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房地產市場的調整使得眾多地產公司今年以來飽受資金壓力。而深耕南京地產市場的蘇寧環球(000718)因其堅持『低價拿地、大盤開發』的運營模式以及強調品牌化、精細化、規范化管理的理念使其在本輪調整中表現出較強的風險抵御能力。
鎖定土地成本
去年房地產商的瘋狂拿地在今年終嘗『苦果』,龐大的土地儲備轉而成為『燙手山芋』。而蘇寧環球去年沒有在土地價格高漲時拿過任何一塊高價土地,憑借其低廉的土地成本在市場調整中表現出極強的抗風險能力。
蘇寧環球負責人在接受記者采訪時表示,蘇寧環球的土地價款均已付清。公司現有土地儲備量約15000畝(約1000萬平方米),規劃建設面積1500萬平方米,主要分布在南京、上海、吉林、無錫等地。國信證券房地產分析師方焱認為,公司目前擁有土地項目儲備足以維持未來5年左右的開發需要。
同時,這些土地多數在2002-2004年獲得,成本相對低廉,加之分批交付,雖然土地儲備規模大,但公司的周轉率並不低於同業。從長期來說,在土地資源稀缺的前提下,蘇寧環球業務模式的優越性在於鎖定了土地成本。
資料顯示,蘇寧環球『南京天潤城』佔地4300畝,每畝價格不到45萬元;『南京天華硅谷』佔地492畝,每畝60萬元;『吉林天潤城』每畝28萬元,佔地5900畝;上海青浦淀山湖邊每畝約87萬元,佔地700畝。此次置入的『威尼斯水城』項目價格更低,每畝只有15萬元的價格,佔地4500畝。接受采訪的公司負責人表示,由於低廉的土地價格,公司在控制開發成本方面具有極大優勢,可較好地控制經營風險。
從各城市佔比來看,南京在總儲備中的佔比為60.55%,其次是吉林,為37.29%;無錫和上海的儲備規模較小,合計佔比2.17%,公司的土地儲備集中度較高,且其在無錫、上海兩地的項目性質分別為高檔商住用房和別墅公館項目。據介紹,運作這兩個項目的目的主要是為了更好地提昇公司品牌形象。光大證券房地產分析師華光磊表示,由於區域集中,期間費用率也較低,可以獲得較高的淨利率。
資金狀況遭質疑
有分析師認為,蘇寧環球的資金鏈並不樂觀。根據半年報,上半年蘇寧環球握有現金5.96億元,而短期借款就有4.19億元。公司資產負債率為71.33%,流動比率為1.45,在扣除42.31億元的存貨後,其速動比率僅為0.27,遠低於2007年房地產上市公司速動比率0.57的平均水平。
對此,公司方面表示,從總量上看,短期借款4.19億元,與該公司上半年20多億元的結算銷售額、5.48億元的淨利潤相比,其比例是處於一個合理且偏低的水平。
此外,公司中報顯示賬面貨幣資金餘額為5.96億元,但同時預收賬款(到賬和已簽訂合同)金額近15億元,加上公司下半年沒有支付土地款的壓力,其財務杠杆可以得到較為合理地運用。同時,新注入的南京浦東房地產開發有限公司在今年中報利潤貢獻顯著,其上半年的銷售已相當於去年全年,已經成為公司一個新的利潤增長點。
公司認為,總體來看,支橕房地產行業持續發展的根本因素並未發生變化,房地產行業中長期始終看好。而對蘇寧環球來說,其頗有特色的大盤開發模式、相對低廉的土地成本和充沛的土地儲備優勢,使公司在逆市中仍具備了較強的發展能力,其潛在的價值優勢必然會被挖掘。
今年8月,公司大股東江蘇蘇寧環球集團下屬公司南京蘇寧房地產開發有限公司退出此前以44億元高價拍得的上海南京東路163地塊,並收回了巨額現金。市場人士分析認為,雖然蘇寧環球與此地塊並無產權關系,但大股東現金流的充裕實質上會給上市公司帶來利好。
二次增發緩解資金壓力
按照此前非公開發行方案,公司第二次將向其他特定投資者非公開發行不超過19737萬股,每股發行價23.81元。由於增發價與二級市場價格出現倒掛,隨著二次發行截止期的臨近,部分投資者擔心二次發行可能會流產。對此,張桂平明確表示,公司不會輕言放棄而且始終抱有充分信心。此前,蘇寧環球董事長張桂平及關聯人張康黎以合計持有的南京浦東公司84%的股權認購了此次發行的股票,完成了第一次發行,就是一個很好的證明。
9月19日,在政府出手三大利好救市的當天,蘇寧環球即召開董事會決定修改增發方案中的發行價格。蘇寧環球(000718)公告稱將調整增發方案,其中增發底價從原先除權前的23.81元下調為除權後的5.7元。其間,9月17日,蘇寧環球中期分配10轉增9派1進行過一次除權。
據了解,在大勢持續下跌的過程中,公司一直在努力做著基礎性工作,有關人士多次表示『謀事在人,成事在天,一旦股市回暖的時間窗口開啟,我們一定能增發成功』。市場分析人士指出,此時蘇寧環球召開董事會調低增發底價,相信已與有關方面包括監管部門做過較為充分的溝通,這也有利於掃除蘇寧環球增發最大的、也是最後的一個障礙。
在修改後的方案中,此次募集股份總額不超過37654.46萬股,按照5.7元的增發底價計算,預計蘇寧環球的募集資金額不超過49.05億元。
按照公司公告,蘇寧環球增發方案調整之後將以9月20日作為基准日,增發底價將是前20個交易平均價格6.33元的90%,即5.70元左右,相對應的2008年PE僅為7.4倍。
市場專業人士對記者表示,『蘇寧環球此次定向增發的第一部分資產注入已經完成,大股東此次犧牲自己的利益,下調增發價格來繼續確保完成定向增發第二部分,對廣大股東來說,大股東作出更多的利益讓步保證增發成功對上市公司是一件幸事。』
蘇寧環球方面認為,『先把水城這塊地放進去,也是為了表達誠意。事實上,目前公司手頭有近1.5萬畝的優質低廉土地儲備,即使按照每畝200萬元計算,淨資產也有300億元,而現在公司的總市值還不到80億元,明顯屬非理性下跌後的低估,這也是當時決定提高價格將資產注入的一個因素。』
在8月13日的股東大會上,張桂平告訴記者,如果增發不成功也不會對公司有太大的影響,最多會導致今年拿地困難些,每股淨資產低一些。但他也不否認這將對『威尼斯水城』三期項目、『浦東大廈』項目、『天潤城』四期項目和無錫的推進速度產生部分影響。
另一方面,蘇寧環球表示,即便再融資不能達到預期,公司今年將完成40億元的銷售目標,經營活動的正現金流亦可達到20億元左右,如果適當扣除公司短期償債壓力,公司年末現金餘額可以達到17億元左右,能夠維持公司正常項目運轉,融資若成功將起到錦上添花的作用。
公司表示,現在市場的資金遠比去年的資金『有價值』,誇張點說,去年10億元拿的地,今年估計5億元就能拿下,從這個角度看,增發成功就是硬道理;若今年增發完成後拿到30億元,取得的效益可能還會高於去年九、十月份拿到的46億元。這或許也是蘇寧環球此次調低增發底價確保完成定向增發的內在原因。
堅持大盤開發戰略
蘇寧環球長於城郊大盤開發,產品主要定位於大型綜合性社區開發,旨在滿足城市化進程中的剛性需求。光大證券房地產分析師華光磊表示,由於公司的主要項目為300萬-500萬平方米的大型社區,土地成本鎖定,隨著區域條件的逐步成熟,公司可以充分受益房價的上漲。
與市中心的小幅地塊相比,大盤開發的優勢就是『地塊大』,『拆遷少』,『矛盾少』。蘇寧環球認為,大盤開發的規模效應,一方面可以集中資金、技術、人力,降低開發成本及相關費用;另一方面,通過大盤開發聚積人氣、形成區位優勢、提昇整個周邊板塊的價值。『天潤城』自2005年推出以來,連續成為南京市銷售面積、銷售套數冠軍,現正在把其成功的理念和經驗復制在規模更上檔次的南京威尼斯水城和吉林天潤城上。
蘇寧環球董事長張桂平認為,目前『低價拿地、開發大盤』的運營模式為企業發展上了『雙保險』,既符合國家的政策,又被市場所認可和接受。公司目前開發的樓盤,銷售價格在所在地區中處於底部區域,開發的產品符合國家鼓勵方向,均屬最貼近於老百姓剛性需求的范疇,受宏觀調控的影響較小。公司表示,南京江北和吉林兩地的城市化進程將有效推動公司的業績增長。
據悉,蘇寧環球今年進入結算的項目仍是南京江北的天潤城和威尼斯水城。記者了解到,這兩個項目針對的客戶主要是首次置業的白領、畢業留寧的外地大學生、主城區的退休人口和來自蘇北、安徽的移民。4000多元的單價和30餘萬元的總價是吸引這批剛性客戶的最大賣點。也有部分客戶是看好南京江北的長線發展而進行投資。
雖然跨江交通問題仍是目前限制江北樓市發展的主因,但在南京市發展戰略由『背靠長江』向『擁抱長江』調整的思路下,未來幾年江北將成為南京發展的主要區域。
同時,公司堅持深耕南京、立足江蘇和布局全國的拓展戰略,在上海、無錫和吉林等地都獲得了土地儲備。區域市場的選擇主要在沿江、沿海的二三線潛力城市的城市近郊風景秀美之處,通過好風景和好產品的結合使城市化的過程更顯和諧。公司有選擇地向沿江、沿海擴張,吉林市蘇寧·天潤城是蘇寧環球向全國擴張的第一步。
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