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郭鶴年家族旗下嘉裡建設(00683,HK)和香格裡拉(00069,HK)日前聯合宣布,已成功競拍到位於唐山的兩宗地塊,並將成立合營公司以開發建設該地塊。
值得注意的是,這也是郭鶴年財團第二次宣布進入唐山。而新拍下的土地,正是不久前剛剛宣布退掉的地塊。通過先退再拍,郭鶴年的拿地成本大幅下降,每平方米均價減少了近兩千元。按此次拍地涉及的面積計算,這一退一買間,省下了大約1.7億元。
二度競拍唐山地塊
香格裡拉和嘉裡建設聯合公告稱,2月11日,該兩公司與另外兩家關聯公司聯合參加了唐山市某土地使用權的公開競拍,並成功摘牌,拍賣金額為3.77億元人民幣。
此次香格裡拉及嘉裡建設等聯合競投的兩塊土地均位於唐山市鳳凰新城區大裡路西側,面積總計為94768.13平方米。按照3.77億元的競拍成交價計算,土地均價約為3978元/平方米。這較去年第一次拍賣時的均價大幅減少。
2008年7月21日,嘉裡建設等公司成功競拍到了總面積為29.5萬平方米的地塊使用權。
按當時的拍賣總價17.05億元計算,該次土地拍賣均價約為5779元/平方米。
2008年10月全球爆發金融危機,同時全國各地房地產價格也出現大幅下滑,各地的土地價格也隨之降低。或許是出於壓低成本的考慮,嘉裡建設和香格裡拉在今年1月15日宣布,放棄購買上述已拍得的土地,並為此支付了2100萬元的罰金。
在『吐出』唐山地塊後不到1個月,郭鶴年財團宣布再度進軍唐山。一退一買,拍地的均價降低了大約1800元/平方米。
唐山項目『瘦身』
雖然兩次競拍的土地都位於唐山市鳳凰新城區,但第二次競拍的土地只是郭鶴年財團所退掉的三塊土地中較小的兩塊。
一方面,通過先退再買,郭鶴年財團在唐山項目投資的土地成本減少了約1800元/平方米;另一方面,因為重新競拍的土地面積減小,投資金額由此前的73億元,降至21.36億元,銳減了約52億元。
根據此前計劃,嘉裡置業中國、JIPL、香格裡拉中國及敦年國際將成立合營公司,將已競拍所得的土地用作酒店、住宅和商業物業開發,投資總額最高可達73億元。上述4公司將分別持有合資公司40%、25%、20%和15%股權。
現在的投資額縮減,是否意味著郭鶴年財團由於市況不好而有意收縮呢?
對此,香格裡拉和嘉裡建設表示,退地再拍主要是考慮到目前的市場狀況及上述發展項目地塊的投資規模,各合資方決定審慎開發大規模發展的項目。
與政府博弈的結果
對於郭鶴年財團在唐山的投資規模縮減,分析人士卻認為,這或許是開發商與當地政府博弈後的結果。
中原證券研究所地產行業研究員魏博表示,從目前來看,嘉裡建設和香格裡拉的做法是一種『防守』,而並非有意收縮,『沒有那麼多地,也就沒必要投那麼多錢了。』
他認為,在市場環境不好時,開發商退地再拍是正常的商業行為。所退出的三塊地中只有兩塊被重新拍賣,這或許是政府的意圖,並不一定是開發商的主動行為。
記者從唐山市國土資源收儲交易中心了解到,在第二次拍賣中,被退出的三塊土地中確實只有其中的兩塊被再度掛牌。
隨著房地產市場的持續低迷,開發商退地事件頻頻上演。各地方政府也處於比較尷尬的境地:一方面退地將減少當地財政收入;另一方面,政府又不能看著開發商死掉或者徹底撤退。此前部分地區的相關政策已經表現出在土地拍賣上,地方政府放松了很多。包括深圳此前宣布可以分期付款繳納土地出讓金等,都被業內人士看作是政府土地政策的『松綁』信號。
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