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隨著央行2007年以來多次加息,住房需求的融資環境明顯緊縮,房貸按揭成本顯著上昇。自今年起,曾經一度火爆的樓市步入『冬天』,全國各大城市房地產銷售量都出現大幅跳水。在這種低溫的市場狀況下,天津出現了開發商逆勢唱響『無理由退房』,在新樓盤開盤時向市場承諾可以簽訂『無理由退房』協議,在初始登記之前消費者可以隨時退房。這一現象引起消費者和各有關方面的關注。
2000年6月,由建設部和消費者協會組織百家房地產商與百家中介機構召開承諾銷售『放心房』、提供『放心中介』的聯合宣言大會。隨後在全國各地掀起『承諾』浪潮。一些開發商相繼推出『無理由退房』、『質量賠付』、『負風險購房』的承諾。『無理由退房』吸引了很多購房者,同時也引出諸多質疑,如規定消費者交購房款不得低於總房款50%甚至是交全款、購房三年內不能自由退房等。
天津提出的『無理由退房』有何不同?在房地產業『嚴冬』到來之際,『無理由退房』能否成為目前低溫狀態地產市場的一劑強心針?『無理由退房』是否能打破傳統的地產文化,成為今後的發展趨勢?
天津日報報業集團聯手天津市房地產協會於9月5日召開了『「樓市冬天」看「無理由退房」發展趨勢』主題沙龍。邀請天津市房地產行業協會負責人、專家學者、地產界代表參加,共同對該主題進行了一次深入探討。
邀請嘉賓
蘇浩 天津市房地產業協會秘書長
盧衛 天津市社科院經濟社會預測研究所所長、研究員
劉玉錄南開大學經濟學博士
郭志輝天房集團寶天建設開發有限公司副總經濟師
圖雅 天津思源興業房地產經紀有限公司副總經理
劉卿文天津易道律師事務所高級合伙人、律師
『無理由退房』引發業界關注
《經濟周刊》:在房地產市場低迷期,為打消消費者顧慮,南方一些大城市、包括北京的房地產開發商相繼提出『無理由退房』承諾,天津本地一房地產企業也推出『無理由退房』,引發市場高度關注,使得『無理由退房』成為目前天津樓市熱議話題,各位作為業內專家對『無理由退房』持什麼態度?
蘇浩:我個人對這個事情是支持的。『無理由退房』在法律裡沒有規定,是企業自身做出的附加合同約定,這是企業做出的大膽嘗試和探索。據我觀察,這家企業經過七、八年探索形成了『無理由退房』體系,不是短期行為,不是炒作,而是企業經營品牌和經營理念的一貫體現。
圖雅:商品房住宅市場將逐步走向規范化、成熟化、法制化,『無理由退房』是住宅成品走向成熟化的重要裡程。『無理由退房』表面給人的感覺只是一個賣點而已,實際上是開發商對業主負責,對自己產品、服務有信心的表現,這不僅是對消費者的承諾,更是企業社會責任感的體現。
《經濟周刊》:企業在房市『冬天』這個特殊時期提出『無理由退房』,對業界、市場有什麼意義?
蘇浩:我個人認為有四重意義:第一個意義是充分尊重購房人權益。在房屋買賣過程中由於信息不對稱,購房人往往處於弱勢,開發商充分把權益進行約定,這是對老百姓購房權益的尊重。第二個意義是企業對自身產品品質的充分認可和自信。眾所周知,中國實行的是商品房預售制度,購房人看沙盤買房,很多情況在房屋交接過程中會發生變化。第三個意義,無理由退房體現了開發商傳遞給市場的利好信息。在天津濱海新區開發開放這一長期利好政策背景下,企業看到了好的發展前景,纔會提出無理由退房,如果房價大起大落,企業也不會有這樣的提法。第四個意義,體現了企業的社會責任感。眾所周知,南方一線城市房價暴跌重要原因之一是,把房屋價格一步抬高到位,沒有給老百姓空間,『無理由退房』的提出,體現了企業的經營戰略是穩紮穩打,把一部分利潤讓給老百姓。
《經濟周刊》:業界對『無理由退房』是否有專業界定?
劉玉錄:目前出現的『無理由退房』現象實際上是一種『無理由退訂』,還談不上『無理由退房』。因為,根據提出『無理由退房』承諾企業的界定,簽訂訂購合同以後,初始登記或者入住以前還沒有發生產權轉移。實際上退的只是訂購合同,還談不到退房。如果是退房,房屋歸買房人所有後纔叫退房。『退房』 、『退訂』二者的區別是,『退房』講的是物權,『退訂』講的是債權。
《經濟周刊》:『無理由退房』這一新模式的提出,存在怎樣的風險,如何規避?
劉玉錄:我個人認為最大的風險有四個。第一個是市場風險。因為除了長三角、珠三角之外,我覺得全國范圍內房價調整不是沒有可能,雖然可能性不大,誰也不敢打包票。第二個是稅費風險。我們注意到『無理由退房』的約定,在國土房管局撤銷備案產生相關費用開發商不負擔,實際上這部分費用很大,這對於工薪階層絕不是小數。第三個是交易風險,假如說退房實現了,我認為算不上成功的交易。浪費了精力、物力,成本很大,退房所產生的交易成本,以及造成精神損失,對賣房人、買房人都是損失。第四個就是道德風險。學過經濟學的人都知道,道德風險就是違約。現行政策規定了5種『有理由退房』法定條件,對『無理由退房』暫無相關規定。開發商搞『無理由退房』是和買房人的約定,是約定條件。既然是約定條件,處於強勢地位的開發商就有違約可能。
『無理由退房』摸索創新道路
《經濟周刊》:如何看待『無理由退房』現象?該做法能否在行業內推行?
蘇浩:『無理由退房』的提出,對現行預售體系的不足有一定的修正作用。目前來說,業內推廣為時尚早,『無理由退房』模式還需要大量的實踐檢驗。這更多的是企業的自律行為,還沒有上昇到行規、法規,不是任何企業都可以做到。對此,我想應該繼續予以關注。
圖雅:行業內的開發商不能盲目地跟風,其中有很多細節問題需要認真考慮。我覺得,更應該關注當前市場狀況下,如何為消費者提供滿足需求的產品。不能故步自封,要結合市場和消費者群體研究創新模式和思路。
盧衛:這既是一種服務,也是一種促銷手段,不是普遍的行為,不是每個開發商都會提出『無理由退房』。因為企業需要有一定財力,一定的誠信服務精神,一定的實力,中小型開發商乾不了這樣的事情。
郭志輝:我認為,『無理由退房』並不適合所有開發商效仿。一旦所有人都跟進,實力較弱、不守信的企業無法兌現承諾退款,甚至卷款走人,將攪亂市場秩序。
《經濟周刊》:當出現『無理由退房』時,開發商如何保證及時支付,對開發商而言到底會帶來了多大的影響?
蘇浩:我個人感覺,『無理由退房』承諾的提出,是有一定代價的,一旦房地產市場出現降價,開發商就要承擔相應的風險。開發商預售階段有一定的退房程序,有一套自己的辦法。我覺得通過法律的手段應該是可行的。從泰達建設提出的『無理由退房』來看,運作8年多以來效果不錯,說明擁有較好的定價體系,實現了良性循環。當然,還需要進一步實踐和研究。
劉玉錄:『無理由退房』順利運轉的前提是最終買房者佔大多數。一旦大多數人選擇退房,那麼開發商現金流將出現問題,難以維持項目的運轉。我認為,『無理由退房』是市場博弈,既是買房人與開發商的博弈,同時也是開發商和市場價格進行博弈。如果市場普遍降價,很多人就要退房,那這個博弈就失敗了。如果市場價格沒有下降,退房的概率在開發商承受范圍之內,這個模式就成功了。
劉卿文:如果房地產市場走勢向上,開發商根本就不用擔心退房的問題,關鍵是房地產價格下降時將承擔一定的風險。例如,現在房子價格為100萬元一套,而明年降至80萬元,開發商要承擔20萬元的風險。但由於開發商出於對誠信、資金時效性等考慮,他們可能願意承擔這樣的風險,並且在實際操作過程中,未必會遭受損失。
圖雅:眼下『無理由退房』只是個案、一種嘗試。但對於市場的判斷本身就是一種預測,也必然存在風險。在如今市場環境下,商品房作為多維化產品,退房概念也相應做出多維化調整。如果企業資金不能保證良性循環,可能無法兌現承諾,對此,有人提出引入第三方資金監管和擔保,但我想諸多環節是有待完善的地方,是否值得大力推廣還有待商榷。但可以確定的是『無理由退房』的提出和嘗試,可以說是房地產市場走向規范和成熟的表現,是市場規范的開始。
《經濟周刊》:『無理由退房』操作過程中,應注意哪些法律程序和環節?
盧衛:實際上國內外房地產銷售的一個最大差異,就是國內沒有律師中介的介入。國外是由律師代理買賣房屋,可以防范、化解不少的風險。我認為,國內也應倡導律師導購制度,各個環節上開發商和消費者並不直接見面,由律師從中協調。
劉卿文:協議在推出之前都會請律師商談,從開發商和購房者不同角度,起草協議有很大的差別。從購房者的角度來說,應該著重了解怎樣確保享受到開發商提供服務;開發商不兌現承諾時,自己將負擔哪些成本和費用,開發商又將承擔的怎樣的違約責任。一旦要進行退房,誠信和不誠信的開發商是有區別的。誠信的房地產會在第一時間把錢退給購房者;而不誠信的開發商可能會利用程序多佔用資金一段時間。這些條款或環節需要購房者在協議簽訂之初就了解清楚,以減少日後可能遇到的糾紛。
還有一點需要提示的是,如果以『房屋所有權預告登記』為節點,『無理由退房』更多的是針對期房,而現房的意義不大。如果購買一套現房,當天給消費者辦理『房屋所有權轉移』,實際上退房的期限就是一兩天。
《經濟周刊》:對於『無理由退房』模式的推進,各位專家還有怎樣的建議?
圖雅:對於房地產行業開發商而言,要務實創新,精細服務於產品各生產鏈條上。當前開發商首要任務是打破常規,勇於創新,應該更好地立足於研究消費者需求,提高產品品質,實現產品創新,營銷思路創新,更好地為市場服務。開發商本著把產品做好、服務於大眾的思路去打造精品。
『無理由退房』源自企業信心
《經濟周刊》:可以說,如今房地產市場進入了一個低迷期,開發商提出『無理由退房』信心何在?
蘇浩:眾所周知,國內實行商品房預售制度,實際交付時的房屋和沙盤、圖紙所呈現的可能不一致,存在購房者不滿意希望退房的可能。『無理由退房』反映了企業對自身品質的充分認可和自信,相信推出的產品能夠滿足購房者的期望,而不影響自身的銷售。開發商更多地顧及購房者的權益,可以營造一個更好的市場氛圍。
圖雅:對於開發商而言,只有有實力的企業纔會勇於承諾『無理由退房』,對自身所開發樓盤的建築項目本身的建築質量、規劃配套及物業管理都十分有信心。因為『無理由退房』將會給開發商帶來經營銷售壓力,但這恰恰體現了企業對自己項目質量和品質的信心,不僅是對消費者的一個承諾,更是企業社會責任感的體現。從『無理由退房』引申而言,開發商既然對其樓盤質量及整體品質具有足夠的信心,就更應該關注自身企業優勢品牌的打造和延伸。
劉玉錄:如果在前幾年,提出『無理由退房』或許無所謂。因為退房了還有很多人排隊等著買。而在如今低迷的市場狀況下,『無理由退房』引起了各方面的關注。簡單來說,對於購房者來說,可以回避價格風險,重新樹立市場信心;對於開發商來說,鞭策自己提高生產質量,樹立企業品牌。既然做出承諾,房屋質量必須沒有問題;從行業來講,可以樹立信心,推動產業進步。
《經濟周刊》:『無理由退房』的提出,帶來了怎樣的信號?如今,開發商對市場持怎樣的預期?圖雅:『無理由退房』概念和做法早有案例,但在目前這種市場環境下堅持長期地執行這種思路和做法,一則體現了開發商對自己產品的信心,對房地產市場向好性的堅定,二則也增強了已購房人和欲購房人的信心。重樹市場信心和行業信心是讓房地產市場重新回暖的重要因素。
郭志輝:從我們自身的項目銷售情況看,不如去年,大家都在觀望,把不准未來房價走勢。我個人認為,全國大勢來看是向下的格局,但對於天津的影響有多大並不容易說清。對天津來說,更可能是要遭遇寒流的一種信號。在這樣的時期,企業內功做得好的話,還是有市場的,而如果產品本身就很不好,價格又虛高,肯定挺不住。
盧衛:在市場低迷的情況下,『無理由退房』的提出成為當前的一個熱點,但我理解這更多是一種過渡形式,而且在國外的房地產市場並未出現過。雖然各方面褒貶不一,但我認為,積極的意義還是更大一些。畢竟在整個房地產市場低迷的前景之下,房地產的供求關系開始了超乎人們想象的大調整,調整過去在市場供求關系過程中不成熟的現象和行為,比如市場定價、售後服務等。
《經濟周刊》:『無理由退房』這一模式的未來發展前景如何?
蘇浩:『無理由退房』的實施,關鍵在於一套完善的保障體系。不是單純的銷售行為,而是一個體系的運作,包括房屋質量、物業管理及相關服務等。雖然『無理由退房』在法律上沒有約束,但與開發商的誠信密切相關,如果兌現不了承諾,給企業帶來的影響適得其反。針對全國熱炒的『無理由退房』,近期不可能大規模實現,下一步要看開發商能否構建支橕其運轉的體系。
劉玉錄:退房絕不是簡單的事情。退房相當的復雜,不是買一個簡單快速消費品。因為住房商品有特殊性,有公共產品的性質,而且價格巨大,牽涉到的法律最密集。我認為,一件事情能否發展,取決於事物的本質定性。這個事物如果符合大潮流肯定發展,否則就存有疑問。市場經濟法則要求後果自負,就是成本要追蹤到決策人,誰決策,誰負責,誰來承擔成本。
圖雅:將來市場化真正的走勢推導是『有理由的退房』,不是『無理由退房』。『有理由退房』是指依照相關的法律規定退房,如由於購房合同無效、套型誤差、面積誤差、變更規劃設計、質量不合格等原因。對於開發商來講,在市場成熟的條件下,真正把環保型住宅、科技型住宅,節能型住宅推廣起來。這纔是對於市場規范的引導,市場成熟的風向標,符合行業和開發商的需求。
劉卿文:之所以探討『無理由退房』的問題,這和整體社會誠信建設有關系。『無理由退貨』不是中國提出的,『無理由退房』是中國提出的。在『沃爾瑪』等大型超市,都是實行一定時期內無理由退貨。我個人認為,在全市,全中國推廣時機尚早,要等到中國誠信的體系有待完善之後纔能推廣。對於已經有誠信的企業推出的『無理由退貨』,對購房者沒有壞處,對開發商也沒有壞處,那就是好事情。
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樓市『冬天』如何應對:
萬人住房團購新模式探索
2008年以來,國內房地產市場走入低迷期。曾在2006年呼吁『三年不購房運動』的深圳市民鄒濤,再次出現在公眾面前,在2008年7月搭建了『萬人住房團購平臺』。他表示,平臺目標是實現讓參與團購市民購買的普通商品房團購價遠低於市場價,打造中國第一個『自助式』大型住房直銷平臺,比如實現深圳關內普通商品房均價每平方米8000元、關外均價每平方米6000元的目標。
對於萬人住房團購行動,業內外看法不一,引發了各方激烈的爭議,一些地區效仿組建類似的購房聯盟。至10月8日,『鄒濤萬人住房團購網』首頁上顯示,報名參與團購的人數已達到32070人。人們關注的是,這一模式到底能走多遠。
萬科引發降價風潮
作為業內『領頭羊』,萬科的一舉一動都備受關注。自去年6月份萬科掌門人王石首提『泡沫論』,至12月份續拋『拐點論』,並於年底在珠三角發動了萬科首輪降價,今年8月份於長三角開啟降價第二輪,萬科的降價行為已持續一年。
萬科在全國范圍內掀起的降價運動,在充滿猶疑觀望的房地產市場中引爆了一枚枚重磅炸彈。據了解,盡管萬科在不同城市市場佔有率有所不同,但相同的是萬科一旦價降,周邊多數樓盤要麼房價開始跳水,要麼成交幾乎停滯。2008年9月份,萬科實現銷售面積53.2萬平方米,銷售金額43.0億元,環比增加12.2%和5.7%,但是比2007年同期分別減少27.6%和37.9%。萬科一系列的降價行為是否會引發房地產行業的多米諾骨牌效應,人們拭目以待。
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