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杭州萬科的業主『鬧事』,要求退房賠款,與開發商連耗4天,兩次打砸,他們勸說前來購房的人不要再落入『圈套』。在很多網民看來,他們這樣做似乎是在阻撓降價,明擺著已成為一切迫切購房者的『公敵』。
萬科辦公區多處被砸,牆壁上被貼上了『無良萬科,退房賠錢』的標語,兩個價值1萬元的咖啡機被砸壞。業主們的行為的確有些過激了。不過,盡管我認為這種行為是違法的,但從情理上我能理解他們的衝動。如果你『剛交了房款沒有幾個月,還沒收房,房價卻瞬間蒸發了20萬』,你會作何感想?
有記者的調查顯示,『鬧事』業主中的大多數並非『炒房客』。他們的要求和行為,並不能說明他們在阻撓降價。他們只是感覺被開發商『忽悠』了,希望解除合同,或者得到補償,盡量減少房價下降帶來的損失。
同情歸同情,法律歸法律。市場不相信眼淚,法律更不相信眼淚。
業主們與杭州萬科簽訂了購房合同,是雙方自願的。當然,購房價格也為雙方所認可,合同自然生效。雙方就必須據此履行各自的權利義務,而不能以合同之外的因素違約。業主們購買的房子很快大幅降價,正是這樣的合同以外的因素。
從法律的角度看,除非業主有證據證明在簽訂合同時,作為開發商的萬科有欺詐行為,或者業主簽訂合同時存在重大誤解,或者訂立合同時顯失公平等,方可要求解除合同。否則,不能無故毀約。即使有業主情願支付違約金,要求解除購房合同,也得看開發商是否同意。
在市場經濟社會,由供求關系決定的商品價格潮起潮落,是很正常的事情。每個人在投資時,不僅應該對投資的可能收益作出分析、判斷,也應該充分考慮潛在的風險。
與杭州萬科的業主們類似,兩年前,100名車主聯名起訴北京現代,因為在他們購車後,雅紳特半年內降價8000元。但北京市順義區人民法院駁回了起訴,法院認為,北京現代汽車有限公司所生產的雅紳特轎車,屬於小排量經濟型轎車,轎車本身不具有保值的功能。現代公司調整雅紳特轎車的市場指導價格,屬於經營者根據生產經營成本和市場供求狀況,自主確定產品價格的正常經營行為。
汽車不具有保值的功能,房子何償不是呢?這話在幾年前說,也許會招人罵。那時候房價一路飆昇,購房者不得不捧著錢一路追高。在經濟保持高速增長,每個人對未來都預期良好的時候,人們都認為房屋是保值增值的最好投資選擇之一。但是,比較一下去年的房地產市場和今年的房地產市場,差距之大,出乎絕大多數人的意料。
房價、車價不斷下跌,幾乎所有的資產都在貶值,這告訴我們,沒有只漲不落的經濟大潮,風險始終存在。事實上,在這個過程中,不光是買在高位的業主們會面臨風險,要承擔損失,作為開發商,萬科也同樣如此。如果不是迫不得已,開發商一般不會選擇降格,減少自己的銷售收入。
如何規避這種風險?對於業主來說,最好的維權方式就是約定。如果購房者不想買到一處縮水的房子,那麼你就在購買合同時,與開發商簽訂協議,要求開發商承諾房子不降價或者降價時給予補償。而且,你還別相信開發商的口頭承諾,最好是白紙黑字寫下來,否則就別指望降價時會得到開發商的補償或者法律的支持。因為,法律已經假設你是一個『理性的經濟人』,相信你有足夠的判斷能力,法律尊重『契約自由』。
但我並不因此而鼓勵開發商『得法不饒人』。如果杭州萬科無視業主們的要求,堅持按照合同辦事,寸步不讓,無疑會影響自己的商譽。很多潛在的購房者會對萬科的突然降價心存疑慮,他們也擔心自己購買的房子很快縮水。有評論這樣說:『老業主上當了,潛在新業主要麼規避風險,買比萬科的房子抗跌的房子,要麼耐心等待萬科像甩賣白菜那樣甩賣房子的那天。因為沒降價的萬科房子終究會降,已降過的萬科房子可能降更多,莫非萬科的房子沒有最低只有更低?』
對杭州萬科而言,通過與『鬧事』業主談判,達成一定程度的妥協,雖然不是法律義務,卻是維持自己商譽的一個不錯的選擇。在供求關系發生變化、房價下滑的過程中,業主和開發商的利益都會受損,與其各自堅持、毫不讓步,不如選擇雙方分擔損失更為理性。
在杭州萬科業主打砸風波中,我們看到背後隱藏著深刻的利益博弈。但是,請不要將利益博弈簡單地貼上道德標簽,而應該尊重法律和商業規律,並在兩者之間求得平衡。
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