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日前,中央層面的房貸新政方向已逐漸明晰。在加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施之外,對於二套房的貸款和開發貸款仍然保持嚴控,沒有絲毫松動。這也意味著,在未來相當長的一段時期內,中國的房市將以理性回歸為主,由投資屬性決定的高房價,將慢慢回歸住房消費品的屬性及其價格。
據《21世紀經濟報道》報道,各銀行趨向嚴格執行央行和銀監會聯合發布的359號文,即二套房貸款利率是基准利率的1.1倍、首付最低四成。這表明第二套房貸政策松綁已宣告失敗。
而比面向個人的二套房貸款更嚴格的,是嚴控開發貸款的政策。目前哪怕四證齊全、自有資金佔到40%的房地產企業,也很難再從銀行貸到錢。
在央行連續降息的背景下,創新手段與創新產品缺乏、盈利主要靠存貸差獲取的各中國商業銀行,本該利用機會多出臺一些積極的個人信貸政策來抓住盈利的時機。但為什麼各銀行紛紛放棄二套房貸款和開發商貸款?
第一點當然是全球性金融危機的影響。據美國財政部披露,截至今年上半年,中國持有的美國債券投資組合總額為1.06萬億美元,其中51%是美國國債,42%是政府支持企業(GSE)債券,剩餘7%是包括資產支持證券和抵押債務證券等在內的企業債券。中金公司的分析報告認為,如果中國上市銀行也按此比例持有,並假設企業債券的損失比例為40%,則中國銀行、交通銀行和中信銀行2008年的盈利分別會減少12.7%、5.5%和7.1%。既有的損失使得銀行對房地產投資貸款尤為謹慎。而中國目前的房價已處在下滑通道,銀行既有的信貸風險已經增大。在經濟預期不明朗的狀態下,放松二套房貸和開發商貸款,就意味著放大風險,並將進一步加劇因制造業等企業倒閉所增加的呆壞賬比例。
第二點是目前國家宏觀政策的轉向。雖然固定資產投資的路徑依賴不可避免,但固定投資的方向已經由房地產等投資為主轉向基礎設施建設。國家2萬億元的鐵路投資和近日剛剛披露的5萬億元的交通設施投資計劃,顯然需要更大的銀行配套資金。在危機陰影下,對資金安全性的考量已經大大超過對利潤率的追求,因此,銀行資金以後的投資方向,很可能是基礎設施建設為主,這對房地產投資產生了擠出效應。
中央政策和銀行貸款方向的改變,是對過去十年來固定資產投資過度傾向房地產的一種糾正。過度的房地產投資引發了投資需求和消費需求,並催生了高房價泡沫,並直接帶動了銀行、土地、鋼鐵、水泥、建材、裝修、家電等上下游產業的發展。但是,其結果導致了過高的股市房市價格。而這些價格的快速回落,正是造成今日經濟『降溫』的原因。
當銀行不再給房地產商和投資客輸血的時候,房價的下跌,將不可避免。
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