季度推盤30萬平米,下半年再推65萬平米,全年實現120萬平米銷售面積。隨著二季度與下半年銷售的跟進,09年全年銷售大幅增長可期,也將支橕公司預收款和結算款繼續高速增長。
多業務相得益彰
公司具有25年的地產開發經驗,正逐步實現從區域開發商發展向全國性綜合開發商的戰略轉型,一家全國性地產綜合開發商雛形已然形成。開發銷售與租賃物管和中介的雙業務模式使得公司地產業務具備較強的穩定性和業績彈性,而園區供電供水亦是公司經營中的重要業務,這種多業務模式有利於平滑現金流波動,使得公司明顯區別於國內主流開發商。
2008年公司總營業收入中,房地產開發銷售收入佔54%,出租物業經營、管理和中介業務貢獻收入24%,而園區供電供水收入佔比為21%。今年,隨著地產業務的快速發展,公司業務比重將進一步向地產傾斜,而地產業務中房地產開發銷售的比重將繼續獲得提昇,而出租物業經營、管理和供電供水兩塊業務仍將給公司帶來穩定的收益。
房產開發銷售業務方面,今年公司將在11個城市同時推進28個項目,在建總規劃建築面積413萬平方米,其中續建面積301萬平米,新開工面積112萬平米,預計竣工面積171萬平米,預計銷售120萬平米。
租賃業務方面,公司2008年累計完成租賃面積625萬平米,實現租賃收入5.03億元,同比增長31%。今年公司將著力提高新增項目出租率,並改善寫字樓、廠房等其他物業整體出租率,租賃業務有望繼續保持快速增長。物業管理方面,盡管公司08年管理面積同比減少4%,但由於積極調整管理對象結構,管理收入同比增長23%,實現管理收入3.01億元。憑借地產業務配套和優質物管品牌的雙重優勢,今年公司物業管理業務理應可保持穩定增長態勢。
供電供水業務方面,由於蛇口區域內高能耗的制造企業逐步外遷,預計今年公司供電、供水業務量穩中有降,但這有利於蛇口地區宜居環境,提昇區內物業的價值。
土地儲備和財務優勢明顯
公司目前共有土地儲備1120多萬平方米,布局於全國11個城市,其中包括110多萬平米投資型物業。按照公司09年預計竣工面積的去化速度,現有土地儲備足夠支持公司未來5年的高速發展需要。這些項目和儲備主要集中於廣深地區,且土地成本優勢明顯,目前珠三角地區樓市回暖幅度最大,公司將從中充分受益。另外,招商地產作為招商局集團開展地產業務的主要平臺,承載著招商局集團核心產業發展壯大的重任,大股東優質資產注入不斷。目前,大股東在蛇口尚有200多萬平米和漳州開發區的優質戰略儲備,將成為公司未來成長的有力保障。
2008年,公司面對艱難的外部環境,積極調整營銷策略、加快銷售回款,並通過增發和銀行信貸等融資渠道,繼續保持良好的財務結構。截至08年末,公司的資產負債率水平為56.51%,比07年下降7個百分點,淨負債率水平為30.62%,比07年下降36個百分點。今年一季度,公司負債水平保持穩定,資產負債率和淨負債率分別為57.39%和30.61%,償債能力較08年顯著提昇,財務結構十分穩健。
隨著地產業務的加速推進,公司將憑借財務結構和土地儲備優勢,在融資方式和規模、土地獲取兩個核心環節上取得快速擴張的資本,從而有望率先走出行業周期,為持續快速發展奠定堅實基礎。
根據公司項目銷售和後續項目開發情況,我們預計招商地產2009年至2011年可實現歸屬母公司利潤分別為15.1億元、18.56億元和23.48億元,相應的EPS分別為0.88元、1.08元和1.37元。全面考慮公司開發項目的市場價值和其他業務,公司RNAV為20.54元。根據房地產行業總體估值水平,公司極具優勢的業務模式和未來高成長性,給予公司09年35倍PE,目標股價為30.8元,相當於對應RNAV50%的溢價和3.5倍PB,處在合理區間,首次給予『增持』評級。
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